拿地三年，城南地价最高的项目南京大名城紫金九号终于要对外公开。让它备受关注的原因有很多，除了占据软件谷核心地段、现房销售等优点外，更多的还是好奇，在如今的楼市调控下，这个地价2.9万的楼盘能否冲破区域限价？首战成绩又将如何？不论结果如何，对城南楼市来说，都具有风向标意义。
于限购政策前拿地，在调控政策持续深入期间面市，在软件谷、南站区域多家高价地身上发生的一切，隐藏着限购近三年以来，城南楼市的缩影。
限购3年，城南地价最高直降1.2万/㎡
2016年9月23日，软件谷G45地块由上海大名城以2.9万/㎡的楼面价竞得，城南最高地价诞生。
就在这场土拍结束后仅仅2天，南京正式出台限购政策，火热的市场就这样被猛浇了一盆冷水。至此之后的三年间，城南地价不断降温，有区域甚至直降1万/㎡，直到今年彻底回归理性。
不过这过程也不是一蹴而就的。
限购后的第一年即2017年，城南土拍依然还带有限购前的狂热，因此地价并没有显著降温。尤其是南站和赛虹桥两大涉宅地块最终仍是高位成交。
2017年底，城南连续推出了两幅涉宅地块，其中位于赛虹桥的城南G70地块由中铁竞得，地价高达2.4万/㎡；南站的一幅商住用地由香港嘉华以27350元/㎡的地价竞得，刷新了南站地价纪录。
在这之前，两桥贾西片区挂出了一幅商住用地即为现在中海城南公馆，也是两桥土地在限购后首次亮相，最终该地块由中海竞得，楼面价1.7万/㎡，由于突破了地块最高限价，因此需要现房销售。
不过进入2018年后，城南土拍市场便急转直下，地价也在大幅度降温。最令人影响深刻还是翡翠天际地块项目的低价成交。
翡翠天际前身是城南G27宅地，2018年6月出让，仅经过三轮竞价，便由保利、金地和南京建设三家以1.7万/㎡的地价竞得，比同一区域的大名城地价低了1.2万/㎡，也仅比2014年出让的禹洲吉庆里地价高了1000元/㎡而已。
翡翠天际地价的成交，正是给城南土地市场奠定了降温的基调，随后几幅住宅类地块的最终成交价格也回归了理性。比较典型的便是，龙湖天钜的前身龙湖城南G41地块，最终成交楼面价为1.4万/㎡，比一路之隔的中海城南公馆低了3000元/㎡。
2019年，城南土拍市场整体延续了2018年的平稳和理性。板桥时隔三年才挂出来的一幅住宅地块最终成交价也只有1.5万/㎡，南部新城6年来首次拍卖住宅地块，最终2.9万/㎡成交，并未突破最高限价。
限购3年！业主集体喊涨不成功！名校一来，房价半年涨5000元/平
限购3年，城南房价涨了吗？新房因为有限价，基本没涨；二手房只能说小部分领跑，其余基本横盘。
先说新房，2017年可能是城南近三年以来最热闹的一年。这一年，包括禹洲吉庆里、世茂城品、万科南站几家城南老盘都还有新房在售。
由于限价和房价倒挂，这几家楼盘的加推，都吸引了大批买房人的争抢。2017年11月，万科九都荟推出最后一批房源，均价3.5万/㎡300余套房源吸引了近2000组客户，当晚卖完；世茂城品最后一批房源在2018年6月加推，均价34380元/㎡，72套房吸引了千余组客户，中签率低至个位数。
翡翠天际首开现场
2018年，随着南站陷入房荒状态，城南新房供应主力转移到了软件谷极其两桥片区，不过整体来说，这一年的城南新房供应是紧缺的。这一情况到了2018年年底才有所缓解，随着翡翠天际、都荟天地、绿城深蓝等热盘的入市，城南新房市场才重新热闹起来。
中南锦苑挂牌价超4万/㎡
不过城南的二手房市场并未因板块新房供应紧缺而快速上涨，就拿小行来说，限购前区域的新房项目比如恒大华府、中南锦苑价格已经达到了3.2-3.4万/㎡，但如今恒大华府的二手房价基本上在3.4-3.6万/㎡之间，而中南锦苑业主虽然在2018年集体将小区挂牌价涨到4万/㎡，但是成交价却只有3.2-3.4万/㎡，价格基本没涨。
限价后，房价真正有明显涨幅变化的还是在雨外小所在宁南板块。由于雨外小近两年表现抢眼，其周边的学区房价也在随之上涨。
以阅城国际为例。2016年底，阅城国际55㎡小户型价格只要4.2万/㎡，到了2019年初，单价已经涨到了5.8万/㎡，两年多时间涨了1.6万/㎡，前不久这种小户型成交价成功破6万/㎡，涨势非常猛。
南站板块的房价则在3年里走出了一条逆袭之路。受调控影响，2017年、2018年南站二手房价整体比较平稳，直到2019年初，雨外小和雨中确定将在南站建立分校区后，南站雨花区的二手房小区房价直线上涨。
年初时，万科九都荟的二手房价还在4.2万-4.3万/㎡之间，到了7月底，小户型单价基本上站稳4.7、4.8万一平，而且都是不满2年；尚都荟的小户型比九都荟的要贵，从年初的4.4、4.5万到7月份已经涨了4.9万一平，基本上每个月涨1000元/㎡，半年就涨了5000元/㎡。
跟南京整体的房价一样，限购3年，城南房价虽然不至于停滞，但与2016年相比脚步缓慢了不少，靠买房而实现一夜暴富的想法早已不切实际，房价短期内连续上涨的板块只出现在了赛虹桥、软件谷、南站等这些有着完善规划和优质配套的板块。除此之外，更多的小区是横盘状态。
冷热不均加剧！城南接下来的买房机会在哪里？
限购后，城南板块除了南站和软件谷这两个区域新房市场持续火热外，包括板桥、两桥在内的区域基本上陷入了沉寂状态，冷热不均情况明显。
2018年南站唯一一家新盘都荟天地千余套房源40天卖完，三开三捷的战绩让很多板块都望尘莫及，绿城深蓝的两次加推，即便首付五成，也依旧吸引着超千组买房人的参与；
位于软件谷的翡翠天际今年也是三开三捷，最近一次加推，验资200万、首付6成，80套房源当天卖完，抢手程度可见一斑；纯新盘大名城紫金九号也一直有大批买房人追随。
在热销的同时，我们也看到，城南几大热点区域都在悄然抬高购房门槛。南站虽然暂无新房在售，但是待上市的2家纯新盘地价都在2.7万/㎡，未来房价是否还能3.5万/㎡还是个未知数；赛虹桥新盘花语江南主打产品为大平层，最小户型170㎡，客群瞄准改善类买房人。
与此同时，大校场6年来的首幅住宅地块楼面价就高达2.9万/㎡，未来房价也只高不低，城南的热门区域似乎都在逐步关上那一扇向刚需敞开的大门，大名城89㎡小户型或将是今年刚需们上车最后机会。
抢手板块逐步高端化，那么下一步，刚需想要置业城南还有哪些选择？答案自然是两桥板块以及板桥新城。
今年下半年，随着高价地的上市，软件谷的购房门槛将进一步抬升，与此同时，被定位为雨花新中心的两桥板块也将迎来新的发展，中华中学雨花校区动工、重磅地块雨花中央商务区地块的推出，都将给两桥的发展带来新动力；另外，下半年，城南新房主力供应区域也在两桥，如果你预算300-350万，在两桥可挑选的有很多。
至于板桥，下半年即将迎来一家新盘星叶欢乐城，该项目预计9、10月份与大家见面，紧邻板桥新城，规划有14栋楼，房源量不少。
限购这3年，城南楼市产生了不少的变化，其中最明显的还是城南赛虹桥、软件谷、南站这些主城板块进一步得到了市场的认可，而在板桥和主城之间的两桥区域也有了更多是新房供应。
未来，城南的三大主城区域和大校场将成为刚改和改善客群的主场，价格洼地两桥和板桥新城则会吸引更多的刚需群体，而随着南部新城的回归，软件谷、南站以及大校场也将成为城南三大价格高地。
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