楼市似深海，表面上看，风平浪静，只是偶有一个惊涛。在大的政策环境下，地产商从未停止对后市的打量与展望。

1.楼市风向稍变，房企囤地存粮

       2019年以来，市场情绪在大环境影响下有所转变，低迷了一年的楼市有了一丝丝回暖。地产商闻风而动，土地市场又被无数双资本的大手引燃点点星火。

      有所不同的是，拿地节奏由疯狂回归理智，从城市边缘回归城市中心。

       打个比方。4月29日，苏州园区拍出30287元/平方米地王，一夜之间火遍大江南北。

       接踵而至的是，5月11日限售出台，给苏州火热楼市灌进一杯凉开水，一夜之间成交量暴跌，业界戏称“用力过猛”。

       相比苏州，成都要聪明得多。2019开年以来，虽说高价地频出，相比楼市大热的2017也不遑多让，但始终有那么一点分寸。

• 3月12日，德商以17200元/平米楼面地价，拿下茶店子宗地；
• 3月19日，时代地产以12300元/平米楼面地价，竞得茶店子另一宗地；
• 4月9日，金地商置以9770元/平米楼面地价，拿下昭觉寺百亩地；
• 5月16日，闵系房企禹州地产以楼面地价18400元/平米竞得锦江区三圣乡一宗土地，刷新成都土拍新高。
• 5月21日，同为闵系房企的正荣地产以楼面地价7600元/平米拿下新都地块。

       几宗土拍下来，地产商对对土地的热情就肉眼可见，尤其是对优质土地面前赤裸裸地展露出来的积极性。

       为何地产商如此积极？据一位知名房企高管表示“对开发商来说，目前最重要的就是拿地。尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。再说，规模和成本也是成反比的关系。”

2.两家闵系房企的“首入成都”

前几天，禹州地产以18400元/平米楼面地价首入成都，这件事刷频地产群和朋友圈同时，成功引起地产爱好者对后市的一些猜测。要知道，德商得17200楼王才过去2个月。

地王新生，同僚龙湖、万科、中海、碧桂园、恒大、融创等大佬拍案叫绝。

那么18400元/平米的楼面地价真的高吗？要知道，这块土地周边房价也不过一万八九。

地产商都不是傻子，通常表面功夫下得足，背后却总是藏着一把刀子。

就像去年的楼市，全民唱衰情绪在全国蔓延，万科高呼“活下去”。

但在口号喊得震天响的同时，对土地市场的打量与考量从未间断，尤其优质土地面前从不缺少他们的身影。

而对行事一向以稳健著称的禹洲地产而言，虽说“首进成都”的战略意义应大于商业利益，但也不能否认其对成都市场看好。

有一个地产人说出一句话，我认为很有道理，“对开发商来说，目前最重要的就是拿地，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死。”

五天后，同为闵系房产的正荣地产首入成都，在成都二圈层新都拿地，当时成交楼面价7600元/平米。

成都市场上，新都一直是一个最容易被忽视的存在，从上一轮楼市大潮就明明白白的显现出来。

那为何正荣首入成都会选择新都？

​最容易被忽视的地方，反而可能会是最大的价值洼地。

如果说禹州地产的战略意义大于商业价值，那么正荣地产就是商业价值大于战略意义。

简单来说，禹州地产更多是为了在成都市场打响名气，正荣地产则很单纯的为了利润。

3.被忽视的城市“价值洼地”

说起新都，印象中，真的不差，只是地处城北，又不懂得包装自己，以至于被东、南、西三个方向掩盖掉光芒。

以实力而言，作为成都最老牌的区域之一，区位上是成德绵经济带重要节点，也是成都最大的工业集聚地。

面积497平方公里，2018年常驻人口已达120.32万人，GDP799.2亿元，成都范围内排名第9。

相比温江、郫县，新都在区域位置上更占优势，温江打着上风上水宜居的口号，郫县爱拿人口红利说事（大学流动人口），实打实的产业人口支撑还是新都略胜一筹。

从住宅市场维度看，2019年新都区商品住宅供略小于求，供销比为0.9，但整体均价仅10492元/㎡，只有个别典型项目价格突破到15000元/㎡。

在上一波楼市大潮中，购房者的目光都汇聚成都“南大门”，甚至新津和视高都不放过，忽视了这根正苗红的“北大门”。

尽管被忽视，但也不能排除新都属于成都中心城区的事实。至于被忽视的原因，更多的是潜意识中就被扣上城北那一顶脏乱差的帽子。

如今东进、南拓已经走入正轨，北改也在加快步伐，地处成都城市北向发展中轴线上，新都借力”北改“，对区块改造和改变将是巨大的，价值提升将肉眼可见。

或许几年以后会想起一句老话，“现在我的你爱理不理，以后的我你高攀不起。”

4.地产商的等待，“跳跃式发展”

地产商的眼光通常都是精准的，因为他们有自己的一套土地调研系统，对城市发展规划的理解远胜常人。

上次新都的土拍成功吸引了17家房企到场，就可看出新都地块有着对地产商足够的吸引力。

据了解，2017年至今，新都共计出让10宗住宅类用地（纯住宅、住兼商、商兼住），价格不断攀高。

锐理数据统计显示，目前新都最高成交楼面地价为10950元/平米，为2017年9月由金隅创下。

2018年4月成都香投拿下的129亩纯住宅地块，彼时成交楼面价为7800元/㎡。

2017年11月，隆鑫地产以楼面地价7380元/平方米拿下47.0789亩住兼商地块。

在此之前，新都地王是2017年6月甘建投以6150元/平米楼面地价拿下的67.45亩住兼商地块。

可以说，新都土地市场其实一直都是火热的，一方面原因，是地产商抢占市场、拼规模；另一方面原因，是房企对后市预期乐观，板块价值不断被看好。

或许，新都将随“北改”工程，完成一次跳跃式的发展。