成都公寓租金大起底

最近的新房市场开始走向平静， 7月份截至今天，成都仅21个楼盘取得预售，其中包括王府花园三期二圈层共10个楼盘，其余的11个楼盘都是三圈层，而最近一次的主城区楼盘供应，就是在昨天发预售的保利湖心岛美湖苑。

发哥也因此将目光转向了公寓市场，从周一开始，闷叔就着眼于对成都公寓市场的梳理和盘点，从买公寓的动因到公寓市场的起底。

今天，你闷叔更是吐血整理了成都公寓的租金现状。在前两篇的分享中，许多购房者会咨询我们“xx公寓怎么样”，事实上，作为一个商办类产品，闷叔之前也提到了，这样的产品后期脱手由于税费较高，物业本身的涨幅不及住宅，而这样的产品，租金和投资回报率也就是对其最重要的考核标准。

根据产品的不同，我们将市场上现在的公寓分为3种，而今天也将对其租金情况进行详细的梳理。

高端服务式公寓

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在国外一线城市的商务核心区域，比如纽约曼哈顿，伦敦金融城，有很多高端的服务式公寓，针对的多是高端客群，其功能带有短期差旅、会客访友、圈层活动等附加需求。

目前在国内北上广深等一线城市，这类公寓逐渐流行，并在高能级的二线城市逐步发展壮大。成都，则是目前全国城市第二集团军的佼佼者中，具备非常好的投资选项的目标城市。也因此，在近5-10年内，成都逐渐浮出一些顶级高端公寓产品。

其中，服务式公寓成为佼佼者，如IFS国金豪庭、来福士雅诗阁、仁恒辉盛阁、盛捷江畔、香格里拉等，都属于目前成都公寓中的顶级产品，也是成都公寓租金中的第一梯队，月租金在1.5-2.5万元。

这类产品除了占据优越的地段、独一无二的景观资源之外，另一大特点就是全部由开发商自持不对外散售，并依托自身的高端酒店提供与酒店相同甚至更高档次的服务。

IFS国金豪庭

以目前成都最高档的服务式公寓之一IFS国金豪庭为例，其100㎡左右的套一，月租金市场价在2万元左右，并且根据租约长短而上下浮动，租期越长、月租金相对更便宜。

租客除了免费使用尼依格罗的五星级酒店硬件（如恒温泳池、健身中心等）之外，还可以免费享用酒店提供的早餐、卫生打扫等软性服务，同时，室内还有洗衣机、电磁炉等居家使用的小电器，有别于普通的酒店设置。

点评

服务式公寓，往往与高端酒店绑定在一起，由开发商或酒店方提供除居所之外的更多服务。而从一些服务式公寓的租金明细中也可以发现，其真实租金可能只占据总费用的6成左右，剩余的4成则是由酒店方提供的服务费取代。从另一个角度看，高端服务式公寓的高租金背后，更多的是由软性服务和硬件配套作为支撑，这也是有别于销售型高端公寓的最大区别之一。

可售型高端公寓

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相对于服务式公寓，成都称得上高端的公寓也不在少数，两者都是以高端、高价为显著标志，同样是享受优越的地段、成熟的生活配套和功能性，但同样存在着一定的区别。

同时，这种类型的高端公寓，在成都以早期的银泰中心华悦居、华商金融中心为代表，后来又出现了花漾锦江、德商迎晖天玺、新希望D10、兰博基尼、盈佳-赢家等产品，他们的售卖价格目前已经达到了3-4万元/㎡，最高达6万元/㎡。目前，在可售型高端公寓中，银泰中心华悦居已经交付使用，月租金在7500-30000元/月。

银泰中心华悦居

上面提到的服务式公寓是由开发商自持的一种物业形态，最大的特点在于有周边的高端星级酒店支持，提供专业高端的人性化服务，并且服务费用在租金中占据相当比例的费用。

而一般的高端公寓则为商业产权，是对外售卖的，在后期运营上，项目是否依附高端酒店或同水准服务作为后期运营的支撑，需要买家重点关注和区分。

另外，由于商业产权的可售型公寓，使用功能和适用人群的广泛性，后期可能存在小区人群鱼龙混杂、多种用途混搭等现象，物业和开发商的选择也很重要。

以目前已交房入住的银泰中心华悦居为例，在贝壳上的挂牌售价为3.5万/㎡左右，历史成交只有一套，售价为2.3万/㎡的80平米的套一。

目前，华悦居在售48套，在租有62套，挂牌租金在7500-3万元/月之间浮动，面积从76㎡到350㎡不等。

点评

高端公寓的出现填补了高端私人化出租的空缺，这样的产品更多的是面对高端的精英阶层、商务会客等人群，公寓的硬件设施功能多样化，但服务管理水平得不到一定的保障，因此价格虽高，但也次于服务式公寓。

普通销售型公寓

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普通公寓便是面向普通人群的一种公寓类型，主要是一些资金不够或者是有资金但没有资格的购房者的一种投资方式，公寓的配件、服务水平都不是很高，但同样会有满足租客一般生活的交通、商业、配套等优势。

下表，是发哥整理的2015年销售的成都部分公寓，如今其大多数房源已经交付使用，目前租金状况也是有据可查的。从下表可以发现，这样的普通公寓的租金基本都在1000-3000元/月，价格也因产品、面积、地段以及开发商水平等原因参差不齐。

成都部分在租公寓租金水平一览（数据来源：贝壳、58同城）

早期的公寓售价其实相对较低。

2016年10月，夏先生明显感觉到购房已成为一件刻不容缓的事情，便入手了一套位于攀成钢环球汇天誉的46㎡清水公寓，售价10500/㎡，总价为48.3万。

当时有清水和精装两种方式，但价差却达到了12万，于是夏先生选择了清水房，自己装修花了不到6万，目前租金3200元/月，照此计算，夏先生的公寓回报率可达7%，在同类型的产品中算是较高的。

攀成钢的地段加持，加上产品的总价并不高，夏先生的公寓投资也就算得过账了。

而在上表中可以看到，位于高新西区的万景峰租金却停留在不到1000元/平米的水平。不过这个项目由于前期出售单价低，且是独立进入的LOFT产品，实得价格更低，而后期业主也可以用一套房子收两份租金，加上装修成本收益率也能达到7%左右。

但事实上这类的公寓产品本身并不好脱手，有业主表示，现在二手房售价低、成交周期长。这也是许多公寓都要面临的问题，因为新房市场的供应量大，你买的公寓后期出租可能比较困难，同时，你的二手房将面临大量竞品，这也是公寓需要长期持有、更看重租金收益情况的重要原因。

点评

普通公寓产品租金价格不高，大多数在1000-3000/月之间，尤其是在成都实施限购政策之后，很多人开始选择购买公寓产品进行投资，以求长期性的回报。但其实现在许多公寓单价并不便宜，加上推出的产品较多，买到不好卖或者不好租都是这其中存在的问题。

因此，在选择这类产品时，购房者最好亲自去现场及项目周边了解实际情况和未来预期，其交通状况、周边的商业配套、项目自身亮点、区域人口及消费力支撑、开发商实力和后期的回报率进行一个理性的判断和合理的推算。

总而言之，公寓这类产品并不是不可触碰，难得是需要对产品综合评判，在价格与产品本身、现状与未来之间进行合理判断和预估。