此前我们盘点了仙林板块的二手房情况，那么麒麟板块的新房、二手房市场到底如何呢？
今天，我在麒麟购房群抛出疑问：新房二手房没有倒挂，是选更便宜的二手房，还是小区环境更新、更贵的新房？这一问题激起大家的热议。
有人说新房品质更高、居住环境更好会选新房；也有人说二手房拿房早、价格相对更低，性价比高。我在后台，也发现不少网友提出对麒麟的疑惑，今天我整理了一些关注度比较高的问题，一起和大家分享。
我们先看一下启迪大街附近楼盘情况。启迪大街附近分布着拆迁安置房，运粮河东路往南与启迪大街往东，分布的是在售新房与商品二手房。
其实附近可以选择的二手房也只有两家：中海国际社区、启迪方洲。这两个小区二手房特点很明显。
中海国际社区：
中海国际社区地块是中海地产于2013年02月19日以总价24.92亿竞得，楼面价达5554元/㎡。
中海国际社区属于2013年-2016年新建商品小区，物业为中海物业，物业费为1.9元/㎡/月，小区设计为人车分流。
整个小区体量较大，业态分为高层、洋房、叠加别墅，因此二手房的价格也有差别。
我在365淘房新房中心查到，项目在2013年11月30日第一次领销许，摇号选房，开盘当天去化约1300套，首开高层均价在11000-13000元/平，还有开盘折扣优惠等。
2015年12月29日，中海国际社区加推最后高层房源，折后均价14000元/㎡，开盘当天所有房源全部售罄。此后项目加推的是洋房与叠加别墅。
小区从2013年入市，2015年高层收官，两年时间，新房均价上涨从最低11000元/平，到14000元/平。
我在某网站上统计了中海国际社区二手房最近三个月的成交情况：
1、小区分为三期，主要区别是交付时间不同。楼栋的设计、外立面、户型、开发商与物业等都一样，并没有区别，所以从统计的价格来看，差别不大。
2、从成交的情况来看，单价最高为29186元/㎡，基本都是80㎡以内的小户型；成交数据中，户型100㎡以上单价在26000元/㎡以上。
3、这次统计的周期是4月至6月，中海国际社区高层共成交26套，平均三至四天成交一套，成交情况还是比较喜人的。
4、二手房与新房一样，一房一价，不过二手房之间的成交价格还是会相差较大：卖方特殊情况、房屋的装修、楼层、户型等都会影响最终的成交价格。
因此，我咨询了小区旁的中介，关于小区毛坯价格成交的范围。得到的答复是一般可以成交的价格在27000-28000元/㎡，属于比较合理的价格。
启迪方洲
启迪方洲地块于2011年11月1日，被瑞安启迪科技园发展有限公司以楼面价3041元/m2，总价3.198亿元竞得，该地块是商住混合用地。
启迪方洲分为启迪方洲明园、启迪方洲润园、启迪方洲慧园、启迪方洲智园、启迪方洲泽园、启迪方洲博园、启迪方洲朗园、启迪方洲雅园八个园区开发，其中启迪方洲博园为小高层，其他园区都是高层。
启迪方洲地块是2011年11月拿地，2013年11月首开上市，毛坯交付，网上房地产上均价显示为14200元/㎡。
2016年4月所有高层房源收官，随后加推博园小高层项目。均价为18000-19000元/平，并享受折扣优惠。
我在某网站上统计了启迪方洲二手房最近三个月的成交情况：
1、这次查到的成交房源来自启迪方洲明园、启迪方洲润园、启迪方洲慧园、启迪方洲智园、启迪方洲博园五个园区。小区开发商是启迪控股，物业是华清物业，也就是启迪物业，高层物业费1.9元/㎡。
启迪在南京开发的住宅较少，目前有麒麟的启迪方洲与江北核心区的启迪水沐滨江。
2、统计周期内，成交的房源以小户型为主，90㎡以内的户型居多。
成交单价最高的是，启迪方洲明园户型的89.64㎡的精装房源，单价28124元/㎡；成交单价最低的是，启迪方洲慧园面积126.25㎡，成交单价为22575元/㎡。
3、成交量较大的是启迪方洲明园，4-6月成交共计7套，成交的户型清一色的小户型，受欢迎程度较高。
随后我咨询了中介，关于启迪方洲园区价格、选择和成交差异情况，得到的回复是：
（1）一般90平内小三房户型，毛坯成交总价在220万内。明园、朗园小户型总价会比其他园区稍微贵一点。
（2）预算较多，推荐选择启迪方洲就明园、朗园。
（3）成交量的差别，主要原因是户型的差别、与位置相差不大。明园小户型边户南北通透，户型赠送多3-4㎡。
理过两个小区基本情况、最近的成交价。最后回到最初的问题：
总价预算300万，想选择麒麟启迪大街附近性价比高的二手房，自住加投资。
1、小区选择：推荐二手房首选中海国际社区：胜在小区物业、小区为人车分流；
2、户型选择：推荐边户，户型设计上做到南北通透，同时廊道的存在，也更多人接受边户，成交量还是较多的。
3、最后买房只有最适合自己的，没有十分完美的房子。
网友有这样的疑虑也不意外，麒麟科创园板块目前房价情况是新房、二手房不倒挂。当前买房人的情况也反应了市场：不受投资客的追捧，买房群体针对性非常强，自住兼顾期待麒麟未来的发展，保值性附带。
先说结论：麒麟纯投资目前不建议，从目前的规划来看，纯投资潜力没有其他板块大。新房二手房可以买，主要以自住出发为主。
三个项目区别：
1、蓝光睿创新筑 ：
开发商：南京华麟置业有限公司；物业：万科物业。
项目预计今年年底加推D地块房源，目前主力在售C地块2、6号楼毛坯房源，户型111、129㎡，销许价28031-28163元/㎡，具体一房一价，层高30-31层。
蓝光睿创新筑100、109、111㎡户型设计为三开间朝南，129、132㎡户型设计为四开间朝南，客厅与次卧阳台联通；南向主次卧都带飘窗，主卧自带卫生间。
项目的户型面积起步较大，自住舒适度相对较高。
2、熙悦：
开发商：中南、中垠、安居；物业：绿城物业。
项目在售11号楼房源，户型建筑面积约89㎡和105㎡，销许均价30195元/㎡，11号楼总层高33层，精装交付，绿城物业，两梯四户设计交付时间预计在2022年年底。
熙悦 户型建筑面积为89㎡、99㎡、105㎡、115㎡、117㎡、128㎡、127㎡、130㎡。户型面积跨度大、设计风格不完全一致，做到双开间或三开间朝南设计。
3、新保弘领东苑：
开发商：新城、保利、弘阳；物业：新城悦物业。
项目在售A区1、4号楼，户型建筑面积约89㎡、110㎡、132㎡；在售B区2、4号楼，户型建筑面积约为89㎡、110㎡、128㎡、132㎡、144㎡，具体一房一价，销许均价30195元/㎡。
新保弘领东苑户型为89㎡、110㎡、128㎡、132㎡、144㎡。最小89㎡为2+1室，两厅两卫，设计较为紧凑，除此，89㎡唯一不足是南北不通透。其他户型整体上也属于大众欢迎设计。
这个问题，我和好几个准备在麒麟科创园安家的网友聊过，各有各的看法，最根本的还是买房最主要的目的到底是什么。
1、开盘现场遇到的中海前业主，想改善换房，买新房。
2、坚定买新房，自住出发，不考虑二手房的小伙子。
3、不投机，买房就为住，摇不到新房就买二手房。
这都是准备在麒麟科创园安家或者已经安家的网友真实回复，极少数人抱着投资想法选择麒麟科创园，大部分是改善自住为出发点。
不过要保值，板块未来的发展一定不能差。麒麟科创园城市面貌不错，麒麟科创园未来将是一个融合科技、产业、文化、生态、生活为一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才”的园区。
可以说麒麟是一座智力密集的科学城、环境优美的生态城、文明和谐的宜居城。
▲麒麟配套示意图
今年6月22日，省政府、中科院签约共建麒麟科技城，双方合作将进一步加强麒麟科技城的全国知名度，吸引更多产业、更多高新企业、更多人才进驻，点亮板块名片、提升板块热度，而这对于沉寂许久的麒麟来说无疑是个非常好的机会！
1、交通：交通一直是麒麟的短板，但近几年有轨电车正式开通，宁句城际S6号线、10号线二期相继开工，地铁8号线迎来新进展都给予这片土地极大的信心，未来地铁12号线也将贯穿麒麟，为这里的业主提供交通便利。
2、商业：就在5月18日，麒麟重磅商业体宝龙广场正式举行奠基仪式，城东麒麟再添一座大型商业体！
已经开工的麒麟荔枝广场、沣麟广场也将为麒麟板块的业主们提供文化、餐饮、商业、旅游、演艺娱乐等为一体的综合性商业消费场所。
▲麒麟荔枝广场效果图
3、学校：去年8月9日，麒麟科创园、麒麟街道、江宁区教育局与南京外国语学校仙林分校签订合作办学协议，麒麟片区的麒麟中心小学更名为南京外国语学校仙林分校麒麟小学，两所学校将采取合作办学的形式。
今年1月21日，力学小学正式与麒麟科创园第二小学举行合作办学的签约仪式，传言了N年之久的力小分校终于正式确定！
麒麟还引进了博颂莱爵，作为其首个海外分校，南京博颂莱爵从幼儿园到高中一贯制的K-12双语教学学校。目前已经正式开始招生。
非常欢迎网友评论区讨论：手握300万，你选科创园新房还是二手房呢？
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