杭州多板块价格体系重塑！但买房，不能只盯着“价差”

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这两天，网上被支援湖北的医务工作者返程刷屏，感动的同时也有喜悦，因为疫情终于离结束不远了。上周末，阳光普照，春暖花开，杭州不少市民走出家门，逛街、吃饭，感受久违的热闹。

楼市的“小阳春”也到来了，从楼市的晴雨表——二手房市场来看，上周二手房共成交1544套，几乎恢复到年前的水平。而新房方面，上周一口气领出了30张预售证，今年的第一个万人摇也早早来到。

就这样，疫情后的置业高峰期似乎到来了。

一直以来，地价都是很多人判断未来价格走向的关键依据之一。可在去年6月，杭州市出台“双限”土拍政策，未来新房的售价在土地出让时就已然被封顶，无须按照市场行情进行判断和预测。

因此，只要清晰了各板块的封顶限价，对于购房者来说，买房时也就有了底。

自“双限”新政出炉，并截至发稿前，据小西统计，杭州市区（含富阳、临安）共出让,59宗“双限”地块，分布于杭州市区各板块。

从表格中的数据来分析，目前杭州房价的“金字塔尖”位于望江和钱江新城，精装限价均为69800元/㎡。接下去的第二梯队为西湖翠苑，3月4日挂牌的翠苑地块，精装限价为58000元/㎡，周边可以参考的新房项目是中海黄龙云起，2019年11月首开时精装高层均价在58000元/㎡，中签率约为20%。

而滨江区政府、钱江世纪城、三塘、城东新城这些热门的板块，精装限价都被拦在了50000元/㎡以下，板块的“天花板”已清晰可见。

当然，“天花板”也并非一成不变。截至目前，部分板块的新房限价有了突破，如3月6日万科竞得的勾庄宅地，成交楼面价20308元/㎡，该地块的精装限价为30500元/㎡，也成为了勾庄首宗限价超过30000元/㎡的宅地，单价比区域内的新房，城北万象城幸福里、世茂璀璨澜庭均要高出1500-3000元/㎡。

此外，根据限价，萧山市北、运河新城、九堡、下沙沿江、金沙湖等多个板块都在“3万+”，其余边缘板块则都在“2万+”，购房者可根据自己的预算进行挑选。

东湖、富春湾新城、新湾、瓜沥镇新区、临安於潜镇、富阳新登这五个板块，则是杭州目前唯一的单价“2万以下”的区域了。

所有新房，最终都将流向二手房市场，而一房一价，每一个买卖对象的心态都不一的二手房市场，则代表着楼市的真实水平。因此，楼市未来发展的方向，除了板块限价以外，还要结合区域内二手房的价格综合参考。

总的来看，目前杭州各板块的限价已基本上与区域内的二手房价相一致，或略高于二手房价。而在过去的两年时间里，杭州涌现大批与周边二手房存在“剪刀差”的楼盘，纷纷成为了“万人摇”红盘。随着时间推移，这些生来就有得天独厚的价格优势的楼盘基本消耗完全，楼市也趋于平稳。

就在一周前，滨康综合体时隔十年重新进入大家的视野，其中住宅部分精装限价为51500元/㎡(剧透！“鸽王”滨康综合体终于要来了，限价划破5W天际线)。大家纷纷惊呼，率先滨江区政府冲破“5万+”的西兴板块，未来可期。可实际上，根据二手房的挂牌与成交数据，西兴板块目前在售的房源单价几乎都不足5万元/㎡，基本上仍在4万元/㎡左右。

另外，如勾庄的精装限价虽然已经突破3万元/㎡，可实际上目前区域内在售的二手房，如越秀星汇悦城，其在售的均价也仅为2.9万元/㎡。

总的来看，杭州各个板块的“封顶价”已经基本实现了“封顶”的作用，未来一段时间内，倘若没有新的政策刺激，楼市将继续保持平稳。

相对于2019年，2020年的杭州楼市的需求将更贴近实际化，“买到就是赚到”的阶段已经过去。举一个例子，如红盘上河宸章，于去年7月开盘，毛坯高层均价为17800元/㎡，中签率低至3.8%。去年年底交付后，刚进入二手房市场的房东也是“来势汹汹”，挂牌价纷纷突破3万元/㎡。

然而实际成交却让人很意外，在我爱我家app上2019年10月至今，上河宸章共成交3套房源，成交价最高的一套139㎡房源，单价为21317元/㎡，而最低的一套89㎡，仅17978元/㎡。算上财务成本，最低的这一套几乎亏本出售（不排除刻意做低价格）。

诚然，土地的限价价格线是我们买房的重要参考线，但在关注“倒挂多少”的同时，还需要考虑板块和楼盘的真实能量。

限到这个价，并不意味着就能卖到这个价；新房这个价，并不意味着二手也能达到这个价。

目前杭州多个板块的价格出现了较大抬升。有些板块，即便到今天，价格较之价值，依然是偏低的；有些板块的限价抬升，已经透支了未来的空间。

此外，疫情的发生让很多人意识到“安全”的重要性，这中间也包括资金的安全。想要在今年置业的购房者，不仅需要关注价格和潜力，也需要考虑可能的大环境影响，不要一味追求差价，加大杠杆。