成都老破小有没有未来？看完再确定要不要买

      老破小到底能不能买，这是长期存在于成都楼市中的一个终极问题。

（注：文中所提到的老破小不包含优质学区房。）

       很多购房者消费“老破小”的冲动来源周边配套设施齐全，生活便利程度高，且户型普遍小、总价低。但是又担心不增值，固定资产变成劣质资产。

       要弄清楚这个问题，购房者得先明白，什么是老破小？

“老破小”的形态

       “老破小”从字面意思上，很好理解，又老又破的小区中的小户型。这类住房普遍形成于上世纪八九十年代，成都房地产的萌芽时期。

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第一种形态 ：纯种“老破小”

        如上图中的棕北小区，形成于1991年，由成都市统建办在城南修建。这是成都首个注重小区环境规划的小区，并成为建设部优秀示范小区。当年其以每平方米1200元/㎡左右的售价，使这里成为“有钱老板”的居住区。

       这一阶段的“老破小”产品开始大量涌现。基本集中在成都1环-2环间，同期的产品包含城西的五大花园、城东的海椒市、城南的肖家河、芳草、桐梓林等片区。

       这类小区的特点明显：基本以步梯为主，车位极少，业主基本老龄化。物业基本靠“大爷大妈”维护，个别甚至会出现水管爆裂，墙体渗水等问题。该类小区二手房市场成交冷，成交价格非常“佛系”。

第二种形态 ：新时代的老小区

       “老破小”的第二阶段形成于21世纪初期，以锦绣花园、银都花园、中华园为代表的“高档”商品房小区开始在成都市场上崭露头角，同时，大量电梯公寓开始出现。这是成都商品房大规模形成的时期，成都本土也涌现置信、瑞升等优秀的房企代表。

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       这类高档小区其实户型并不小，但因为其房龄已接近20年，物业已经呈现出老旧形态。

       这一阶段的小区也有一个特点：业主基本为同期的富人阶层，车位会严重不足。因为建筑的“颜值”不算太落后，且有一定的物业维护，所以物业增值还算能跟上次新房的脚步，但成交量较少，市场已显出疲软。

成都老破小的市场现状

      关于成都老小区的价格行情，我们先来看两组数据。

案例一：桐梓林小区（1998年纯步梯“老破小”）

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       从数据可以看到，整个桐梓林片区的二手房价格是高于成都整体行情。但桐梓林小区，虽处于桐梓林板块内，但小区的价格行情会低于成都的整体价格。

       在价格增幅方面，近两年小区的成交价格有5000元/㎡的上下波动，目前稳定在12500元/㎡ 左右，涨幅甚至不如同价位的公寓产品。而同板块内的二手次新楼盘，价格至少在25000元/㎡以上。

案例二：望江嘉苑（2003年老小区）

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      望江嘉苑从“颜值”上，与初代的老破小完全不同，且有物业保障。所以，这类老小区的二手房成交价会高于成都市场行情，且高于板块均价，但是会低于周边的次新小区且成交量较少。

       目前望江嘉苑二手房成交价在20000元/㎡左右，周边次新二手房如望江橡树林成交价在24000元/㎡左右。

     以上两种老小区，目前呈现的市场行情是截然不同的。但因为这种老小区本身基础配置（如车位、物业）的关系，确实又在走下坡路。

那么，老破小有没有翻身机会？

       我认为，老破小未来的市场走向，取决的两个方面。一个是房子本身，另一方面取决于市场。

① 房子本身

很多购房者买“老破小”因为价格便宜，也有投机心理——很多老房子会面临拆迁的问题。

     但是2018年成都出台的<中优>规划提出：成都将坚持“少拆多改”，支持“地随房走”推进老旧小区改造。随即便推出了老小区安装电梯可获补贴、可提取公积金等惠民政策。

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       或许在未来，成都老小区会面临长期且持续的整改，想靠拆迁投机套利已经很难。但是整改又会带来多少红利，目前还无法下定论。

② 市场的机会

       可能有个别购房者会注意到，在北京上海等一线城市，“老破小”照样活得风生水起。虽然与二手次新小区保持一定的差价，但远不如成都的差距这么大。

        因为北京上海等城市是完全的存量房市场，新房供应面积基本在200㎡以上，总价较高。另一方面，一线城市规模基本饱和，房子就这么多，低总价的“老破小”依然会受到市场追捧。

       而成都的房地产市场，我认为还在新房市场向存量房过渡的阶段，购房者对老旧小区的接受度远不及一线城市高。城市发展还处于“摊大饼”阶段，政府大力推动新城发展，各种配套更为有优势，更符合现代人的居住习惯。

       综上，我认为，在成都购买“老破小”极容易被套。但是我也承认，地段好的老小区，从居住层面来看，依然不失性价比。