新晋鸡娃热地普吉岛，为国际学校投资买房靠不靠谱？

今年上半年，曼谷楼盘突然冷清了下来，新盘的首季度消化率降到了50%以下，到达了近年来一个比较低的水平，同时期，曼谷公寓的库存增加了6.5%，达到了一个峰值。

曼谷房价多年的泡沫要破了么？

曼谷房地产市场的降温有其原因。为了防范炒房风险，泰国央行调低了购买第二、第三套房的贷款成数，这一政策于2019年4月1日实施，所以部分开发商为了和政策抢时间，加速了在建项目的开发，导致短期供给量迅速增加。

从库存价值来看，曼谷房价还是在增长。根据泰国房地产事务局的数据，曼谷存量房产总价值上涨了15%，是2016-2018年平均年度预售价值的1.4倍。

一方面，曼谷的房子经过几轮疯涨，价格已经让人望而生畏；另一方面，似乎又还有上涨空间。

如果不是投资老手或者能获取核心信息，现在并不是好的入手时机。

但有的朋友说，泰国离中国近，房产相对好打理，家里人也可以过去自住度假，还是想在泰国买一套房子。

对于现在还想入手泰国房产的朋友来说，可以把目光从曼谷移开，看看普吉岛。

影响一个地区房价的因素非常多，但决定性因素还是供求关系，其他变量都通过供求关系影响着房价。

那么普吉岛房地产市场的供需是怎样的呢？

普吉岛是泰国最大的岛屿，面积576平方公里。岛上既有洁白的海滩、碧蓝的海水，又有历史建筑，是出名的旅游度假胜地。

普吉岛就像一个完整的小世界，配套设施完善，不用出岛就能享受便利生活。

普吉岛房地产市场的需求端，有发达的旅游业作为保障。

2017年，普吉岛游客数量达到840万；普吉岛的会展旅游收入翻番，从59亿泰铢飙升到109亿泰铢。每年，普吉岛国际机场的吞吐量仅次于首都的曼谷国际机场。

除了旅游，近几年东南亚的国际学校，也成为我国不少家长的新晋“鸡娃”选择地。普吉岛上有3所著名国际学校，有走美国精英教育路线的、也有英国贵族教育风格的，满足从18个月到18岁孩子的不同教育需求。

三所国际学校在校学生稳定在800人左右，游学、念书、陪读等人口流入，也学校周边房产项目的需求方。

旅游、会展、婚礼、教育等题材，从刚需自住和酒店投资两方面，为普吉岛房地产市场提供资金。

从供给端来看，普吉岛的房地产资源极具稀缺性。

首先，海岛的面积本来就很有限，普吉岛大部分地区是山地，适合房地产开发的面积只有1/3左右。

前几年，普吉岛的房地产开发势头很猛，泰国政府为了保护环境和稳定房地产市场，对普吉岛的房地产项目开发设置了层层限制。

2018年泰国自然资源和环境部颁布了新规定，禁止在坡度大于百分之三十五以上的土地建造建筑物，此前这一规定中的坡度是百分之五十。

同时，任何位于坡度在百分之二十五到百分之三十五之间土地上的项目，绿化面积必须在70%以上，而且不准移除土地上原有的树木和大块石头。

这样一来，普吉岛上可供开发的地块越发稀少，尤其是对于山地公寓来说。

世界上其他土地稀缺的地方，建筑都会越盖越高，以增加容积率。但普吉岛不但对项目开发的地块有所要求，还限制建筑物的高度：

海拔超过40米的地区，建筑物高度不能超过6米；海拔40米以下的地区，建筑物也不能超过40米。

对土地开发和容积率的限制，确保普吉岛的房地产供给不会呈爆发性增长，而且具有可见的天花板。

普吉岛在旅游度假城市中的地位不可动摇，旅游度假人口会持续创造住房需求；岛上的土地又有稀缺性，出于规划和环保的需求，对开发速度还有限制。这些都意味着房产的保值增值，和较高的出租回报率。