优势明显！宁南这个小区房价下跌成谜，中介透露真实原因

昨日，我同事整理了2020年5月南京热门二手房小区的数据，其中跌幅TOP10小区曝光，位于雨花台区的锦虹美苑吸引了我的注意。

锦虹美苑在5月份的时候，挂牌价环比跌了3309元/㎡，跌幅为8.67%，位居跌榜第二。

据悉，这个小区是雨花台实验小学+雨花台中学的学区房。在雨花台区，也算是比较受关注的小区。那这个小区究竟是怎么回事，房价为何会下跌？

锦虹美苑5月挂牌价下跌，中介透露主要是小区大户型房源挂牌变多

锦虹美苑位于雨花台区长虹路439号，地理位置比较优越，周边配套完善。虹悦城就在旁边，附近商超配套也很齐全。

交通上，小区距离一号线中华门地铁站骑车也就几分钟，小区门口也有多路公交。想要休闲娱乐，也可以骑车去雨花台风景区。总之，小区业主日常居住十分便利。

在365二手房网站上，小区目前的挂牌价是37250元/㎡。

关于小区挂牌价在5月出现下跌的原因，我咨询了小区附近的中介。中介表示主要跟5月份小区的挂牌量有关系，他告诉我小区在5月多了一些大户型挂牌房源，不少大户型房源的挂牌单价只有2.8万/㎡。这样的价格会把小区均价拉下来。

但随后中介也跟我说，正常情况来看，小区的房价还是很稳定的，挂牌价只能参考看看，跟业主的心态和具体的房源也有很大关系，不能当做市场价。

从真正的成交数据来看，锦虹美苑小区的小户型房源成交单价很高。比如小区5月份成交的一套70平左右的小两房，成交单价已经突破3.9万/㎡，成交周期仅有6天。

此外，仔细观察，小区80多平的两房也很吃香，成交周期都很短，成交单价突破3.7万/㎡。

至于小区的大户型房源，成交价就稍微低点，单价不到3.6万/㎡。

对于想要置业雨花，又想要学区的家庭来说。如果预算有限，300万左右可以在这边买个小两房，好像也可以考虑。那这个小区环境如何呢？

实探：小区房龄超15年，内部环境一般，受噪声影响大

今天早上8点20左右，我便来到锦虹美苑进行实探。我从小区的1号门进入，这边的门禁很宽松。

进入小区后，第一感觉是绿化还行，道路也很整洁干净。虽然小区没有实行人车分流，部分车辆停在路面上，但是小区内的道路很宽敞。

此外，小区内的配套也很完善，健身设施和儿童游乐场一应俱全，也有物业人员在打扫路面上的枯树叶。

在小区里面，我看到了锦虹美苑的竣工时间是在2005年10月底，距今已经15年了。

作为一个老小区，锦虹美苑或多或少也存在些问题。比如我发现以下几点，有待改进：

1、小区内的电动车非常多，几乎每个楼栋前面都停满了电动车。

2、小区部分楼栋外立面陈旧，铁窗生锈，也有一些路段破损严重。

3、从小区内的景观打造来看，原先是有水景景观的，但是现在已经什么都没有了，只剩下空空的池子。

此外，在小区里面的时候，我听到外面传来一阵阵火车的轰隆声，噪音很大。据悉，小区距离宁芜铁路的铁道很近，很容易受噪声影响。

据悉，锦虹美苑小区由多层和小高层组成，多层是楼梯房，小高层是电梯房。楼道间都贴上了物业的各种温馨提示。

小多层这边的环境较好，楼间距也较大，部分楼栋前绿化不错。

实话说，作为一个老小区，锦虹美苑的小区环境还行，虽然没有很多特别亮眼的地方，但是卫生环境这些做的还是可以的。当然也存在一些老小区都有的问题。

那在周边众多小区中，它的市场情况怎么样？受买房人认可吗？

小区户型选择多样，在“雨实+雨中”学区房中性价比不错，深受买房人喜欢

从中介处得知，雨花实小之前是分为东西校区，东校区教学质量相对较高，现在两个校区是合并在一起办学，差异并不是很明显。

但是相对来说，西校区那边的小区房价是比东校区要便宜一点。比如我们之前写过的晨光巷小区，就是属于西校区，目前房价在3.4万/㎡左右，但是小区环境真是一言难尽，是1990年的老小区。

像康益养回红村、龙福花园等，也属于西校区，目前均价在3.1万/㎡左右，但是小区房龄也很老。

锦虹美苑属于东校区，中介告诉我，在锦虹美苑附近，同属于雨实东校区的小区还有亚东观云国际、绿岛华庭、四季阳光花园等。

 

小区	挂牌价（元/㎡）
亚东观云国际	43692
绿岛华庭	37371
四季阳光花园	39087

这些小区里面，亚东观云国际价格比较高，挂牌价已经突破4.3万/㎡。主要是因为这个小区房龄比较新，大概在2012年左右建成。小区环境比较好，物业管理也不错。

从成交数据来看，亚东观云国际80平左右的小两房成交单价在4.2万/平米左右。90多平的大两房总价要在400万左右。

绿岛华庭和锦虹美苑价格相差不大。但是据中介透露，小区体量比较小，大户型居多，最小的户型就是100平左右的小三房，因此门槛价较高。

至于四季阳光花园，距离中华门地铁站更远一点，价格和锦虹美苑也差不多，但是也是没有小户型，最小的就是90多平的小三房。

 

相对于上面这些小区，锦虹美苑的优势在于小区的户型选择比较多样，从70多平-140多平的房源都有，户型大多都是南北通透，深受买房人喜爱。对于一些预算有限的家庭来说，300万左右就可以买到两房。

至于小区内的噪声问题，中介告诉我，今年3月底，南京与中国铁路上海局签署宁芜铁路扩能改造框架协议后，研究单位已同步开展初步规划设计。

最新消息，中华门地铁站点周边城市设计通过审批，待宁芜铁路外绕后，这一带将改造为雨花台站台公园，使雨花台和中华门连成一片。届时，居住在两侧的居民也不会受噪声影响。

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