2020年房价趋势研判

房地产趋势长期基于供需基本面，短期受制于行业环境。所以，分析2020年房地产走势，要先看国家政策、货币政策、行业政策，再看地方政策、供需形势、房价收入比。

1、坚持房住不炒，一城一策，以稳为主

前几天，经济工作会议召开，会议指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

这次，中央关于房地产的表态对比2018年有几个变化，值得注意：

①去年还是“房住不炒”，今年提的则是“决不动用房地产作为短期刺激经济的手段”，所以，可以确定房地产政策的大政方针没有变化，短期炒作注定是一厢情愿！

②再次强调因城施策，同时表达稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。今年，部分城市在因城施策制度下，不断试探政策底线，妄图放松调控，抬高地价、房价，谋求获利。也有些二线城市以人才引进的邓策方式，变相放宽限购红线，造成房价上涨。竭泽而渔式的捕捞，不是政府愿意看到的。所以，预期明年会加大对房价上涨城市的管控，既要防止房价下跌，又要防止房价上涨！

③本次会议指出加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。这已经宣告房地产大规模建设的阶段已经结束，进入城市更新和存量改造阶段，同时鼓励租购并举的住房制度建立 ，说明房地产行业玩家也将迎来转型，但明年也仅仅是个过渡期，也许会有更多的小开发商倒闭、大开发商接盘。

2、维持积极的财政政策和稳健的货币政策，但房地产金融监管继续从严

经济工作会议，同时指出，维持积极的财政政策和稳健的货币政策不变。值得注意的是：

此次财政政策更加注重结构调整，指出坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。也就是财政会发力，但是压缩政府支出，保障民生。而这次货币政策表述与2015年中央经济工作会议基本一致，同样将“松紧适度”转为“灵活适度” ，同样增加“降低社会融资成本”的表述，同样维持“保持流动性合理充裕”的定调。“灵活适度”比“松紧适度”更偏宽松。

回到房地产金融政策方面，经济工作会议指出统筹做好房地产金融调控。今年11月，央行发布金融稳定报告，明确加大对住房租赁市场的金融支持和规范，我国个人住房贷款余额占住户部门债务余额比例已超过50%，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。要坚持稳中求进工作总基调，控制重点领域信用风险。

3、2020年棚改政策叫停，三四线城市房价失去上涨动力。

十三五明确提出，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，此后中央的几次讲话也重申了这一点。最新数据也证明了这一点，据统计2019年全国棚改计划新开工289万套，截止到9月份完成度为94.8%，完成投资额9400多亿。但2018年，全国完成各类棚户区改造626万套，完成投资1.74万亿元。

其实，这几年三四线城市房价大幅上涨主要因为棚改货币化安置推动。2014年全国棚改货币化安置比例只有9%，而到了2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。而仅2016年的棚改货币化安置就为地方消化了2.5亿平方米楼市库存。

可以预见，2020年三四线城市在失去棚改货币化安置的政策动力下，将面临很大的下降压力。a

4、供需比：一线城市65%，二线城市116%，三四线125%

根据申银万国证券最新发布的房地产行业报告称：

目前全国的房地产供需比为119%，呈现供需相对均衡的状态，但城市之间分化严重，全国房产相对过剩城市比例约为37.14%。

其中，一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，具体来看，上海>北京>广州>深圳;二线城市供需基本均衡，供需比为116%，具体来看，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩，过剩比例为44%;三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，具体来看，营口、鄂尔多斯、张家界过剩最为严重，但仍有部分城市供给不足。

全国房地产相对过剩城市的比例约为37.14%。70个城市中，有26个城市供给相对过剩，占比37.14%;17个城市供需基本均衡，占比24.29%;供给相对不足的有27个，占比38.57%。分地域来看，供给过剩的省份(含严重和轻度过剩)有11个，分别是内蒙古、青海、山西、山东、湖北、湖南、吉林、黑龙江、重庆、贵州、云南、天津，区域面积达379万平方公里，占国土面积的39.5%;供需基本均衡的省份有5个，分别是新疆、甘肃、河南、江苏、江西，区域面积达255万平方公里，占国土面积的26.6%;供给相对不足的省份有11个，分别是宁夏、陕西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、广东、广西、海南，区域面积达200万平方公里，占国土面积的20.8%。

目前，房地产虽然金融化严重，当底层还是商品，其价格长期逻辑还是基于供需关系，基于合理价格下，长期来看，供给不足的市场价格仍然看涨，供给过剩的市场价格看跌。

5、中国房价高企，回归2015年价格才合理！

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

根据中商产业研究院的数据，深圳的房价收入比最高达到36.1，也就是一家人得不吃不喝36年才能买得起房子，这明显已经太高了。

但上文也说过，现在政策调控的目的是防止房价大涨大落，尤其是一、二线城市是调控的重点，所以虽然从房价收入比来说部分城市明显过高，但大跌也是不可能的。

但房价多少才是合适呢？我倾向于认为剔除大规模棚改货币化安置之后的价格为合理价格，也就是2015年初的价格。朋友们可以根据本地房价判断。

6、因城施策下，各地落户、人才引进政策持续加码

各地房价，除了长期的供需和房价收入比影响外，还主要收到各地短期政策因素影响，主要包括：落户和人才引进政策、房贷利率调整等。

中原地产研究中心统计数据显示：截止日前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过60个。从力度与数量看，刷新历史记录。特别是二三线城市，发布人才落户，补贴购房等政策井喷。

2020年，在二、三线城市大力度吸引人才政策和互联网移动化办公趋势下，以及部分一线城市控制人口数量的背景下，大量人才会向二三线城市流动，而在这场争人大战中胜出的城市，房价也会得到一定支撑，甚至上涨，但一线城市将抵抗来着房价下跌的方向，而四线城市在这场竞争中毫无优势，房价将大幅承压。但过高的房价对人才来说也是负担，还是希望政府调控好些。

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