朗诗玲珑屿，是南京" target="_blank">江宁二手房价风向标，因为是精装科技住宅且地段优越，房价一直处在江宁顶峰。
但今天我在浏览这个小区的成交时，发现3月初成交的一套85平左右的小户型，和去年相似面积的成交价相比，单价足足低了3000多元/㎡。
这样的差距引起了我的好奇，小区房价真的在下跌吗？
一、小区小户型房价跌了？真相是……
从网站上来看，朗诗玲珑屿3月份以来一共成交2套，除了3月6号的那套85平的成交，3月10号也有个相似面积的成交，但是单价也只高了一点，在4.17万/㎡左右。
而这样的价格和2019年的成交价相比是有一定差距的。我们看看2019年成交的这些小户型的单价，均在4.3万/㎡以上。
值得一提的是，去年8月份小区成交的一套130.58㎡的房源，更是以单价45950元/㎡创新高。
从现在的挂牌来看，小区如今在365二手房上的挂牌均价是43481元/㎡。
其中85平左右的小户型挂牌单价在4.2万/㎡左右。
正常来说，挂牌价高于成交价是正常的，在交易中，这里面还有一个谈判的过程和空间。
但是从上面的成交对比来看，小区成交价是在下降。对此，我今天电话咨询了负责该片区的资深经纪人，了解到以下几点信息：
1、3月成交的两套房源，之所以价格相对低点。主要是楼层都不是很好，都是低楼层。其中一位房东因为着急换房在价格上做了让步。另一套房源是受疫情影响，年前没卖掉，房东年后有点着急，所以也降价出售了。
2、中介表示，单从两套房源来看，不能判定小区房价跌了，每套房源情况都不相同。现在也有挂高价的房源。
3、至于为什么小区大户型房源价格反而高，中介告诉我主要还是因为稀缺。大户型房源只有沿河的几栋才有，而且是一梯一户带院子的，景观好，住着舒适，价格相对较高。
最后，中介还告诉我目前朗诗玲珑屿还有部分房源没有满两年，一般考虑这里的人是看重小区朗诗的品质，以及交通方便，小区配置的科技系统。
二、小区位于江宁核心板块，高科技住宅，超45%绿化率
朗诗玲珑屿位于江宁核心区百家湖板块，作为无新房在售的板块，该小区算是难得的高品质次新房。而且小区的配套也很强大：
1、交通上，小区距离小龙湾地铁站直线距离仅300米，步行距离也就500米左右，出行非常便利。
2、商业上，从小区出发地铁一站路即可到达百家湖商圈，景枫KINGMO、百家湖1912、21世纪太阳城、江宁金鹰等商业集聚于此……吃喝玩乐一应俱全。
3、教育上，小区对应的学区是北京东路小学江宁分校，为九年一贯制教学，从小学部之前的成绩来看还不错。
房龄新、品质高，紧邻地铁站、商业核心区，生活氛围浓厚，还有学区，小区因此深受改善客追捧。
那小区内部环境如何？
根据之前安家在江宁的实探，我总结出小区有以下几大亮点：
1、小区安保管理严格，人车分流
朗诗玲珑屿共有17栋楼，其中15栋为住宅楼，另配备基层社区中心1栋、幼儿园1栋。小区实行人车分流，居住舒适度比较高。
大门设有人行门禁和车辆进出地下车库的出入口，进入需要登记，需要报出所去的门牌号。
2、小区绿化率高，景观丰富，舒适度高
朗诗玲珑屿整个小区打造的是“私家花园”的理念，穿行步道，林荫斑驳，完全不会有阳光刺眼的感觉。此外，小区比较大的亮点是绿化覆盖率，大约能达到45%左右。
小区内还有2-3处池塘，环绕树木的种类造型、假山的位置都经过精心打造。
中央景观带还放置了一些网红或可爱的元素。
3、小区单元门禁严格
小区单元门禁在大厅的左右两侧，需要输入密码或刷卡进入，也可以呼叫业主远程开门。小洋房门禁更为严格，单元大厅也是需要密码才能进入。
4、小区内部设施齐全
小区内不仅有自己的健身区，还在旁边树立了注意事项，以防业主使用不当导致受伤。
此外，儿童游乐区色彩斑斓，孩子们喜欢的滑梯等设施应有尽有。
单门门口两侧都放置了休息长椅，靠近景观区、健身区和儿童游乐区都配备了休息亭，内设桌椅。
除了上面这些，朗诗玲珑屿还有一个最大的亮点，就是它的恒温恒湿恒氧的科技系统。
这也是大部分业主都狂赞的科技系统，对于大家比较关心的用费问题。据业主反馈，其实小户型电费与普通住宅差距并不大，但大户型普遍贵很多，另外还要定期对系统做维护保养。
看完朗诗玲珑屿的内部环境，加上它的科技系统，你心动了吗？
三、同样是北小分校学区房，除了朗诗玲珑屿，还可以考虑这些
众所周知，朗诗玲珑屿所在的百家湖板块，目前几乎无新房在售。如果想要置业这里，只能考虑二手房。
如果预算足够多的话，当然首选的是朗诗玲珑屿这样的品质次新房。但如果预算有限的话，还可以考虑房龄老一点、物业管理不太好的小区，比如和朗诗玲珑屿只有一街之隔的21世纪现代城。
这个小区我之前去实探过，说实话，地理位置很优越，和朗诗玲珑屿共享配套。就在太阳城后面，甚至比朗诗玲珑屿更方便。
但因为是老小区，小区内部管理不到位，目前房价还没到3万/㎡。
据中介透露，21世纪现代城算是北小江宁分校里性价比最高的房子，和朗诗玲珑屿4万多每平的房价相比，价格还是很让人心动的。
但小区因为年代较久，现在部分楼栋外立面已经陈旧，破损严重。白色建筑物已经发黑，铁窗也已生锈。
此外，因为小区就在太阳城后面，现在太阳城和小区中间的有很多门均可以自由进出，人员较杂，小区的私密性不够。
小区内部安保管理也不是很严格。有些楼栋单元门大开，可以随意进出，并且电动车自行车乱停乱放，存在很大安全隐患。
总的来说，就是居住品质肯定和朗诗玲珑屿没法比的。但是有学区有配套，也是一批买房人会考虑的小区。
还有一些人，可能看不上现代城这样的老小区，但也够不着朗诗这样的品质次新房。同样是北小江宁分校的学区，中介告诉我还可以考虑万科的两个盘：万科金域蓝湾、万科翡翠公园。
其中万科翡翠公园房龄新一点，挂牌均价目前在3.8万/㎡左右，310万可以买个小两房。
万科金域蓝湾，房龄老一点，单价也低一点，在3.7万/㎡左右，320万左右可以买个88平的两房。
综上，不同的购房群体，会有不同的选择， 最终还是根据自己的预算来。要是你，想要置业百家湖，兼顾北小的学区，会如何选择呢？
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