江畔都会上城刚刚领到销许！
预计周五、六开盘，均价约3.05万元/㎡，具体以销许为准。此次首开2、3、5、6号楼共492套房源，除2号楼为27层外，其他三栋均为32层，精装交付。户型建筑面积约为：89㎡、108㎡、129㎡，140㎡，预计2022年6月交付。
江畔都会上城这次四个户型
主力户型89平、108平：3.2万/平起步，总价285万起、，345万起
129平三房：单价最便宜3万/平起步，总价390万起
140平四房：单价3.15万/平起步，总价440万起
润辰府、悦辰府本月也将迎来首开！其中润辰府首开8栋18层高层房源，悦辰府首开1、2号楼18层高层房源，主力户型建面约99㎡，两梯两户设计。据置业顾问介绍，项目首推超过500套房源，价格预计在3万+/㎡，总价300万起！
江北核心区近1000套房子来了！
到底买哪个呢？
正荣润辰府99平米三房最大竞品是江畔都会上城的108平的三房，10平的差距，要价格低还是尺度舒适？
江畔89平米的2+1房，没有竞品，总价285万起步，投资客居多。
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有刚刚买入核心区的人问我，上市量这么多，后期会不会影响二手房的成交？《开盘前夜》第三期，江北核心区，我们来细细说。
惊人供应量！江北核心区未来二手房源近3万套引来后台留言
观点1：“5年后的江北至少6万/平”
观点2：没有10年江北根本到不了这个价，限价依旧很严格。
房价，由供需说了算。房主也不会亏本卖房，我们来算算：
1、未来江北核心区究竟有多少二手房呢？
2、未来江北核心区二手房起步什么价？
▼▼从2014年开始，江北核心区正式有楼盘上市，雅居乐滨江国际不得不提。随后，华润国际社区、保利西江月、正荣润锦城、正荣润江城共同见证核心区高光时刻，这些房源，构筑出目前核心区的现有二手房市场。
总计供应近1.3万套！目前二手房价格集中在3.5-4万/平，未来3年4-4.5万/平
▼▼2017年，江北核心区供不应求，仅扬子江金茂悦、绿地海悦两大热门楼盘上市，目前房源还没有交付，不过后期也将是核心区二手房的重要组成部分：
总计供应近2300套 ，新房3万/平收官
因为是中央商务区最好的位置，3年后，二手房心理预期至少5万/平起步
▼▼2019年，江北核心区每个楼盘都自带光环：
江与城每次7000人摇号；中海左岸澜庭3000套近乎卖光；风华国际刚刚签订了国际学校；佳源玖棠府等来了自贸区。
2021年下半年的核心区二手房市场将再度爆发：
总计供应近8000套，新房正常楼层均价3.2万/平。2021年交付，按10%年涨幅，二手房至少是4.3-5万，其中江与城可能是最贵的。
▼▼未来核心区的二手房市场还将新添江畔都会上城、润辰府、悦辰府、通宇G10地块、中交G12地块、大华G13地块......加起来又有大几千套房。
最先开盘的江畔都会上城、润辰府、悦辰府加起来2600套左右，12月首次开盘，各推出500套左右，总计约1000套上市。
价格参考江与城，2021年交付，按10%年涨幅，二手房至少是4.3-5万
结论：2022年江北有近3万套次新房。
江北会不会供大于求？今年截至10月底，江北核心区卖了6000套房，网尚研究机构表示，加上江北的储备地块，按目前江北核心区卖房速度，库存只够卖2-3年，属于平衡状态。
江北还有哪些优质地块待出让，在中央商务区周边的，给大家圈一下。
但是问题是，江北核心区的买房热情，随着供应量越来越大，大概率会下降。
2019年上半年江北核心区的供应量很少，供不应求，买房热情高胀！进入下半年随着一个月开一次的频率，江北核心区的热情也有所降低。
江北核心区未来二手房6万/平？
房东不会亏本卖房，目前房贷6%，持有成本每年在10%左右，那么按年涨幅10%才算保本。
根据房龄带来的价差和越靠近中央商务区越贵的原则，3年后江北核心区房价阶梯也许是这样的：
2018年买的中央商务区新房： 比如绿地海悦：二手房 5万/平
2019年买的新房：比如江与城、江畔、中海、金地等 二手房 4.3-5万
2014年交付的次新房：比如正荣润江等 二手房 4-4.5万/平
至于各家楼盘高下，除去房龄带来的价差和越靠近中央商务区越贵的原则，最大的变数只有学区。
江北的学区目前唯一确定的只有江北一中，也就是正荣润江和雅居乐是划入学区的。有网友表示5年后，正荣润江至少应该卖6万/平，高得房率和学区支撑了他的预期。
我们来看下，距离中央商务区由近到远的顺序，几个楼盘的学区分别是：
1、绿地海悦、金茂悦、大华G13、中交G12 周边有教育用地。
2、悦辰府与华润国际社区临近，周边有一中附小及教育用地。
3、江与城与正荣润锦中间有一个教育用地，小道消息正在协商引进名校。
4、江畔都会上城就在江北一中对面。雅居乐和正荣润江城目前是江北一中学区，而目前正荣润江城二手房4.5-5万/平，88平最好卖，总价330万。雅居乐133平起步，总价430万。
5、风华国际、中海左岸澜庭、保利西江月更靠近青奥体育公园，周边有教育用地
6、佳源玖棠府周边有教育用地。
临近的楼盘，大概率学区也是一样的。
但是学区怎么样，没有10年也没有答案，所以江北真正的命门是，这些在江北买房的，是不是真的留在江北，建设江北？江北的接盘人到底有多少？
江北核心区的致命问题
江北的二手房有些撑不住了，江浦2-2.5万的二手房还是卖的很艰难，核心区次新房也冒出来几套跳水价，次新房正在降价，因为纯新盘源源不断，未来江北核心区就有3万套新房，按持有成本算，今年买入的都至少要卖4万/平，问题是，有没有这么多需求？
江北核心区现在涌进来的至少一半是投资客，另一半是看好江北作为国家级新区的人，说白点，还是看好升值潜力，还是为了投资。
换句话说，江北有没有高薪产业吸引人才？
过江地铁还没开工，五桥通了又是一个大桥，过江依旧难。让更多的人住在江北，才是正解。如果配套成熟，学校也解决了，就不必过江。
举个例子，江宁全面进入二手房时代，有学区的新房，有交通，商业配套的这一二年涨的厉害：当年2-3万/平买的江宁品牌次新房，现在都在挂3.5-4万/平，而且也有成交，很大原因是江宁有大量的就业岗位。
江北未来的就业机会重要集中在两个区域： 中央商务区、研创园。
江北核心区的产业三条腿走路： 芯片、医药、金融。
江北新区聚焦聚力“两城一中心”（即芯片之城、基因之城，新金融中心）建设：
一是芯片之城。目前，江北新区已集聚展讯通讯、安谋电子、新思科技、晶门科技等集成电路上下游企业超过200家，国内排名前10的IC设计企业有一半落户新区。
二是基因之城。江北新区依托生物医药谷、国际健康城等核心载体，集聚先声药业、绿叶思科等大健康产业链企业800余家，引进Joslin糖尿病专科医院等一批国内外一流专科医院。获批设立国家人类遗传资源江苏创新中心，生物医药苏南科技成果产业化基地正式落地。建成国家健康医疗大数据中心，年测序能力超50万人次，已成为全亚洲最大的基因测序基地。
三是新金融中心。大力发展PE、VC等新金融业态，着力为集成电路、生命健康等新兴产业发展提供资本支撑。截至目前，已落户各类新金融机构超过100家，集聚各类金融资本达2000亿元规模。
这些产业带来的人才留在江北，建设江北，这就是最近的未来。江北越来越好，接盘的人自然会越来越多。
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