365淘房 杜鑫 国内疫情一波暂平，境外输出一波又起。
不少人在这次疫情中的住房观念发生了变化，这个春天里，购房者真真切切感受到一般高层住宅的局限性，在买房人把目光转向别墅市场时，疫情同样对开发商进行了一次大考。
住宅市场正在复苏，再回首看那些疫情之下的日子，别墅市场受到怎样的影响？开发商信心如何？是否会调整推盘策略或给出优惠？线上模式意义何在？
今天，南京别墅圈与4位别墅大咖进行了线上微访谈，和大家一起分享最新行业观点。
这4位大咖分别是（排名不分先后，括号内标注对应项目及板块）：
金基南京城市公司营销总监 陆欣（金基九月森林| 江北板块）；
明发阅山居项目营销负责人 周晔（明发阅山居 | 江北板块）；
恒晟地产副总经理 陈祝寿（普罗旺斯小镇 | 城东板块）；
香泉桃花源营销总监 李振伟（香泉桃花源 | 都市圈）；
席卷全国的疫情是一次大考，但开发商充满信心
毫无疑问，回首本次疫情，各行各业都受到了不同程度的冲击，香泉桃花源营销总监李振伟表示，此类黑天鹅事件会不期然的到来，针对地产行业，需要时刻能够根据市场变化快速应对，香泉桃花源项目会努力克服疫情对推盘及销售节奏造成的一定影响，不负卖房人期待。
恒晟地产副总经理陈祝寿先生认为：“本次疫情给房企造成的巨大的压力主要体现在两方面：上市库存积压及回款问题。”
“但疫情平稳下来，甚至基本好转之后，市场大概率会快速复苏，配合上政府出台的一些诸如降息等比较大力度刺激政策，都会对房地产市场产生一定的利好，成交量方面也会出现一定程度的报复性反弹。”
▲普罗旺斯小镇效果图
明发阅山居项目营销负责人周晔先生从宏观层面进行分析，在多轮调控下，2019年以来，大部分城市楼市成交量价已出现下行，楼市刚有筑底企稳迹象，但受疫情影响，今年1月下旬开始，各地建筑工地暂停开复工，多城市售楼处关闭、新房销售几乎停摆。疫情在春节期间对经济、楼市造成较大影响，成交断崖式下跌。
周晔先生认为，行业内传统的小阳春不会不来，金三银四，可能会在今年变成金四银五，明发阅山居在复工前，通过线上接待已有认购，复工之后，最近已经陆续有成交。他对今年的别墅市场还是比较有信心的。
▲明发阅山居实景图
由本次疫情，金基南京城市公司营销总监陆欣先生想到了2003年的非典：2003年由于非典疫情的影响，国家经济层面受到影响，很快国务院下发文件正式确立了房地产作为支柱产业的地位。非典结束之后，中国房地产进入一个历史性拐点，全国房价快速增长。
因此，他认为，本次疫情对楼市的影响主要体现在四个方面：
首先，买房人需求在短期内被抑制。2020年春节后一个月南京商品住宅市场的认购量，只有2019年同期数据的一成左右。不过需求虽然被抑制，但并没有消失，只是被延缓了释放的时间。
其次，调控政策与金融政策的松动。疫情对经济的影响显而易见，2020年，稳增长的形势将会非常严峻，作为支柱产业的房地产又将成为宏观经济的“压舱石”，房地产调控的“一城一策”给了地方政府一定的发挥空间。
此外，疫情还带来了物价上涨、人口往一二线流动的意识更加坚定等影响。
“南京作为长三角特大型城市集群的龙头城市，城市的规划定位非常高，预判疫情对南京的楼市非但不会影响，反而会拉动南京整体市场的稳健发展。“
▲金基九月森林样板间实景图
住房观念的转变，促进别墅产品优化
本次四位大咖在谈到开发商的疫情压力后也表示，对于本就稀缺的别墅项目来说，不少客户的住房观念发生了改变。
疫情对于整体市场会有一个促进与拉升，对于别墅市场来说，拉升作用更加明显。
金基南京城市公司营销总监陆欣认为，未来，别墅市场供需结构会进一步优化，在客户住房观念改变、对别墅产品产生兴趣的情况下，供应量有限，需求不断提高，他预判在疫情过后相当长一段时间内，客户对别墅项目的认可度会更高，南京别墅市场会出现供不应求的情况。
“经过此次疫情之后，大家都意识到生命的脆弱性、健康的重要性，对于自身的居住环境也会重新审视。”明发阅山居项目营销负责人周晔这样说道，“从去年4月份开始，全国各地开始叫停别墅的审批，‘禁墅令’的发布意味着别墅在未来将成为稀缺品。我认为疫情后，南京的别墅市场会迎来一波改善潮。”
作为地产老兵，周晔先生在这次疫情确实有所感触，他认为今后的住宅产品将回归居住本质，剥离去增值、规划、学区、医疗、交通、配套，项目将重视客户对健康生活的关注，提高产品体验。“不能打动客户内心的情感交流设计、场景体验设计，营销都是失败的。”
▲明发阅山居实景图
在本次疫情下，几乎把所有房企拉回同一起跑线，在这时，考验的就是项目产品的核心竞争力。
恒晟地产副总经理陈祝寿先生表示：在疫情后，大多数人居住观发生了改变，像普罗旺斯小镇这种低密自然，兼具多动能使用空间的别墅项目，成为新一轮购房者的置业诉求。
“经过疫情的禁足，有个院子或许将成为更多人的追求。”香泉桃花源营销总监李振伟先生认为，疫情结束后，会对别墅的需求进一步拉升，虽然整体市场环境不理想，但2020年别墅产品需求会持续增加。
▲香泉桃花源实景图
别墅后续销售节奏怎么定？更多营销模式有待发掘
在本次访谈中，四位大咖也就疫情是否会影响别墅后续推盘节奏与更多营销模式的探索分享了自己的看法。
“别墅才能真正解决终极改善的理想。”金基南京城市公司营销总监陆欣认为通过这次疫情，健康的居住理念将会得到越来越多客户的重视。
谈到加推计划时，陆欣先生表示，金基九月森林还是按照原来的推盘计划在安排，还未上市的新项目方面，金基目前也正在努力，期望能争取早点为市场提供高品质的产品。由于金基九月森林属于对应板块、对应产品类型中的热销项目，即使在疫情期间，也有很多客户咨询或通过线上购房流程进行购买，暂时没有计划通过优惠去加快出货节奏。
▲金基九月森林
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“别墅项目本身销售节奏相比较住宅来讲会相对缓慢，普罗旺斯小镇项目的推盘重点还是会在4-5月份左右，届时销售政策会根据市场表现待定。”恒晟地产副总经理陈祝寿先生这样告诉我们。
▲普罗旺斯小镇效果图
香泉桃花源营销总监李振伟表示，疫情固然对项目的推盘及销售节奏造成一定影响，但香泉桃花源项目会尽最大可能的保障供货，来保障对关注项目的客户的需求，当然也会给出一定的优惠措施来惠及关心项目的广大客户和桃花源迷们。
▲银装素裹的香泉桃花源
明发阅山居项目营销负责人周晔先生表示，明发阅山居项目今年已经进入实质性的收官阶段，目前我们推出项目最后一栋2#样板楼，产品比较丰富，尤其100平米的叠墅超高性价之王，可谓手慢则无，其余的160、209户型也是改善爆款。
▲明发阅山居入户实景图
在谈及线上模式时，金基南京城市公司营销总监陆欣表示，“地产营销其实一直以来都非常传统，由于房产作为大宗商品，线上只能解决传播的问题，很难解决成交的问题，而本次疫情凸显了这种矛盾。”
在疫情期间，很多地产公司都相继在线上售楼处、线上购房平台、新媒体的传播上进行了一些尝试，虽然效果有好有差，但他也相信，线上模式应该也是未来行业的一种趋势，或许短期内，线上无法完全解决成交的问题，但会解决一部分的获客问题。
明发阅山居项目营销负责人周晔认为，当下这些直播卖房的形式还是比较低效的，毕竟房产是大宗交易，不是快销品。但是，这次疫情也让行业看到了线上模式的可开发性。
在线上模式成熟后，未来微信、抖音、快手、微信群、网上售楼处平台，将成为各家营销体系的标配。未来，互联方式取代线下面签等房产交易方式时，也会对产品设计水平、品牌信誉、售后服务等方面提出新的要求。
与此同时，在房产交易方式上，以往的线下面签、缴费等将逐渐被线上签字传递、指纹确认、面部识别、安全验证码等互联方式取代，这也是大势所趋。这种趋势对产品设计水平、品牌信誉、售后服务等皆提出要求，如无理由退换房、退款闪电化、房企信用监督、售后服务监督等。
通过今天四位大咖的访谈，我们可以预见的是，疫情后，整个中国房地产行业必然将迎来巨变。
包括产品的再设计，生活服务的再提升，一切源自客户生活需求的新变化。未来的别墅市场，是对开发商全方位的考验，既要练好基本功，也要对客户需求走心。
最后，在2020年，祝大家都够能买到自己满意的房子。
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