地价涨3500元/㎡房价下调3000元/㎡！江宁土地格局大变

 

365淘房 姜娇 2020年1月至今，江宁成功出让7幅地，5幅地块万元以上，卖地总收入125.5亿元。今年受疫情影响，整个土地市场出现了一个多月的空窗期，随着疫情平缓，市场逐渐变暖，房企拿地的需求十分迫切，求生欲望强烈，区域新地王出现，多幅地块触顶最高限价...

1月至今，江宁土地市场情况究竟如何？一起来看下吧。（截止统计时间：2020年7月20日）

本文重点：

江宁1月至今土地出让情况

江宁1月至今土地出让分布情况

江宁1月至今土地出让地价情况

江宁区域地王最新情况

土地新政下的江宁土地市场

各大房企储备地块情况

江宁7月至年底纯新盘上市量情况

一、江宁1月至今土地出让情况：

 

2020年1月至今江宁土地出让3次，4月末1次，7月2次，卖地总收入125.5亿，成功出让地块7幅，均为涉宅用地，总成交面积约479058㎡。

 

二、江宁1月至今土地出让分布：

 

其中，大学城2幅、正方新城2幅、江宁滨江3幅，这三大板块在去年乃至前年都比较低调、供货量一般甚至房荒。今年以来，板块拍地速度加快。

大学城：去年一年，大学城房荒却拍出4幅涉宅用地。今年预计6盘上市，地块出让依旧不断，下半年乃至明年预计将取代上秦淮地位，成为江宁新晋热门板块。

正方新城：一直以来不温不火的正方新城，去年拍出一幅联发正方新城G46地块，今年又出让了2幅分别位于东善桥和江苏软件园的地块，土地出让节奏慢慢加快。

江宁滨江：房荒3年已久的江宁滨江今年迎来上市量井喷，去年一年滨江拍出2幅地块，今年2大新盘均已入市。今年以来，滨江出让了3幅宅地，其中包括区域新地王蓝光滨江G08和新城姊妹地。

三、江宁1月至今地价情况：

 

江宁已出让的7幅地块中，有4幅地块触顶最高楼面限价，需要自持人才房（租赁住房）。这些地块竞争激烈，特别是7月份两批“限房价、竞地价”地块，一方面体现出受疫情冲击，房企强烈的求生欲望，二来也体现出房企对潜力区域的认可和信心。

 

据悉，江宁滨江G08地块引7家房企报名，竞价43轮后被蓝光拿下。地价达最高限价11351元/㎡，自持租赁住房面积1200㎡，刷新此前鲁能硅谷公馆最新楼面价，成为江宁滨江区域新地王。

 

6家房企报名了东善桥G41地块，经过67轮竞拍，被德信拿下，触顶楼面限价12025元/㎡，自持人才房建筑面积4200㎡。 这也是正方新城这两年热度最高的地块，人才房自持面积非常高，比起江苏软件园地块，东善桥地块近将军大道，配套和居住氛围更加成熟。

大学城G34地块引得19家房企争夺，经过62轮竞拍，该地被远洋拿下，达到最高楼面限价17317元/㎡，自持人才房建筑面积2800㎡。

16家房企报名了大学城G42地块，经过56轮激烈竞拍，最终被中海拿下，触顶最高楼面限价18286元/㎡，自持人才房建筑面积3600㎡。

大学城G42地块楼面价比远洋G34（楼面价17317元/㎡），高了969元/㎡；比对面去年年底拍出的金科G89（山和宸园，楼面价14464元/㎡），高了3822元/㎡。比对面五矿G82（五矿澜悦溪山，楼面价14722元/㎡），高了3564元/㎡。区域地价大涨超3500元/㎡。

 

四、江宁区域地王最新情况：

 

今年上半年南京土拍市场在疫情趋缓后回暖明显，共有6个区域最高地价被刷新，分别为：江宁滨江、南京新城、城东、江心洲、仙林湖、江北。沉寂3年的江宁滨江，越来越引入瞩目，区域热度升温。蓝光以触顶价11351元/㎡，超过前地王鲁能硅谷公馆，成为滨江新晋地王。

 

再看其他区域地王，东山地王上元府2016年拍出，楼面价23883元/㎡，稳居江宁地王之位，至今未有超越，预计今年也不会上市。九龙湖地王弘阳九龙湖G57面世以来关注度较高，预计四季度上市，叠墅价格将超上秦淮。

上秦淮地王银城旭辉上淮铂悦府热度很高，近期开盘，当天售罄，其中联排别墅最为紧俏目前已全部卖光。项目还剩最后84套6叠，预计年底前清盘。大学城地王联发翡翠方山6月迎首开，去化9成，均价31018元/㎡刷新大学城房价。

青龙山新城地王融侨观澜2018年10月首开，目前尾盘在售。淳化新房价2.4万/㎡出头，地王保利淳化G05地价21612元/㎡，地价过高，预计今年不会上市。

正方新城地王绿地理想城近地铁，2018年一期去化结果较好，2019年二期去化一般，周期较长至今仍有房源在售。预计8月推出最后一栋。禄口定位刚需，地王恒大林溪郡去年上市，主打大户型，去化周期较长，目前在售收官房源。

谷里地王德信烟岚云庄去年拿地，公开以来一直非常低调，今年7月首开去化结果一般。

从已上市地王命运来看，热门板块地王地价高、房价高，去化不用愁。刚需板块高价地由于板块热度限制，跟同区域其他刚盘比，一般打造的是改善盘，去化周期大大拉长。 

五、土地新政下江宁部分区域房价下调：

 

 

针对南京土拍和部分区域过热的现象，2020年6月5日，南京出台“限房价竞地价”新政，地块在出让的时候同步设定上市后的商品房毛坯限价。截至6月23日，南京共有18幅地块设置了毛坯房最高限价，其中涉及江宁6幅地块。

 

这些地块毛坯房销售限价和地块最高楼面价限价都有明显下降。

大学城：

远洋大学城G34最高楼面限价17317元/㎡，比金科G89的楼面限价（20759元/㎡）下降了3442元/㎡，比五矿G82地块楼面限价20751元/㎡下降3434元/㎡。

中海大学城G42紧靠远洋大学城G34，最高楼面限价18286元/㎡，比金科G89的楼面限价（20759元/㎡）下降了2473元/㎡，比五矿G82地块楼面限价20751元/㎡下降2465元/㎡。

大学城新房价破3万/㎡，这两地块未来商品住房的毛坯均价被限在27195元/㎡（不含装修价），区域房价下调了约3000元/㎡。

 

正方新城：

 

中交路劲正方新城G35楼面价最高限价12104元/㎡，比去年出让的联发正方新城G46楼面限价（13060元/㎡），下调了956元/㎡。德信东善桥G41地块楼面价最高限价12025元/㎡，限价稍降。

正方新城房价23000元/㎡，两块地毛坯均价都被限在20600元/㎡（不含装修价），区域房价下调了约2400元/㎡。

 

 

江宁滨江：

 

新城滨江G43、G44两幅地块未来商品住房的毛坯均价被限在1.7万元/㎡（不含装修价）,江宁滨江精装房约2万/㎡，区域房价下调了约3000元/㎡。

 

新政的实施，让江宁部分区域房价和地价相对下调。目前，南京已经经历了两次“双限”地块的拍卖，除个别几幅地块之外，大部分都比较抢手！频频触顶最高限价。当下，房地产依然还会是因城施策的主基调，“稳”依然是楼市的主旋律。

六、江宁各大房企储备地块情况：

 

 

江宁未上市新盘（储备地块）约35个，集合了近30家房企，其中品牌房企占多数，货量最多的是中海、江宁城建、新城，其余房企仅1一块储备地块。7月至今年年底预计有16家新盘上市，占据所有储备地块一半。

 

这些品牌房企多次在江宁拿地甚至深耕江宁的有弘阳、景枫、中海、五矿、朗诗、保利、机场建设等，江宁近年来新进房企有金隅、金科、美的、德信、雅居乐、蓝光、新城、江宁城建等。

 

这些储备地块中位于东山、九龙湖、禄口、淳化的多数是前些年拍出的高价地，需要现房销售。其余的都是去年以来拍出的地块，价格比同区位的高价地要低。

 

七、7月至年底预计16家纯新盘上市

 

 

据统计，江宁7月至年底，预计有16家纯新盘上市，其中关注度较高的要数东山的海玥华府和九龙湖的金隅九龙湖G20(备案名：紫京云筑）。上秦淮的融信秦尚栖庭打造低密洋房，最小103㎡，一些刚需客也可以考虑。

大学城作为下半年重点刚改板块，预计有4大新盘上市，货量非常大。像青龙山新城、禄口这两大续销盘众多的刚需板块，仍有新盘接连上市。

滨江上半年两大新盘已开，区域房荒结束，下半年将迎前地王鲁能硅谷公馆上市，精装现房销售。湖熟上半年仅一盘在售，下半年纯新盘中锐星棠府将入市。

下半年上市楼盘中，总价200万左右可选的有禄口、湖熟、滨江、谷里等区域，其中禄口有不少楼盘入市，选择空间较大。总价250万以内，青龙山新城、方山将是供货主力。以3万/㎡的限价红线来看，总价300万以内，在江宁可选的楼盘还是比较多的。九龙湖和上秦淮板块关注度较高，适合刚改和改善客群。

 

总结：2020年1月至今，江宁共出让7幅涉宅地块，主要集中在大学城、正方新城、江宁滨江三大板块。

上半年受疫情影响，房企求生欲强，滨江最高地价被刷新，新地王诞生。“限房价、竞地价”土地新政出台，部分区域楼面限价下调，最高达3500元/㎡；区域房价下调，最高达3000元/㎡。

两批“双限”地块竞争非常激烈，频频触顶最高限价，有地块楼面价比同区域地块楼面价高达3500元/㎡，自持人才房建筑面积最高达4200㎡。

江宁目前储备地块高达35块，其中16家纯新盘将于下半年上市，货量十分充足，刚需、改善皆有选择空间。

对于江宁最新土地市场格局，你有什么看法？欢迎大家留意讨论。

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近期开盘：  葛洲坝融创紫郡府 龙湖水晶郦城融信秦尚栖庭

 

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热点新盘：金隅九龙湖G20地块  山和宸园 海玥华府 五矿澜悦溪山

 

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