揭秘！九龙湖房价梯队曝光，品质次新房居然跌最多？

所周知，百家湖板块注重商业发展，正在打造江宁主城中心，片区内品质二手房屈指可数。九龙湖板块，经多年发展，已集聚了万科、银城、雅居乐、保利、新城等大批品牌房企，也是江宁品质次新房最多的一大板块。

近日我走访了九龙湖板块多家二手房中介，了解到板块内最新的二手房行情。本篇文章带你详细了解九龙湖板块目前的二手房现状，有哪些性价比高的小区值得入手？一起来看看……

01

九龙湖板块主力二手房三大梯队曝光……

江宁一直以来都是南京楼市的供应大户，在365二手房网站上，目前江宁挂牌房源达到2.5万+套，其中九龙湖板块挂牌房源仅有1500多套，占比6%左右。

结合实地探访中介得来的信息，我统计了九龙湖板块18个主力二手房小区最新的挂牌价情况，发现目前九龙湖二手房价格主要分为3个梯队：

第一梯队：3.6万/㎡-4.1万/㎡（5个）

小区	2020年10月挂牌均 价（元/㎡）
万科翡翠公园	40835
银城千花溪	39572
万科金域蓝湾	37761
保利中央公园西苑	37582
新城玖珑湖	37240
保利中央公园东苑	36216
统计时间：2020.10.10    数据来源：365南京二手房

目前处于第一梯队的小区有万科翡翠公园、银城千花溪、万科金域蓝湾、保利中央公园、新城玖珑湖，其中万科翡翠公园的挂牌价最高，在365二手房网站上的挂牌价已经突破4万/㎡。

可以说，目前处于第一梯队的5个二手房小区，是九龙湖板块在售二手房里面最贵的，并且这5个小区都有很明显的特点：是品牌房企的次新房，分别由万科、银城、保利、新城打造，品质有保障，而且小区物业也是开发商自己的物业，管理较为严格。小区房龄都很新，内部居住环境较好。

中介表示，从成交数据来看，其中新城玖珑湖、保利中央公园、万科金域蓝湾，这三大小区最受欢迎。主要是这几个小区对于改善来说，价格适中，性价比较高。而且周边各项配套也比较齐全。

万科翡翠公园和银城千花溪价格相对高点，如果预算足够的话，也可以考虑，小区品质上乘。

第二梯队 ：3万/㎡-3.4万/㎡（8个）

小区	2010年10月挂牌价 （元/㎡）
康博花园	33580
骏景华庭	33443
翠屏诚园	33186
中冶天城	32834
润龙锦园	32677
颐和南园（住宅）	32436
中粮彩云居	31026
藏龙御景	30657
统计时间：2020.10.10    数据来源：365南京二手房

处于第二梯队的二手房小区比较多，也是目前九龙湖板块二手房挂牌量的主力小区。其中像骏景华庭、翠屏诚园、中冶天城，都是咨询量比价大的小区。

1、骏景华庭

骏景华庭虽不属于高端小区，但是地处江宁核心区，周边高端小区云集，对面就是万科金域蓝湾商业街，直线距离1.8公里处便是百家湖商圈。而且配套学校是江宁开发区学校（北小江宁分校），因此也比较受关注。

值得一提的是，去年12月，小区最后一栋楼收官房源才开盘，销许均价27500元/㎡，共2987人抢152套房，中签率仅5.1%。

从个位数的中签率，就可以看出小区的火热程度。目前小区80多平的小两房，总价在300万以内。

2、翠屏诚园

小区临近3号线底站秣周东路站，周边新房众多。最靠近小区的就是5月底收官的五矿澜悦栖原墅区高层，单价3.15万/㎡。

据中介表示，翠屏诚园近期比较火，最主要原因在于，很多没摇到新房的人，都转而考虑买翠屏诚园。加上小区本身体量很大，挂牌的房源也多，带看量也很大。

在365二手房网站上，小区85平左右的小两房，总价260万左右。

3、中冶天城

这个小区我此前去实探过，小区现在是万科物业进行管理，房龄很新，门禁较严格，进出刷卡或人脸识别。 

小区内部绿化率高，楼栋楼层不高，楼间距较大。地铁上近5号线前庄站（在建），周边生活配套齐全，学区是殷富街小学（江宁开发区学校东校区）。

小区80多平的是三房，总价300万以内，对于刚需自住的家庭来说，性价比很高。而且据了解，中冶90平左右的小户型都有赠送面积。

第三梯队：3万/㎡以下（4个）

小区	2020年10月挂牌价 （元/㎡）
龙湖文馨苑	28990
恒大绿洲	28808
合家春天	27092
殷巷新寓	22576
统计时间：2020.10.10    数据来源：365南京二手房

在第三梯队的只有4个老小区，龙湖文馨苑、恒大绿洲、合家春天、殷巷新寓，这几个小区房龄比较老。其中恒大绿洲和合家春天我都有实探过，坦白说，小区环境和上面的那些品质次新房没法比，但是小区交付多年，如今内部环境也说得过去。  

图：恒大绿洲

从中介处了解到，恒大绿洲小区高层共有3栋，均为大户型，最小户型142平，因此总价较高。小区其余楼栋均为小高层，户型很好，采光也不错，尤其是89平的两房户型和95平的三房户型，成交不错。

而合家春天成交量就更大了，尤其是小户型成交特别多，成交房源几乎都是70多平的两房，总价在200万出头。剩下的还有一些单室套房源，总价在100万左右。对于刚需来说，如果预算有限，这样的价格真的很有吸引力。

而且合家春天小区环境虽然差点，但是户型和采光还是不错的。

图：合家春天

最后值得一提的是殷巷新寓，据了解，虽然殷巷新寓是拆迁安置房，但其靠近3号线诚信大道站，周边生活配套齐全，有农贸市场、苏果超市、汇金九龙商业街等。旁边则是银城千花溪、万科翡翠公园、万科金域蓝湾等众多高端小区。

殷巷新寓房龄从1995-2010年不等，最小户型65㎡。因为小区体量较大，所以小区成交量很高。

在365二手房网站上，目前小区65㎡左右的房子总价在150万左右，成了众多刚需客的过渡之选。

总的来说，在九龙湖板块，如果预算有限，想要刚需过渡，那就可以看看第三梯队的房子。如果是改善需求，可以看看一二梯队的房子，具体根据自身需求和预算而定。

02

九龙湖二手房几乎全面上涨，品质次新房涨幅明显

下面再看我统计的另一张表，从去年11月到今年10月，一年的时间里，九龙湖板块主力二手房，不管是品质次新房还是老小区，房价几乎呈现全面上涨的态势。

其中位居涨幅前三的小区分别是：颐和南园（住宅）、保利中央公园西苑、藏龙御景。均属于品质楼盘，地理位置也很优越。

表中只有2个小区房价下跌，中粮彩云居是属于房价正常波动范围内。但是银城千花溪作为区域的品质标杆，为何房价会下跌5%以上？对此我也咨询了片区经纪人。

但是经纪人却告知我小区整体均价还是比较稳定，具体的还是看不同的户型。比如9月初，小区成交了一套85㎡的精装小三房，单价高达4.6万/㎡，刷新小区成交记录。

中介透露，该套房是3室2厅1厨2卫的精装复式，上下两层，所在楼层为低楼层（共9层），房屋满两年，赠送面积大，得房率高。因此单价较高。

像这种85㎡的跃层总价在400万左右，单价较高，无疑会拉高小区的整体价格，而像小区大户型房源，如159平的大四房，单价只有3.2万/㎡，如果挂牌房源多，也会拉低小区的均价。

  所以小区的挂牌价就很微妙，不同面积大小房源的挂牌量直接影响到小区的整体均价。因此不能直接从现在的挂牌价情况判断小区是涨还是跌，主要还是看不同户型的成交价情况，这样比较客观。

从成交来看，小区64㎡的小户型成交也较多，中介表示小区得房率很高，60多平的小户型刚需可以选择。

据悉，小区是银城物业管理，门禁非常严格。里面环境干净、绿化率高，楼栋较少，舒适度较高。 

因为小区体量较小，挂牌房源较少，所以成交量与周边小区比也比较低。

写在最后：

九龙湖作为东山副城的副中心，是未来重要的创新发展载体，南京市高新技术产业和先进制造业的重要聚集地。同时兼有居住、文化、教育、景观灯具有综合功能的城市片区。

新房方面，房源稀缺的九龙湖，下半年将迎来两大重磅新盘，分别是金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑，放风价格直逼4万/㎡，而且都是大户型起步。

经过多年发展，九龙湖的宜居价值已得到普遍认可，无论你是在主城工作的外地刚需，还是江宁地缘改善，九龙湖拥有3号线地铁线、又接壤百家湖，环境优美、配套齐全，这里都可以考虑。新房买不到，还有很多品质次新房、刚需老小区可以看看。

返回南京二手房首页