各种利好下的简阳，房价一定会涨吗？

　　去年12月，产业园正式落户简阳的葫芦坝片区，总投资约600亿元，规划面积约9.9平方公里。主要用于打造集科幻、影视、娱乐、文旅于一体的产业园和5A级旅游景区。

　　整个园区将分成四个模块进行打造，分别是影视大世界、未来大世界、生活配套区及游客服务中心。同时，按照规划，园区将分成三期进行建设。其中，首期工程预计将在今年4月动工，全年工程建设形象进度基本满足景区开园试运营的条件。

中国科幻影视文旅产业园效果图

　　据悉，目前成都正在积极申办2023年世界科幻大会，“简阳中国科幻影视文旅产业园”的落地建设，无疑是成都打造“科幻之都”的强大助力;对简阳来说，也是极大地利好。

　　不过，这只是简阳众多利好中的一个。“东进”战略下，简阳利好不断随着成都“东进”战略的持续深入，简阳作为东进的重要区域，在近两年迎来了快速的发展，曾经停留在规划层面的“动作”也开始一一动工。

　　目前位于空港新城板块的天府国际机场、天府奥体城、成都体育学院新校区等工程均已启动，此外，地铁18号线全线车站均已实现封顶。目前，整个区域都处在如火如荼的建设中。首先来看一下，天府国际机场：2017年5月开始动工，目前机场的雏形已基本显现，预计到2019年将基本建成天府国际机场主体工程， 2020年将正式投入使用。

　　天府奥体城——四川首个集水上、山地、综合体育项目为一体的大型体育综合体，其基础设施项目于2018年3月在空港新城集中开工。而关于天府奥体城三强设计方案也于今年1月份正式出炉，相信很快就将启动建设。

　　地铁18号线——这条集市域快线和机场专线为一体，联通成都主城区和天府国际机场的轨道交通。目前全线车站已完成封顶，预计将和天府国际机场同步建成并投入使用。开通后，从成都南站出发，半小时可到达成都天府国际机场。

　　此外，成都体育学院新校区也于今年2月12日在空港新城绛溪南组团动工建设，预计 2021年建成并投入使用。这么多的利好消息，让简阳每一次的出场都自带明星光环，当然，对于房产销售和中介来说 ，也是不可多得的宣传材料。

　　此次“简阳中国科幻影视产业园”在《歌手》上打广告的事情，就引发了简阳当地开发商和中介朋友们的自嗨，表面上是为简阳的发展欢欣鼓舞，实则是鼓吹房价上涨。简阳房价会持续上涨吗?不可否认的是，简阳楼市的走向，确实与这些利好有着密不可分的联系。

　　首先，我们来回顾一下。据简阳市统计局数据显示，简阳2015-2018年新房房价整体呈上涨趋势，四年时间，房价翻了2倍多，从4000元/㎡涨到了最高10500元/㎡。

　　数据来源：简阳市统计局

　　具体到每一年，都可以发现它背后的政策与市场因素。

　　2016年6月，简阳正式脱离资阳由成都进行代管，简阳房价开始上涨。

　　2017年7月，成都发布“东进”战略，简阳被划入东进范围。随后各种利好接踵而至，2017年受市场和政策的双重利好，简阳房价持续上涨，但受限价政策影响，新房房价保持在7000元/㎡以下。

　　2018年5月，成都加码楼市调控，简阳房价在5-6月迎来回落。随后，因为高价地入市，新房房价再度呈现上涨。

　　(数据来源于简阳市房管局)

　　同时，我还统计了自2018年6月获得住宅预售楼盘的房价情况，其中简阳新城板块楼盘预售价集中在7000-13000元/㎡，其余板块楼盘预售价集中在6000-11000元/㎡。简阳新城板块房价相较其它板块房价，整体高出1000-2000元/㎡。

　　(数据来源于房协网)

　　但，简阳新房房价全面上涨之后，去化情况却不容乐观。

　　从楼盘的整体中签率看，只有蓝湖城邦和万峰城D区最新批次房源去化情况良好，其余楼盘中签率多大于100%，部分数据缺乏的楼盘，也表示还有剩余房源。

　　再看，二手房市场。在2016年6月之前，简阳二手房价基本维持在4000元/㎡左右，到2017年9月，二手房价突破8000元/㎡，到2018年3月，二手房价已经突破了万元大关。与当时新房房价有近3000元/㎡的剪刀差。

　　此外，据数据显示，从18年3月到8月，简阳二手房价一直处于上涨趋势，并在8月份达到顶点11551元/㎡。

　　数据来源于安居客，单位：元/㎡

　　但，随后几个月二手房均价持续下跌，到2019年1月，二手房均价回落至万元以下，2月均价仅9809元/㎡，同比去年2月二手房均价下跌2.17%。目前，简阳新房、二手房房价倒挂现象已基本消失。

　　最后，再来关注一下简阳的土地市场。我统计了2017年到现在，简阳的土地市场情况。有一个很明显的转折点，从2017年11月份到2018年5月份，简阳土地市场的热度都是比较高的，在这期间，一共拍出了6宗楼面价在4000元/㎡以上的地块。在2018年5月17日，楼面地价达到最高的5090元/㎡。但随后，土地市场热度一路向下，到今年1月31日为止，简阳已有4宗土地流拍或终止拍卖，剩余地块也多以底价成交，在此期间，最高成交楼面价仅为2620元/㎡。

　　可以看到，不管是新房、二手房还是土地市场，都和成都楼市近几年的发展周期大致相同。我认为，促成简阳房价变化最根本的原因还是市场，其次才是政策和城建方面的利好。但目前，我们身边有一部分人，却将它本末倒置了

　　最后，对于简阳的房价。我认为，目前简阳新房房价已经涨上去了，虽二手房价回调已比较明显， 但我仍不建议投资客入手。

　　而从长期来看，又存在很大的不确定性。虽然简阳有机场、有奥体公园、还有一系列的规划利好。但最终简阳能不能发展起来，还需要有产业和人口的支撑。