365淘房
最近，南京别墅市场的热度不断攀升，很多别墅项目的售楼处，到访客户络绎不绝。
我同事去江北某纯墅项目踩盘的时间就发现，因为来访客户众多，销售人员忙得接待不过来。我探访江宁某纯墅新盘时，也从置业顾问那儿了解到，很多客户正在加速购买别墅，卖掉市区的老房子或者整合手中的房源，全款购置别墅的也不在少数。
无论何时，别墅都是人群追求的最理想的居所。而不断激增的别墅需求与日益减少的别墅库存，让纯墅居生活的机会变得越来越少。纯墅区未来将面临的是：不是买不买得起，而是有没有的问题！
早期，别墅类型以独栋、联排居多，但随着规划的苛刻，别墅的容积率逐年变高，别墅的类型也在不断的拓展和丰富。
纵观南京别墅的发展过程，我们大致可以分成三个阶段：（划分界限以项目拿地时间为准）
第一阶段——起步期：1999年之前
产品类型：传统独栋、双拼、联排别墅
产品面积：独栋大都在500㎡以上；联排大都在300㎡以上。
地域位置：紫金山周边，涵盖玄武湖、月牙湖两湖片区。
客户群体：金字塔顶的人群，真正的富豪拥有。
阶段特征：
限量拥有，数量绝对有限；
产品大都稀缺风景资源旁，私密性较高；
依靠超大面积来满足功能和舒适度。
典型项目：帝豪花园、金陵御花园、月牙湖花园
▲帝豪花园
第二阶段——发展期：1999年-2004年
产品类型：传统独栋、联排、叠加别墅
产品面积：独栋起步从300㎡开始；叠加别墅大都在200㎡以上。
地域位置：三山板块至百家湖板块，汤山乃至句容也有若干项目
客户群体：购买别墅的门槛降低，但依然需要有较雄厚的经济实力才能拥有。
阶段特征：
产品类型逐渐开始丰富；
数量开始增加，客群开始丰富；
从主城开始向周边扩散。
典型项目：钟山国际高尔夫、证大九间堂、玛斯兰德、帝景天成、紫园
▲证大九间堂
▲玛斯兰德
第三阶段——繁荣期：2004年至今
主要产品类型：联排、合院、叠加别墅、各类混搭产品
产品面积：联排、合院出现200㎡以内的产品；叠墅甚至开始逼近100㎡。
地域位置：江宁的方山、宝华至仙林大学城一片，老山至汤泉一片、都市圈一片。
客户群体：别墅真正走向大众，成为众多改善型客户可以触碰到的产品。
阶段特征：
高端独栋产品因政策导向开始减少；
产品面积进一步变小，奢侈变为轻奢；
产品创新度增加，进入百花齐放时代。
典型项目：加州城、五矿九玺台、宝华桃李春风
▲加州城
▲宝华桃李春风
南京别墅发展3个特点：
1、山水资源性和私有性非常强
通过对这些别墅的分析可以发现，它们在资源属性上占据极为有利的山水资源，几乎没有别墅项目不靠近优越的山水资源。
从玄武湖、月牙湖、紫金山到百家湖、汤山、三山（将军山、翠屏山、韩府山），到九龙湖、汤泉、卧龙湖与方山、老山，分布在附近的别墅住区无不占尽山水资源之精华。
2、在空间上呈现向外发展的趋势，城市别墅更稀缺
从最早的玄武湖、月牙湖、紫金山到百家湖、汤山、三山（将军山、翠屏山、韩府山），到最近的九龙湖、汤泉、卧龙湖与方山、老山，总体上呈现出范围逐渐扩大的趋势。
现阶段南京别墅主要集中在江宁，江北、都市圈等区域。而传统的高尚住宅区为东富西贵，别墅供应却一直不足。仙林也无别墅用地。
3、产品类型百花齐放，独栋别墅或将落幕
从别墅的产品类型演变，我们可以看出由单一化逐渐发展为多元化，早期的产品类型以独栋、双拼、联排为主，现在传统产品类型上出现了不少创新，例如叠加别墅、合院、平层和叠加混合型产品。
在限墅令下，别墅项目容积率往往也在1.0以上，低于四层的别墅直接被砍，独栋产品压缩严重，到了只能消耗库存的境地。
所以，如果有条件，买别墅还是优先独栋、双拼、联排，而且一定是择址自然生态突出的区位，因为环境和产品一样稀缺。目前在南京，能买到这些稀缺产品还存在以下这些机会。
正源尚峰尚水
江北老山的正源尚峰尚水项目规划1500亩超大型山居别墅区，以0.59低密度独院、联排别墅为主，项目周边的蝴蝶生态谷，可以满足业主的休闲需求，烧烤垂钓，尽享悠然山居生活。
项目利用现有山形，结合山地走势，将整个小区规划成为数个组团的整体社区，采用自由、有机布置的道路系统来形成基本的交通路线进而分成有机的区位组团。
推窗阅山，只见蓝天绿树，看不见层层高楼。晨雾升起，百鸟朝鸣，朝露待日晞，打动了不少买房人。
目前，正源尚峰尚水在售房源建面在215~628㎡之间，总价约386万元起，产品类型包括双拼、联排和独栋，满足不同买房人的需求，最高赠送700㎡庭院！房源直接认购，先到先得！
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帝景观云
位于浦口区顶山街道的帝景观云，项目距扬子江隧道口约200米，交通十分便捷，未来周边还有地铁4号线二期、11号线、13号线规划建设中。
规划建设45栋别墅，产品类型有独栋、双拼、联排，一共125套，面积280~550㎡左右。
别墅外立面采用干挂石材，大气庄重，分英式、法式两种风格。英式风格整栋建筑看起来更加高端大气，有皇族的气势。而法式风格屋顶多采用孟莎式，呈现出浪漫典雅风格。
项目目前在售联排、双拼、独栋产品，销售均价34804元/㎡，预计明年6月底交付。
林景象山墅院
通宇林景象山墅院是通宇地产推出的首个千万级高端别墅项目，低至0.39的容积率，以独栋为主的产品类型，辅以部分双拼别墅，社区高端纯粹，让象山墅院成为板块内不可再生的城市生态半山别墅。
林景象山墅院实景图
除了白马路板块配套成熟外，在交通方面，林景象山墅院取道长江隧道直达河西，取道扬子江隧道直达鼓楼，还邻近地铁10号线龙华路站和规划中的13号线沿山大道站，生活十分便利，完全可以作为第一居所。
林景象山墅院区位图
项目收官在即，其中双拼别墅建筑面积422㎡和423㎡，赠送院子300㎡左右，总价约1600万；独栋别墅建筑面积724㎡起，总价2900万。
鸿信云深处，位于江宁区上坊镇横山水库南侧，三面环山，一面临水，四个半岛延伸入水，景观、生态俱佳。融山、湖、岛、湾一体的云深处，堪称“别墅湾，独栋岛”。
项目占地面积约2.5万平方米，容积率0.2，99席庄园式湾岛大独栋皆为纯正北美风格，全精装修庭院，每一栋建筑都由国际知名大师结合地形、风景而精心构思。
我实探云深处时了解到，目前仅剩5套现房别墅在售，分别是9栋、11栋、17栋、18栋、31栋：
11栋建筑面积约633㎡，花园面积约1300㎡，总价1780万
9栋建筑面积约670㎡，花园面积约812㎡ ，总价2349万
18栋临湖独栋建筑面积约617㎡，花园面积约1400㎡，总价3388万
31栋临湖独栋建筑面积约633m2，花园面积约1673㎡，总价约3708万
17栋 临湖独栋建筑面积约720㎡，总价6000万，带1500万的精装修
瑞安翠湖山位于牛首山脚下，项目三面环山，还有一面临3000亩的湖泊，北侧靠近牛首山国家森林公园。
翠绿、湖水、浅山、台地，这里有最大的景观资源，依山傍水是瑞安翠湖山最大的优势，放眼全南京，能够同时享受青山绿水的豪宅不过寥寥。
整个项目住宅占地10万平米，容积率仅0.7，绿化率达40%，住在这里，你可以近享森氧负离子浸润，动静间感受自然气息。
目前，项目在售最后2套房源，一套面积约456平方米双拼东边户、一套面积约555平方米类独幢东边户，绝对湖岸线景观房，售价分别为1480万、1700万。
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