3年房价翻番，这座新城凭什么弯道超车

从江宁出发，过了大学城和湖熟，长深高速出来，就进入了句容郭庄地界，三两分钟后便能来到南京东郊奥特莱斯，50米高的浪漫摩天轮很显眼。来这里购物的人会脱口而出：这就是东郊奥特莱斯。

▲东郊奥特莱斯摩天轮 来源：网络

如果再往前开个十几分钟，视野一片开阔，芦苇摇翠、山峦映水的赤山湖便可映入眼帘。

对南京人而言，东郊奥特莱斯和赤山湖是句容郭庄的第一名片。其实郭庄距离南京主城仅30公里、禄口机场约12公里、江宁开发区约8公里，与江宁禄口和溧水一脉相连，被称为“南京空港新城”。

再加上宁镇扬同城化的推进和本身规划利好的兑现，弯道超车的郭庄俨然已成为南京半小时都市圈明星新城。三五年后，从高速下来的南京人，或许会说：这就是郭庄空港新区。

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双重规划发酵

南京空港新城的全称为南京空港枢纽经济区。这个横跨江宁、句容和溧水的总面积473平方千米新城，所对标的是北京的望京、上海的虹桥、香港的航天城等。为什么南京空港新城，要把郭庄和禄口、溧水并列？这就又要说到老生常谈的“宁镇扬一体化”了。

2014年8月江苏省发布的《宁镇扬同城化发展规划》，从交通网络、生态环境、通信教育农业医疗等框架层面表述了同城化，努力实现三城同发展。同城化，意味着产业的协同发展，意味着科教文卫的交流频繁，意味着商贸的流动加强，各种生产要素，会随着人口的流动而互补，宁镇扬的人们，可以在流动中逐渐模糊掉归属边界。

事关1500万人的大发展下，仙林-宝华科技创新新市镇、句容-汤山休闲旅游新市镇等六大新市镇浮出水面，宁镇扬三城均有所涉及。

得益于独特的地理优势，郭庄与江宁湖熟捆绑，打造“湖熟-郭庄空港枢纽新市镇”。敲黑板，这个新市镇的关键词是“空港枢纽”这四个字，与南京空港新城气质相符。

在南京空港新城中，禄口、溧水和郭庄各司其职却又协调发展：禄口定位全国重要的国际化航空枢纽、全国重要的临空经济产业基地、南京都市圈统筹发展的现代化空港城；溧水将按照国际化标准推进三山湖、空港会展小镇、机场大通关等项目进行建设；处于禄口和溧水中间的郭庄空港新区，定位为跨界新城示范区和高新产业示范区。

你看，郭庄空港新区的横空出世，不正是宁镇扬一体化和南京空港新城双重规划下的必然结果吗？

当然，四通八达的交通为郭庄空港新区的发展夯实基础。从禄口机场或江宁大学城开车到郭庄，都十分畅通，不少江宁人喜欢周末开车去东郊奥特莱斯逛街购物，玩上一整天。

宁杭高铁的郭庄段，还设置了“句容西站”，就在郭庄镇的最西边，这个高铁站距离湖熟仅2.5公里。还有宁杭高速、绕城高速、S243省道等，从郭庄前往杭州、常州等周边城市也很便利。用“拥高速、临空港、近南京、邻江宁”来形容郭庄的地理优势，十分贴切。

▲郭庄镇位置示意图

如果单纯依靠宁镇扬和南京空港新城的大发展，是远远不够的。从郭庄镇到郭庄空港新区，还需郭庄自身的努力。

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十年后的空港新区，跃然纸上

2008年，句容市委、市政府在郭庄镇成立空港新区管委会，定位郭庄为“跨界新城示范区”和“高新产业示范区”，打造句容最年轻的开发区——句容市郭庄空港新区。

根据当时的规划，郭庄空港新区规划面积65平方公里，其中核心区面积10平方公里，具体规划区域以243省道、宁茅路和空港大道为界：

243省道以北、宁茅路以东，以创壹数字出版传媒产业基地和东恒科技园为主体，打造以服务外包、软件开发、科技孵化、文化传媒等产业集聚的现代服务业集聚区；

243省道以南、空港大道以西、宁茅路以东，以光轩光电、电科电气、时瑞电子等企业为主体，打造以电气化设备、光电子产业、航空产业为主体的高新技术产业示范区；

243省道以南、宁茅路以西，以江苏韵达物流、上海奥特莱斯等现代物流项目和商贸综合体项目为主体，打造空港现代物流和商贸综合体集中区。

▲示意图

经过多年的发展，韵达等物流企业已进驻郭庄，南京东郊奥特莱斯也如期开业。在新的发展时代，今年5月底，郭庄镇人民政府发布了《郭庄镇总体规划（2017-2035年）》，对规划细节进行了明确和调整，十年后的郭庄空港新区，已跃然纸上。

▲示意图

本次规划范围为郭庄镇行政辖区范围面积150.52平方公里，镇区规划面积约13.74平方公里，与此前空港新区10平方公里的核心区基本重叠。

未来的郭庄，不仅仅是宁句同城化跨界一体化的枢纽经济区，还将是南京都市圈东南山水人文旅游特色片区和宁杭生态经济带高端制造业节点。让我们来一一剖析这三个定位。

首先是宁句同城化跨界一体化枢纽经济区，这一定位已毋庸赘述。

其次是南京都市圈东南山水人文旅游特色片区，秦淮第一湖赤山湖就在郭庄，与秦淮河文化一脉相承。总面积约1300公顷的赤山湖湿地公园，是2.6个玄武湖公园的大小，“湖面广阔、河流环绕、滩涂交织、岛屿点缀”的生态格局十分美妙。冬季看鸟、春季观花、夏季戏水、秋季采摘，令人流连忘返。“南京都市圈东南山水人文旅游特色片区”实至名归。

▲赤山湖 来源：网络

第三个定位，是“宁杭生态经济带高端制造业节点”。2017年初，江苏省和南京市提到了宁杭生态经济带，这是长三角最重要的生态经济带，湖熟是南京宁杭线条上的第一站。南京市专门做了一个南京和外边城镇的联合规划，把湖熟和郭庄作为一体化发展，郭庄的野心，不止在宁镇扬，而是着眼于更高层面的宁杭经济带。

▲示意图

根据规划，在13.74平方公里的郭庄镇区中，将形成“一心两轴三带四片区”的空间结构：

“一心”指空港新城综合服务中心，位于城镇中南部；

“两轴”代表的是宁杭高速公路、S243（机场大道）形成的两条区域空间发展轴；

“三带”以空港大道、朝明路、朝阳路形成的三条主要城镇发展带；

“四片”商业商贸组团、生产制造组团、生活组团、高新产业组团。

对照土地规划地图，我们可以以横向的朝明路、S243（机场大道）、朝阳路为界，将郭庄镇区切割为4个板块。

▲示意图

首先是位于朝明路以北、宁杭高速以东和空港大道以南的扇形区域，除了部分居住用地之外，其他的均为发展备用地，这里也是距离湖熟最近的区域。往南是位于朝明路和机场大道中间的区域，主要是工业用地和商住混合用地，所对应的是生产制造组团。

再往南是机场大道和朝阳路所围合的区域，这个区域可是重点，放在后面说。

位于朝阳路以南的区域是郭庄的老城区，也是发展早、生活氛围成熟的区域，后期这里将对老镇区用地进行整合优化，提升镇区配套设施水平建设，无法承担新名片的重任。

一一分析下来，可以发现，处于机场大道以南、朝阳路以北、宁杭高速以东的腹地，是郭庄最具潜力的新区。规划中对居住用地、商业用地、教育用地等进行了详细布局。

▲示意图

以花塘湿地为中心，东和北部两个方向以工业用地和一类物流仓储用地为主，未来将会有更多现代物流企业在此汇聚。韵达南京分拨中心（郭庄场地）就在宁溧公路附近；花塘湿地以南以商业设施用地、教育用地和行政办公用地为主，未来的这里将是周边居民休闲娱乐、垂钓放松的好去处。

宁溧公路以西的腹地，以居住类、商办类、商业类和教育用地为主，其中红色的商业用地就是我们所熟悉的南京东郊奥特莱斯。东郊奥特莱斯以东的居住组团，就是禹洲金陵朗廷和碧桂园世纪城邦的所在地。

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短短3年，房价翻番

2015年底，碧桂园成为郭庄吃螃蟹的房企：世纪城邦首次开盘，精装洋房均价5888元/㎡，比当时宝华的地价还便宜；2018年，世纪城邦收官价达到了12000元/㎡。短短3年，房价翻番，碧桂园是郭庄空港新区起步的见证者。

房价飙升，地价也水涨船高。2017年5月，碧桂园再次入手郭庄，以6636元/㎡的楼面地价拿下机场大道南侧地块。是年6月，禹洲地产公布公司通过收并购获得句容郭庄地块，就在南京东郊奥特莱斯的东侧，也就是现在购房者所熟知的禹洲金陵朗廷。一拍惊人，人们开始把目光往郭庄空港新区转移。

对于追求高周转的碧桂园来说，世纪城邦走的是快速走量的路线，宝华等都市圈的房企们同样如此。但低调的禹洲却很“执拗”。

金陵朗廷是禹洲地产三大产品中改善产品系“朗廷系”，低密舒适是其最大特色。禹洲金陵朗共规划18栋花园洋房、8栋高层和2栋小高层，整个小区人车分流。为了匹配项目调性，禹洲金陵朗廷的花园洋房还做到了一梯一户，这一豪宅配置是南京不少高端产品也无法兑现的。

禹洲精准契合了周边客群的改善需求和江宁等南京主城购房者的挑剔，在景观打造、社区配套、产品外立面等公区建设上十分考究。

卸下一天的工作疲惫，从踏入小区开始，禹洲就为业主提供了“五重归家礼序”：一进门、二入园、三入坊、四进巷、五归院。配以归家、问友、冥思，入境、养心、匠品、君子、动静、秘居的“九礼”景观组团，从社区大门到入户的短短两三分钟时间里，处处都是禹洲给业主带来的美好。

▲项目效果图

在金陵朗廷的社区里，有一处极具现代感的“小盒子”，这就是禹洲的“小心机”。在这个小盒子里，运动健身器材、直饮水、新风系统、视频赛事播放器等一应俱全。你瞧，这不仅仅是一处mini健身房，还是一处体育比赛爱好者的俱乐部！世界杯期间，约上三五邻居，买上几扎啤酒，为自己支持的球队呐喊和加油，无需担心打扰到妻儿休息。

▲项目图

禹洲金陵朗廷被西侧和北侧的水景所半围合，洋房组团和小高层拥有绝佳的天然水景视野。再加上社区内的特色水景、镜面水景、树阵广场等，业主们在家门口就可拥有山水成林的闲适。如果想要更广阔的美景，驱车往东约10分钟，便可到达赤山湖湿地公园。

▲项目效果图

对了，除了隔壁40万方的纯美式东南京东郊奥特莱斯之外，禹洲金陵朗廷南侧还有近40000㎡的自带商业，配有星级酒店和多彩商业街。

想要考虑金陵朗廷亲水洋房的买房人，主力面积100㎡，三房两厅两卫。私家电梯入户，尤其是门口的小花园，不仅能放下大鞋柜之外，摆上自己喜欢的花草植物也是绰绰有余。整体户型三开间朝南，主卧和客厅连通宽景阳台，观景效果一级棒；主卧的飘窗延伸观景视野，独立卫生间保证了主人的私密性。

如果是预算有限的刚需，但又对品质很挑剔，那可以关注湖山公馆的高层，88㎡的三室两厅一卫，同样做到了三开间朝南，卧室和书房都设计有飘窗，为观景效果加分，全明的卫浴为经典实用的三段式设计，这一户型非常实用。

湖山公馆还有125㎡的四房两厅两卫户型，三开间朝南，宽景阳台，带有独立卫生间和衣帽间的主卧，这一户型丝毫没有浪费。即使是朝北的书房，也设计了飘窗，无需担心采光和通风效果。

在昨天新鲜出炉的土拍上，经过22轮竞拍，华夏幸福以9299元/㎡的楼面价入手湖熟新城G28地块，而G28距离禹洲金陵朗廷只需10分钟左右的车程，但金陵朗廷的起售价只有9298元/㎡。金陵朗廷现在还推出了特别活动，首期只需首付8万起。

在整个南京空港新城的版图里，禄口地价已破万，房价正朝着2万/㎡的大关迈进，正在慢慢远离刚需人群；溧水空港多以高层为主，始终缺了点舒适感；而中间地段的郭庄空港新区，有禹洲金陵朗廷这样一处低密花园洋房住区，对于品质刚需和讲究生活品质的改善群体来说，刚刚好。

那么在空港新区的蓝图下，郭庄会呈现怎样的全新面貌？时间会给我们答案。

禹洲金陵朗廷档案

位置：句容市郭庄镇东郊奥特莱斯旁

产品：共规划18栋花园洋房、8栋高层和2栋小高层

动态：在售建筑面积约87-125㎡湖山公馆；30号楼98/100㎡一梯一户山水洋房