“中优”下的老旧社区改造还会远吗

        涉及到数亿老社区的转型：每年增加8000亿元，以减缓对新住房的需求

       旧住宅改造涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米，是一项民生工程，总投资4万亿元。

       6月19日召开的国务院常务会议明确指出，要推进旧城区改造，必须创新投融资机制，以市场化方式吸引社会力量参与。指导社区养老、保育、医疗、午餐、保洁等服务的发展。推动建立社区后续工作的长期管理机制。

       产业分析显示，这将成为国内市场发展内需，不仅能带动有效投资，还能促进消费，带动大量就业。

       与此同时，旧住宅改造的实施将有助于遏制改善购房需求的过度增长;一些买家对“购买旧社区和其他拆迁”的期望的转变将起到防止二手房市场投机的作用。它反映了稳定住房价格和稳定预期的方向。

       全国人民代表大会强调，加快老城区改造和人民的强烈愿望，是民生和发展的重大工程。根据在各地进行的初步调查，目前全国需要重建的老城镇和老村涉及数亿居民。金额大而宽，情况不同。任务是艰巨的。

       会议指出，积极做好“六稳”工作，稳定投资是重要方面。找到合适的切入点，把握能满足群众期望的重大项目，有利于扩大内需，促进消费，不会导致重复建设，扩大有效投资，努力实现稳增长，调整结构，效益人民。有效。

       国务院参赞仇保兴写道，旧城区改造不仅可以促进节能减排，解决城镇居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，而且是稳定投资和就业的重要途径。

       今年3月，住房建设部、发改委、财政部下发了《关于在2019年做好老小区改造工作的通知》。很明显，旧社区要在2000年之前建成，公共设施落后，影响居民的基本生活。居民有强烈的愿望改造居民区。

       据初步统计，全国有近16万个旧社区，居民超过4200万，建筑面积约40亿平方米。

       据初步估算，我国城镇需要综合整治的老住宅区总投资可达4万亿元。如果改造期为五年，每年新增投资将超过8000亿元。

       在促进消费方面，仇保兴说，旧城市社区的全面改造，一方面可以通过弥补幼儿园、小型超市等服务设施的不足，消除扩大居民消费的障碍。另一方面，也可以开辟银发消费、幼儿消费、绿色发展、节能减排等新的消费模式，为国民经济创造新能源。

       仇保兴认为，更重要的是，与传统的“铁公基”投资项目不同，旧住宅改造项目的投资周期很短（通常在半年内完成），边际效益明显，资金周转快，它可以很快。转化为消费能力。

       全国常会决定明确改革对象的标准和范围。今年要进行试点探索，积累经验，全面推进。重点改造和建设居住区的水电、燃气和光纤设施。如果条件允许，可以安装电梯和停车设施。促进家庭转型，促进消费。

       旧社会的改革是大而广泛的，单靠财政是远远不够的。全国人民代表大会明确提出，要建立创新的投资融资机制。今年，中央将安排对老城区重建的补助。鼓励金融机构和地方政府积极探索增加财政支持的途径，以可持续的方式改造旧社区。利用基于市场的方法吸引社会力量参与。

       仇保兴指出，中国仍有大约5000亿的住房公共维护资金存入各级财政和住房办公室，并应发挥积极作用。从实践的角度来看，城镇老城区综合整治工程可以采用社会资本参与共建的模式。公共维护基金和政府的节能减排补贴可以发挥“四，二磅”的作用，扩大投资。

       社会资本的回归点将更多地体现在长期管理中，随后参与居民区的管理。58安居克房地产研究所首席分析师张波告诉第一财经记者，一方面，资金需要政府的支持，更重要的是，社会资本需要参与共建。在转型过程中，资本投资与收益要平衡，使资本不仅参与共同建设，而且参与后续的合作。例如，通过机制保障，资本可以更多地参与养老、托儿所等方面的供给，实现合理的效益。

       民生银行研究院的研究员郭晓蓓对第一财经记者说，引入社会资本进行市场化经营，将建立产权和市场主体的建设和共享机制。通过对旧社区财产的二次开发和利用，增加社区财产，开展市场化经营，实现二次开发财产的增值，实现收益和商机最大化，形成回报机制。全国人大指出，将在社会转型的基础上，引导发展养老、托儿、医疗、辅食、清洁等社区服务。推动建立长期管理机制，以跟进社会情况。

       旧住宅改造的实施将有助于遏制改善购房需求的过度增长并推迟释放。旧住宅区的改造侧重于基础设施投资。通过投资改善生活环境和刺激消费，对房地产的影响相对有限，这与中国目前严格控制房地产的意图是一致的。

       制度分析表明，我国需要改造的老城区涉及数亿居民。如此庞大的住房数量的振兴，可以更好地遏制房地产的粗放发展，平衡市场供给。这一次，我们可以看到，在经济下行压力不断加大的情况下，二者都是稳定经济政策的准确切入点，与人民生活的实际需要相结合。

       对于现有的房地产市场来说，旧社会的转型不会刺激对房屋购买的需求，也不会在棚式改革后导致类似的短期房屋需求激增。因此，对现有房地产市场的影响相对有限。然而，由于社会转型后居住环境明显改善，因此可以延迟更多人的房屋更换需求。

       根据郭晓蓓分析，由于一线和二线城市土地供应增量不足以及人们对旧城区转型的期望，基于库存空间转换的内涵增长已成为新的趋势。城市发展和房地产市场。

       一些省份已经宣布了今年的转型目标，如河北省今年将重建2779个老城区；安徽省计划重建523个老城区，预计投资约25亿元。

       在“中优”政策的推动下，成都也会大力推动老旧社区改造，期待改变后，成都会有更多的和谐院落。