6年每平涨5.1万！南京那些神一样的安置房，秒杀商品房

365淘房 许雯笑 南京，有这么一群神奇的安置房，他们或是被一众豪宅包裹在中心，或是搭上学区的快车。

即使他们是区域内的地板价，也秒杀其他区域商品房价格。

一、6年，每平涨5.1万！如今成交单价破7万/㎡，比商品房还吃香！

以 “南京 安置房”为关键词搜索文章，五条中两三条都和佳和园有关。

佳和园，可以说是南京安置房的传奇。

2006年，佳和园安置房项目竣工。在中介网上，2014年开始有房源买卖，单价1.9万/㎡。

而目前，小区挂牌均价达到6.2万/㎡，小户型成交单价破7万/㎡。6年，每平涨了5.1万！

 

自2月底房产交易市场逐步恢复正常以来，目前佳和园只在一个中介平台上，就已经成交6套房源。不出意外地，又有48平的小户型卖出破7万/㎡的单价。

小区如此吃香的原因是，科睿小学（琅琊路小学分校）和金陵汇文中学的双学区。

 

中介透露，佳和园和科睿小学仅隔了一条马路，上学也更加方便。不少买这边房子的就是为了一张入学门票。

而同样学区的苏宁睿城，不少千万以上房源，入门级别80多㎡在580万左右，门槛较高，对于主要目标是入学的购房者来说，还是佳和园50平米左右的小户型划算，总价300多万就能入手，所以较为好卖。

 

佳和园目前挂牌房源50多平非常多，总价基本在300万以上。

 

一个优秀的学区，再加上地段良好，使得佳和园几年来价格扶摇直上。

小区周边商业、办公、学校密集，南侧就是集庆门大街，可以直通集庆门大街地铁站，不远处就是河西万达广场，与苏宁睿城只有一街之隔。

 

从北门可以看到琅小科睿小学和苏宁睿城办公楼。

走进小区，给人的第一印象便是楼栋非常高，楼栋建设拥挤，一种压抑感扑面而来，不过这也是南京大多安置房的通病。

 

在顶楼拍的小区一个俯视图，整个小区规模不大，是一个地地道道的拆迁安置房，可以看出绿化率不高。

小区除了绿化不好之外，卫生环境也是较为糟糕。在里面转了一圈发现，社区内车辆停放凌乱，垃圾乱堆。

即使如此，也阻止不了买房人的趋之若鹜。

  

 

目前小区挂牌均价与同区域较为高端的商品房苏宁睿城均价打平。

 

二、被豪宅包围，成区域地板价！秒杀其他区域商品房价格...

除了占了学区优势的安置房，还有一些安置房，被一众大佬豪宅包围在其中，即使成了区域地板价，也秒杀其他区域商品房价格。

精金花园

精金花园安置房项目，靠近地铁2号线集庆门大街站，周边商业发达万达广场等，写字楼苏宁慧谷。地理位置上十分优越。

小区由14栋高层住宅组成，住宅总户数为3178套，容积率为3.6，项目于2017年交付，现在已经在陆续办理房产证手续。目前小区挂牌均价在4万/㎡。

紧邻精金花园南面的是河西中G02地块，前几日刚刚拍出4.2万/㎡的楼面价。

再南边则是高端商品房住宅，保利天悦和铂悦金陵，均价在5.5万/㎡左右。

东面是同为安置房的积贤雅苑，均价4.1万/㎡。

北面是6万/㎡以上的苏宁睿城与佳和园。

精金花园虽然是安置房，但因为占了地理位置绝佳这一项利好，二手房价格稳步上涨。

目前二手房挂牌价在3.6-4.1万之间，总价普遍在400万以内。因为是安置房，需要满五年之后才可上市交易，目前小区仅有挂牌价，还没有成交记录。

项目曾获得广厦奖（广厦奖被誉为“地产界的奥斯卡”），外立面和小区建设的品质完全不逊色于商品房。

 

小区一处活动广场。

中和村4期

同样被一众均价5万/㎡的高端商品房包围的，还有河西南的中和村4期。小区距离S3高庙路站非常近。目前，项目已经建好，只等交付。

项目周边是曾经的河西星八客，如今二手房价：

招商雍和府二手挂牌均价：4.97万/㎡

朗诗熙华府二手挂牌均价：5万/㎡

正荣润峰二手挂牌均价：5.33万/㎡

秦新名邸（鲁能公馆）二手挂牌均价：4.88万/㎡

升龙天汇二手挂牌均价：5万/㎡

五矿崇文金城二手挂牌均价：5.63万/㎡

中和村4期东面，是正在建设中的南部小学9号。

今年5月，教育局将要对该所小学进行施教区划分。此前有消息称，该小学很可能是南外河西二附小，对业主来说是利好消息。但一切都还要等到今年5月，教育局出官方文件才能确定。

小区正大门是灰色石材质地，还没有挂上小区名称。已经有保安在驻守，管理较为严格，闲杂人等免进。

顾家营保障房

项目位于地铁2号线钟灵街站到马群站之间短短的“黄金3公里”，也就是中山门大街南侧与绕城高速北侧合围的顾家营板块内，在最中心的“C位”上，项目地块密度极低（容积率低于1.7）。

不仅紧邻北京东路小学分校与科利华中学分校“双学区”，周围更是被一大圈高档商品房项目环伺包围。

以顾家营保障房为中心，上述周边几家高档二手房小区的挂牌价格如下：

五矿晏山居二手挂牌均价：5.25万/㎡

银城君颐东方二手挂牌均价：5.29万/㎡

紫金华府二手挂牌均价：4.59万/㎡

中垠紫金观邸二手挂牌均价：3.25万/㎡

顾家营片区，经过长达六、七年的发展，已经变成了一个实打实的高端富人区。

顾家营保障房专供的需求对象是特定的“保障”人群。这批“定向销售”的安置人群（业主）进驻顾家营的拿房成本，一定是区域内的“地板价”。

2019年12月，项目规划设计方案出炉。

据悉，顾家营保障房项目除了配建65㎡两房、85㎡三房两种户型外，同时配建的还有有物业服务、社区养老以及少量社区商业。受到紫金山限高影响，项目主体建筑最高仅为25.95米，容积率仅为1.7。

目前，项目1、2、15、16等楼已经于2019年五月开始动工，其中1、2号楼，层高仅7层，15、16号楼，建筑高度仅23.85米，层高8层，预计今年就能竣工！

  

 

洲岛家园

同样拥有超高品质的，还有江心洲的洲岛家园。

洲岛家园位于江心洲岛南，它由仁恒开发，共有3个组团，悦江苑、芳华苑和绿洲苑，是南京第一个精装交付的拆迁安置房，距离地铁十号线江心洲站不远。

小区楼栋真石漆到顶，绿化率达到46%，最大的楼间距达到了200米，居住环境非常良好。

走进洲岛家园，整个小区高楼环绕、道路宽敞、完全实现人车分流，园区内植被平整洁净，台阶、弯道、草坪等处都有温馨的指示牌。

很多安置房都面临交付之后，物业管理不到位，居住环境大打折扣的现象，这也是安置房均价普遍比同区域商品房价格要低的原因。

但洲岛花园无论是小区环境还是服务业主，洲岛物业都做的很到位，甚至比商品房小区还要好。四年来，洲岛家园客服中心收获了近百面锦旗，仅18年上半年洲岛家园各园区就荣获了14面锦旗。

目前小区挂牌单价在2.8-3.3万/㎡之间

 

项目北面就是仁恒绿洲、仁恒华庭等高端商品房，均价在4.5-5.8万/㎡之间。

总的来说

以上罗列的安置房项目，有的出生就带着光环，这光环是地段赋予的，有的是后期慢慢有一些利好的叠加，使得房价可以有明显起色。

但这只是少数，大多数的安置房，房价多年来古井无波，比如油坊桥片区的安置房，大量安置房项目聚集在一起，每个体量都极大。

即使距离河西的商品房很近，但房价却天差地别，均价多年稳定在2万多每平。

同时，较为弱势的物业管理和稍显混乱的居住环境，也使得买房人在考虑安置房的时候顾虑重重，这也是安置房价格很难有起色的原因。除非是遇上大的板块利好，譬如地铁或者学区，房价才会有明显起色，就像佳和园一样。

安置房的本色，依然是安置。

三、购买安置房注意事项

因为拆迁安置房价格相对便宜，很多预算有限的刚需将目光投向了这里。那什么是拆迁安置房？哪些拆迁安置房可以进行买卖？购买这种房屋又是否存在风险呢？

1.什么是拆迁安置房？

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户和城市低收入困难家庭进行安置。

安置房小区里有征地拆迁取得的安置房，国有土地拆迁取得经济适用房，城市低收入困难家庭申购的经济适用房，廉租房，产权置换房，中低价房，限价房，共有产权房，还有置换的商业门面商业配套房等。

这里除了安置的廉租房不能上市交易，其他都可以。但是目前对于征地拆迁取得的安置房、国有土地拆迁取得经济适用房和城市低收入困难家庭申购的经济适用房受5年内交易限制。

  

 

2.哪些拆迁安置房可以购买？

如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让5年的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

但现在市场上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。

尚未取得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。

  

 

3.购买拆迁安置房有哪些风险？

没有产权证的拆迁安置房，或者有产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：

1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。

2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。

3、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很难实现购房，只能主张债权。

4、在购买方等待过户的漫长时间内，有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

4.如何购买拆迁安置房？

对于拆迁安置房，首先在购买时要分清情况：

1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，这一类拆迁协议书虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。

2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

总之，在购买前，首先要弄清拆迁安置房的性质。

如果此套拆迁安置房在拆迁时就手续不全，实际中拆迁协议也是不能办理过户的，房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理，房产证办理下来之后产权仍属于原房主，则不利于你维护权益。这时你就可以向出售单位确定相关事宜，或者仔细查看您所签订的购房协议。

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