关于买房、装修和贷款的一点小心得

​​ 今天发了文章以后收到了很多妹子给的私信，在这里我统一将我知道的内容一一回答，至于说什么地方应该投资或者买不买哪里房子，要综合你们当地的情况来看，看成交和中介比问我更准确。

你们买什么地段都根据自己实际能力、周围学区、当地发展预期来决定，别问我>_<

买房也好，装修也好，尤其是装修，这些东西别人说了一万遍，只有你真正做了以后你才知道，百密终有一疏，多少是要受一点教训的。

一、关于买房。

1、面积：能力范围内房子大一点，生活会更舒服一些。但是要考虑经济承受能力、卫生打扫等等，一般来说国内还是110-130的平层最受欢迎，主要比较适合一家三口居住，如果准备单身可以适当再小一点。这里有个小技巧，契税的收取是这个标准：首次购普通住房90平方内收1%契税、90平方~144平内收1.5%契税,非首次购房或超过144平、非普通住房都收3%契税。也就是说，如果你是首次买房，最好 能卡在90平或者144平之内契税最划算。

2、户型： 之前也说了我非常不推荐过太小的户型，有个很大的原因就是公摊面积这个问题，大家买房的时候看的面积、写在你房产证上是建筑面积（产权面积），但是你实际住起来的时候真正能用的部分叫实用面积。公摊面积影响的是你的公共设施，如楼道、电梯，虽然说公摊并非绝对是越小越好，但是对于小房子来说，本来面积就小三四十平，公摊一摊，你能用的就太少了。

这种房子住起来对于绝大多数人来说就是非常捉襟见肘的。我知道有些人和人在外合租的时候往往只享受一个卧室，也觉得没什么。但是换成自己的房子，一整个房子的空间只有这么大，购置家电家具都非常束手束脚。而且挑高设计的房型里，不论是洗手间放在楼上还是楼下，使用起来都非常不便。

说到这里我还要科普一下关于得房率，得房率字面意义就是你买回来的房子实用面积占比有多少（但是得房率高不等于公摊少！）。开发商建造的楼房，不同房型（非户型）会有不同的公摊面积。一栋楼可能有几个房型，但是整栋楼的公摊面积大概率取决于楼层的高度。一般来说：4-6层的房子叫多层，公摊比较小，只有8%-15%，这也是很多开发商宣传的洋房；7-11层叫小高层，公摊大概是10%-20%；11层以上及其他叫高层，公摊最大，一般有15%-30%。现在主流还是高层住房比较多，实际上你（公摊20%）算是还可以的占比了，太高了真的吃不消。

这里有个非常重要的地方：因为现在很多开发商会赠送飘窗、小阳台（我最近买的房子就是硬生生送了一个4平的小阳台我算服了），这些赠送面积会算进你的套内面积里，然后拉高你的得房率。公摊30%，送小阳台和小飘窗，把你的原本70%的得房率拉到80%，一手好算盘。

至于某些开发商宣传的什么得房率100%，可能也是有赠送面积，看看就得了。至于说0公摊目前主流楼盘肯定做不到，别被忽悠了，因为这意味着你家既没有走廊也没有电梯ヾ(｡｀Д´｡)

3、其他：买房，户型尽量选择方正一点的。如果家里有三口人或者更多，最好是带双卫。房子的朝向肯定是朝正南最好，不过这种朝向的房子和近距离观景（湖，江，海）一般都是开发商炒作的“楼王”，价钱也会美丽一点。实际不行的话西南、东南（采光好，但是通风比正南差）也是不错的选择。再次一点是朝东、朝北。朝西的房子西晒很严重，如果你在的地方本来夏天阳光就比较猛，那么西晒对家具家电都不是太好，一定要买这种房子的时候一定要选遮光强度高的窗帘。另外一个重点就是楼密度，低密度的房子更好，采光通风都更舒服。

4、另外就是，能力范畴内尽量不要买顶楼，顶楼的防水要依赖开发商的良心，自己家装修做的再好也不顶用；不要买底层，底层潮湿。对于大部分人，大平层比复式楼更舒服。

二、关于装修：

我的工作和装修无关，只说我毕业十年以来，家里的房子不停置换，装修中也是大大小小吃了亏吸取了很多教训。装修是一件是非常个性化、私人化的东西，对于很多人来说，无论看再多视频听再多劝告，真正适合自己的东西都需要摸索。

在微博说这种事，我觉得很重要的是就是：不了解自己千万不要随便追求仪式感。

这个血的教训是伴随着我的钱和我妈的怒吼得出来的，后来想想我妈说的确实有道理。

INS风、女文青、小清新、小森林、X小X都放下，社畜大概率经不起这么折腾，上了几年班很可能回家就直接一躺，仪式感什么都滚开，怎么好打扫怎么来。

什么窗帘扯那么一堆灯还一闪一闪亮晶晶（有一定消防危险，打扫、洗窗帘有你吐血的）、什么水泥自流平（绝对天坑，工钱贵，开裂的情况数不胜数）、各类方格开放式书柜、置物架（等你一个格子一个格子擦过去的时候绝对骂娘）、各类粉色白色浅色调的小地毯毛毯坐垫，清洗麻烦一脏了就特别丑，还有等等等等。

装修的时候一定要考虑到以后的打扫，碗柜书柜对于懒人还是尽量不要选开放式了。灯具的选择尽量简单明快，水晶灯能把你擦得累死，星星灯乌云灯都算了吧；为了身体健康，还是尽量选环保的建材吧，墙面的话刷漆比墙纸好得多，每次看B站改造给房东家墙壁贴那些壁纸我都想扶额。

大的洗碗机、智能马桶、烘干机、扫地机这些切切实实提高生活质量的东西，比花几千搞些没用的软装实在。

三、关于贷款

住房贷款没啥特别好说的，能首付，征信良好，资力足够就能贷。另外一套房、二套房和一手房、二手房是两个概念的东西。一套二套是指你手上持有的房产，有些地区认房认贷，有些地区认房不认贷，所以对一二套判定标准不一。一手二手房主要是以有无房产中心登记的情况为区分，一般来说开发商卖的楼盘都是一手房。

1、还款方式：一般分成等额本金和等额本息。

等额本金：每个月还的本金是一样的，但是因为你还的本金越来越多，所以随着时间推移，你还的利息越来越少。属于初期压力大，实际支付利息少的还款方式。

例：小明贷款100万元，第一个月还款10000元，其中本金5000元，利息5000元。还本金10万元后，小明的还款变成了9000元，其中本金5000元，利息4000元。

等额本息：每个月还的钱是一样的，只是每个月的本金占比和利息占比会逐渐变化，初期大部分资金都用于还利息了。时间越长金额越大，与等额本金的差距越大。金额小时间短差别则不大。

例子：小明贷款100万元，第一个月还款10000元，以后每个月还款都是固定的10000元。差别在于小明第一个月还款的10000元中，只有2000元用来还本金，随着时间推移，每个月的10000元里还款本金的占比逐渐提高到5000元，但是总额不变。

银行一般默认都给你默认等额本息（因为意味着你要多给银行钱hhh），如果能力够可以直接要求银行人员给你办理等额本金的还款方式。

2、利率：国家商贷基准利率是（五年以上住房）为4.9%，基本现在全国都有一定程度的上浮。当别人跟你说基准利率上浮20%的时候，你应该知道，实际利率是：4.9%*1.2=5.88%。当别人告诉你基准利率上浮30%的时候你应该知道，实际利率是：4.9%*1.3=6.37%。公积金贷款（五年以上）的基准利率是 3.25%。另外，如果你的征信记录不好，银行有权上浮利率或者拒贷哦，所以一定保持征信良好哦。

3、年限：一手房的贷款年限最长是30年，二手房的贷款年限=30年-房龄。贷款到期日不能超过土地使用的到期年限，另外大多数银行要求贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁（也有银行是65周岁）。

4、首付：每个地方不同，一般来说一套房首付最低20%，二套房则要提升。

5、部分房是不能贷款的，这类房产主要是指产权不清晰不明确不齐全的，回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等等，还有面积不符合要求，房龄超过的等等。

另外我再偷偷告诉大家一件事，这个今天评论和之前贴吧都有人提过，也是蛮重要的一点，就是很多人说“我想置换、变卖房子，但是我房贷没还完，所以没有办法变卖房子”，NO NO NO！你们都低估了中介的力量，ヽ(ｏ`皿′ｏ)ﾉ

你去中介卖房子，中介应该会在头几句话里就问你，你的房子有尾款么？（你房子还有贷款吗，贷款还有多少？）当你回答了是以后，中介会继续问你：能自己解决尾款吗（ 你能自己还清贷款么？）当你回答不能自己还以后，中介不会拒绝你，他会告诉你他知道了，积极帮你寻找可以支付尾款的客户，甚至为促成交易中介会帮你垫资（收取利息），虽然可以支付尾款的客户往往要和你讨价还价，中介也明确要收取过桥资金的利息费用，但是都是能解决的，虽然可能需要你出一定费用，但是这种事千万不用担心没还清贷款不能卖房！ヽ(ｏ`皿′ｏ)ﾉ

还有什么可以评论或者私信提问，能想到的就这么多？