上月初，我们同事对江浦50家二手房楼盘的挂牌价进行了摸底，其中涨幅排在第三的华山山庄小区引起了我的注意。
据统计结果显示，小区今年以来房价涨幅超10%。但是论知名度，小区远不及第一、二名的金地和中交，甚至排在其后面的力标赞城，可能知道的人还更多一些。
（表格来源自安家江北）
那么，如此“冷门”的小区为何房价出现上涨呢？为了了解情况，我决定先去小区看一下。
周边冷清，交通不便，这个小区好在哪？
小区位于浦口区江浦街道五华路，根据地图显示，其距离最近的10号线地铁雨山路站约有2.5公里。出了地铁口，大约还要坐两三站公交才能抵达。
对于我这样常驻主城区的人来说，这个地理位置有点偏，最主要的是觉得周边颇为荒凉。不过，小区距离公交站不算远，跟着导航提示，走了不到5分钟就看到了小区的楼栋。
据了解，小区目前的物业叫越华物业，我去的时候正值中午，门口未见保安值岗。小区分为进出两个口，需要刷卡。不过碰到业主，跟着进去也比较容易。
小区的范围不算大，大约有6栋高层、4栋小高层以及10栋花园洋房。我查询到小区的交付时间是2017年。据说，因为房屋延期交付问题，曾有一批业主进行过维权。按照本来约定这个小区应该在2014年交付，结果因为各种问题，开发商一直拖到2017年才通知业主收房。
如今交房风波早已过去，现在小区楼栋的外立面看上去还不错，但是细看之下，发现有些墙面已经出现斑驳。
小区内的路面还算宽阔，除了有地下车库外，绿化带两边也规划了不少地上车位。小区门口的表示牌上清楚的写着停车费标准，这个标准也不算太贵。
虽然内部也有一些绿化，但是能看出栽种的时间不长，树木都比较小，所以也显得园区绿化不足。
小区比较明显的缺点大概就是楼间距不够大，我恰巧是中午12点进的小区，但是部分楼栋的1-3楼的阳台采光已经被遮挡。
不同于其它小区的周边会有一些商家店铺，华山山庄的周边其实是比较冷清的。小区外围除了有一些游乐和健身设施之外，并没有任何底商开放。
据了解，由于开发商对于底商的产权上存在一些司法纠纷，所以这些房产一直长期空置。我去时，只看到这些地方的门口被贴上了封条。
如果需要采购日常用品，可以去旁边小区的超市，我看了一下，那也是周边唯一一所超市。
总得来说，这个小区内部没有什么大的缺点，但是地理位置过偏，加上周边配套不足，这样的小区即便价格不高，但是对于刚需客来说，其实也没有什么吸引力。按理来说，也不太可能有涨价的可能。
小区籍籍无名，房价忽然上涨，背后原因是...
为了更进一步了解小区情况，我找到附近的中介询问涨价原因。
据中介解释，小区今年以来的房价上涨主要跟旁边的游小分校的开学有关。
紧邻小区一墙之隔就是刚建好不久的游府西街小学浦口分校，今年9月，学校刚开学招收了第一批新生。
而华山山庄此前属于浦口区行知小学的学区，如今隔壁的游小分校建成，小区就被划进这所新学校。目前，游小浦口分校施教区内小区主要有：颐和九里、江山荟、力标赞城、华山山庄、西华公寓、海科新寓万福园、杨柳新村。
其中，华山山庄是其中距离学校最近的小区。
小区的房价也因为被划进了这所名校分校，随之迎来了较为明显的涨幅。
根据365二手房网显示，虽然华山山庄现在二手房的挂牌均价才19934元/㎡，但是当初，项目新房首开的价格也才仅6827元/㎡，这样一对比的话，二手房的价格其实也经历了好几拨的涨势。
如今有了学区加持，小区二手房的价格更有了涨价的“底气”。目前小区两房的价格有的已经突破2万/平。
成交周期和价格较去年相比，也有了明显的变化：二手房的成交量变多，价格上涨，周期缩短。
不过，因为学区变好而涨价的小区远不止华山山庄一个，今年上半年的外滩新城、张家圩小区等小区也是因为力人学校导致房价骤然上涨。现在大部分的业主普遍对于新学校的学区价值预估过高，很容易引起房价的一涨再涨。但是新学校的含金量究竟如何，却值得商榷。
对此，我也向中介进行了求证，他坦言，这所游小新分校与本部其实是合作办学的关系，并不是直属分校。
不过他也表示，虽然不算直属分校，但据说新学校的主要核心管理的师资力量由游小本部直接委派，实现与本部教学同步。最主要的是对于教育资源薄弱的五桥板块而言，这所学校的建成犹如一剂强心剂，带动了区域教育配套的升级。
而且如果单论学区对房价的影响，属于金陵中学浦口分校学区的金地格林格林和中交锦兰荟才是周边学区的最大受益者。
目前，金地格林格林的挂牌均价显示为28022元/平，小区4月份的挂牌价是23972元/平。
中交锦兰荟10月份挂牌均价显示为25741元/平，小区4月份的挂牌价是22641元/平。
盘点江北名校学区房，你最看好哪个？
诚如中介所言，对于教育实力薄弱的江北来说，无论新学校的含金量如何？能引进名校资源，对于周边居民来说，终归是利大于弊。
那么，放眼整个江北，有哪些值得关注的名校学区房呢？
—— 南京一中江北分校 ——
代表小区：正荣润江城、雅居乐滨江国际
南京一中江北分校2017年开始招生，今年的初三是学校的第一届毕业，但中考成绩不算出色，结合到周边小区的高房价，还引起了不小的争议。
南京一中江北分校2020中考成绩
● 2020年中考共43名同学参加，均分549.81分，超过市均分40.4分
● 620分以上有2人，占比4.65%；610分以上有4人，占比9.3%；600分以上5人，占比11.63%
学校对应的小区主要有正荣润江城和雅居乐滨江国际，润锦城离学校有2公里，目前属于代招。
润江城目前二手房挂牌均价为43770元/㎡，88平的小三房价格基本在400万左右，小区除了有学区优势之外，得房率也比较高。雅居乐滨江国际虽然挂牌价略低于润江城，但是由于小区主推改善大户型，总价会比较高。
—— 南京一中明发滨江 ——
代表小区：明发滨江新城
一中明发的实力目前可以排在整个江北公办初中的第一，尤其今年的中考成绩表现优异，高分段成绩亮眼。
南京一中明发滨江2020中考成绩
● 2020年中考均分551.3分
● 640分以上6人，630分以上24人，620分以上68人，610分以上116人，600分以上166人。
明发滨江新城是一中明发的主要学区，小区一共有三期，其中一期和二期更靠近一中。小区二手房挂牌均价集中在2-2.2万/平左右。
小区最便宜的属单室套住宅公寓，可落户，单价在3万/平左右。但大多数房源还是在200-400万，小区体量大，房源多，价格上也比较稳定，性价比高。
—— 游府西街小学浦口分校 ——
代表小区：力标赞城、华山山庄
游小浦口分校除了华山山庄之外，力标赞城也是商品房，其余二手房基本是安置房。
其中力标赞城现在的挂牌均价为20960元/㎡ ，小区体量也是非常大，不过由于品质一般，之前新房陆陆续续卖了好久。目前二手房的总价也不高，很适合自住的刚需客。
—— 金陵中学浦口分校 ——
代表小区：金地格林格林和中交锦兰荟
金陵中学浦口分校也是在今年的9月首次招生，不过学校是九年一贯制，此外，还有配有幼儿园。
学区主要有金地格林格林和中交锦兰荟两个小区，目前只要200万+就可以买到中交的80平+两房或三房。金地的单价虽然高一点，但是200万+也能买到不错的两房或三房。
总得来说，就目前而言，江北板块可选的学区房其实不太多，而且其中不少学校只能算潜力股。不过对于大多数的刚需客来说，150-200万左右价格，还附带一个不错的学区，性价比其实挺高了。
不知道，各位怎么看待这些“学区房”呢？
返回南京二手房首页
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价