365淘房
近期，我在链家网上看到城东第一大盘东郊小镇成交了一套别墅房源。成交单价为20988元/㎡，这个价格堪比六合、溧水、高淳等远郊别墅。
从该小区最近几次成交数据来看，别墅的成交单价均低于小区高层的成交单价，最高相差近5000元/㎡。
配套齐全，多次登上江宁成交量榜首！
在江宁区二手成交排名榜中，东郊小镇多次霸占榜单榜首的位置。小区体量大，小户型房源多，最小面积在40㎡左右，整体门槛对于想要首次置业南京的买房人来说比较低。
2019年江宁二手房成交量TOP10
大多数人的印象中，东郊小镇一直是刚需大盘。其实，在东郊小镇的第四、六、八街区均有别墅，为叠加和联排为主，总价控制在300-400万元。据了解，东郊小镇的别墅客群主要是地缘客以及仙林业主来此为父母购置一套养老别墅的。
小区的地理位置总体来说还是不错的，周边配套也很齐全。
东郊小镇位于南京城东的麒麟街道，它距离新街口直线距离仅在15公里左右，比起远在天边的各类都市圈在地理位置上有着天然的优势。
小区周边超市、饭店、菜场、银行、公交等各项生活配套也非常完善，生活氛围比较浓厚。
此外，正在建设的宁句城际S6还专门设有东郊小镇站。宁句城际于2018年12月开建，距今不到一年半，虽然时间不长，但进度喜人。据了解，从6月开始，宁句城际将从土建阶段陆续转入内部设备安装和装修阶段。
等到地铁开通后，可快速到达换乘枢纽马群站，东郊小镇到各个主城区就方便了。
道路不通，价格不涨反跌...
即便周边配套完善以及利好不断，成交量也很大，但东郊小镇的整体价格还是一直上不去。
我在365南京二手房网站上查到，东郊小镇近一年的价格走势，从24889元/㎡到24492元/㎡，价格一分钱没涨反而跌了。
价格上不去主要有三点原因：
1、交通拥堵，主干道仅为双向单行道，每天上班就像取经；
2、绿化不足、野狗成群，物业管理比较松懈；
3、火车就在楼下，基本每5-10分钟就有一列火车经过，噪音很大。
其中最致命的原因就是交通问题，东郊小镇几个街区之间的主干道全部为双向单车道，而且这个车道还包含公交车道，所以一旦到了上下班高峰期拥堵是不可避免的，甚至有业主直接吐槽：每天上班像取经一样。
目前，距离东郊小镇最近的地铁站是地铁四号线灵山站。这个被称为“最荒凉地铁站”对于居住在东郊小镇的业主来说是个艰难“取经路”。
大卡车、小汽车、电动车同行，还要通过高洼不平、又无排水措施的涵洞。
小区物业管理非常松懈，小区门禁形同虚设，内部的绿化破损现象也比较严重，整体环境非常差。
甚至围栏也遭到人为破坏，时间久了竟然自成一道门。
隔壁街区别墅价格相差一倍，中介坦言不建议购买...
东郊小镇整体规划1916亩，总建筑面积超过100万㎡，2013将C地块出让给银亿集团，后来C地块更名为银亿东城。
银亿东城产品较为丰富，有高层、洋房、别墅、小高层。房龄新，小区内部环境不错，整体绿化较好，门禁严格。
目前，银亿东城的别墅房源均价在40181元/㎡，总计在500-600万元之间，相较于东郊小镇的别墅价格高出一倍。
据周边中介介绍，银亿东城高层房源二手房均价2.1-2.3万元/㎡，而别墅价格则挂到了4万以上，暂时无成交数据。
而且，银亿东城主要依靠的商业是社区底商和一条商业街，目前商业街正在招商，多数商铺尚未开业。性价比不如东郊小镇四、六、八街区的别墅。
在麒麟门这个片区，拥有别墅房源的还有锦绣花园这个小区。锦绣花园以双拼、独栋为主，二手均价在3万/㎡左右，小区环境优美但房龄较老。
一个小区的二手房价格和它的地段、周边配套、环境、物业都息息相关。总的来说，东郊小镇的别墅的单价不高、总价不贵，想首次置业别墅的人群可以考虑。
对此，你会买东郊小镇的别墅吗？欢迎在评论区留言互动！
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