融创一套房降价32万，显对资金需求存巨大缺口

内容来源：大白新闻

撰文/孙涛 统筹/刘金

10月22日，网上流传一则关于融创天津公司启动员工自购及全员泛营销，冲击全年任务，坚决进行资源“换仓”计划的消息。消息称，融创的非合作项目全部执行住宅产品8-8.5折，商办产品6-7折，车位5折。

与此同时，业主在融创中国(01918.HK)天津公司购买房子一月后，此前相中的高价房在开盘时却掉价5000元在销售。而且融创打折促销成为普遍现象。

“短期内大幅度降价，这就让此前的备案件价格显得有失公平。”曹铜华律师分析道：业主购房能走到完成贷款这一步，说明楼盘手续齐全，购房合同合法有效。如果开发商不能合理解释断崖式降价原因，难免会影响后续销售，因为房地产市场都是“买高不买低”。

今年以来，楼市依旧延续房地产政策持续保持“房住不炒”的定位，融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，房地产市场调控趋于常态化。融创此前被爆资产负债率超过85%，当下打折促销去库存预示着在资金面上并不轻松。

图片来源于融创天津公司官网

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断崖式降价去库存

有媒体报道，天津市政府领导留言板上近日收到一位融创津宸壹号业主的投诉：今年6月底，自己参加了天津市的“海河英才”人才引进计划，8月初购买了天津市北辰区的融创津宸壹号的高层期房，单价15600元/平方米。

“当时说小高层更贵，我们就买的高层，面积是88平方米，目前已还贷一个月。”10月19日，融创小高层首开单价11000元/平方米起，均价12000元/平方米，“小高层的备案价是17000元/平方米，一下子降价5000元，并且整栋都是这个价格。相比我们已经签合同走贷款的业主，一下子便宜了30多万，这是我们不能接受的。”

“融创大幅度的降价，严重干扰市场秩序。”这位业主请求一是无条件退还差价，二是无条件退房。

大白新闻检索发现，融创津宸壹号楼盘网上报价的均价是15000元/平方米；高层均价15000-16000元/平方米。

财经网报道称，天津融创181项目售楼处销售人员表示，如能到售楼处看房，价格仍有商议空间。

天津官方宣称，2018年5月启动的“海河英才”行动计划大幅降低了人才落户天津的门槛，当年就引进各类人才13.3万人。公开资料显示，在天津购房时，可缴存、提取和使用住房公积金，可购买限价房，且公积金贷款力度更大。

买房刚一月，算账多掏30多万。这事搁谁身上也肉疼。

有媒体从融创渠道商处了解到，津宸壹号项目原来的均价的确在1.4万/平方米到1.5万/平方米，而现在均价1.2万/平方米就能买到。上述渠道商表示，这个项目刚卖的时候特别火，虽然是精装产品，但是价格比周边二手房低了2000块。不过从7、8月份开始，随着降价力度的提升，几乎天天都有业主到售楼处维权。“毕竟已经认购的业主多花了几十万块钱，肯定不干啊。”

西安万人购房团团长、独立地产评论人李连源提醒业主和地产商双方，都应该遵守“契约精神”。消费者目前购房必须保持清醒的消费头脑，以满足居住要求为第一要务，不跟风，更不能有攀比思想。

另外，房地产市场经过近20年的发展，投机和投资的红利时代已经过去。所以消费者购房时谨记“楼市有风险，购房须谨慎”。目前市场上房子饱和，但满足消费者个性化、品质化需求的房子还很少，面对地产消费市场上的换房需求，房地产还是有市场机遇的，但随着国家政策调控加紧，凭借杠杆撬动资金的房企将面临融资难题，而自有资金实力雄厚者，在地产市场依然有大量的商机和空间。

财经评论员严跃进认为，市场行情不好倒逼各家企业降价促销去库存，融创降价促销力度比较大，有些企业降价促销的楼盘被罚，大型房企降价促销容易受关注。在降价上更谨慎，如果让利于购房者是值得肯定的。每个企业都有年度销售目标，各个企业都通过降价完成销售目标，客观上讲都是在为缓解资金压力，降低风险。

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降价显资金需求加大

10月22日，网传融创启动员工自购及全员泛营销计划，冲击全年任务。融创的非合作项目全部执行住宅产品8-8.5折，商办产品6-7折，车位5折。对此，融创方回应称，此系个别项目行为，绝不属于集团性质。

10月8日，融创中国披露了2019年销售简报。根据累计销售面积及销售额计算，1到9月份融创中国累计销售均价为14593.96元/平方米，环比上月每平米增加6.03元，增加0.04%。较上年同期相比，每平米下降858.12元，同比下降5.55%。

“有传言说是融创要收购天房，所以加速去化，现在都不让说了。”一位天津的销售人员表示，现在房企融资越来越难，很多开发商资金紧张，收购存在压力。不过8月底，融创中国董事长孙宏斌曾公开回应，参与天房混改一事“不是真的”。

易居研究院的研究显示，今年上半年，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分资金压力。但5月底以来，房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧，考虑到四季度整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力将加剧。

2019年本是债务到期高峰，但是目前的融资环境也不太乐观，从5月份开始，房企的境内融资环境就出现收紧态势。6月份，在境内发债持续收紧的环境下，多家房企又开启了新一轮海外发债潮。

据融创半年报显示，截至2019年6月30日的资产负债率（债务净额/资产总额）为90.84%，与去年同期的90.52%持平。虽然高于行业普遍水平，但这一数字在地产业并不可怕，因为地产业会将预收的房款记作债务，因此这一数字并不能体现企业真正的债务水平。

而净负债率却相对能够体现这一情形。有媒体根据财报测算，融创截至2019年6月30日的净负债率为205.88%，较2018年年底的149.39%上升56.49个百分点。如此高的负债率在融资渠道越来越窄，融资越来越困难的情况，想尽一切办法回笼资金对融创来说是可以想象的。

截至2019年上半年，融创的贷款总额为3020亿元，其中，短期贷款为1212亿元，长期贷款为1808亿元。而其持有货币资金1380亿元，短期内并不担心债务问题。

但对企业而言，困难的是融资越来越困难，所以企业必须想办法解决资金问题。

另外，地产业传言，随着中小型企业融资等越来越困难，都会走向破产境地，而拥有更多资金的大型企业通过收购形式获得这些公司的优质资产。比从公开市场拍卖土要实惠的多。这也是许多大型地产企业急于回笼资金的原因之一。