没有哪一时刻如同2021年下半年,房企投资拿地那么“小心翼翼

沒有哪一时时刻刻好似2021年后半年，让房企投资拿地那麼“提心吊胆”，好像一地拿错就很有可能迈进谷底。

《证券日报》新闻记者以科研组织房企排名公布的2021年步入“千亿俱乐部队”(按股票操盘额度规格计)的35家发售房企为样版，依据考量房企投资能力的主要指标值——新增加货值(数据信息来源于亿翰智库，包含挂牌出让及收企业并购新项目)计算，35家“千亿房企”2021年累计新增加货值超5.1万亿，同期相比减缩了2.8万亿，同比下降35%。

“2021年迄今，房企拿地经营规模和投资抗压强度大幅度降低，身后关键有三个缘故。”中指研究院公司业务部科学研究责任人刘水向《证券日报》新闻记者表明，一是一部分往日拿地的主力军房企深陷流通性艰难，面临债务违约，须减缩开支降低拿地或是不拿地；二是销售市场去化比较艰难，现钱流回比不上预估；三是一部分地区因城强化措施的现行政策调节还未大大提高市场预测，要求仍比较乏力。而这也将危害将来房企投资逻辑性着重经营规模转为重品质、重赢利。

不敢再“盲抢”高价位地

投资转为“理智”

好像不谋而合，对比以往销售业绩表明大会上“新进到多少个大城市”等豪言壮语、企业愿景，取代它的的则是“以销定投，精确合理布局”。据观查，2022年大部分房企高管并没有在公司业绩表明大会上谈起方案用以拿地的资产经营规模，乃至有房企高管坦言，“分阶段延缓拿地，处理现阶段流通性问题”。

以上35家“千亿房企”中，截止到2021年底，新增加货值最少者是世茂集团，为155亿人民币；最高的人为万科，为4840亿人民币。除此之外，万科、保利发展及其万科地产三家房企均高于4000亿人民币，中海地产等4家房企新增加货值均在2000亿人民币至4000亿元中间，总计有19家房企新增加货值均超出1000亿人民币。

回望2021年的土地出让，可以说开演了一场由“由火至冰”的翻转热播电视剧。上半年度，杭州" target="_blank">滨江集团、佳兆业集团等好几家房企为完成超出20%的销售目标而抢地。时许5月中下旬，滨江集团老总戚金兴一语道破一部分地产开发商因在第一轮集中化供地中抢地而深陷的困境，其表明，“近期在杭州市集中化土地交易中，共获得5块土地资源，要努力实现1%至2%的净利水准”。

接着，房市市场销售困乏，土地出让也持续下降，从上半年度的抢地立即衔接到第二轮集中化供地30%土地流标，民企房企减缩投资，国营企业、地区服务平台公司渐成拿地中坚力量。但自上年10月份某著名房企债务违约后，靠高杠杆推动扩经营规模的好几家“千亿房企”依次失信黑名单于债务人，国外“借新债还旧债”安全通道遭全方位堵漏，房企所得的营业性现金流量迫不得已用以还钱。在2021年1.22万亿期满负债构造柱下，沒有哪一家房企也有勇气“盲抢”高价位地，迅速扩经营规模不会再是主题风格，先活下才算是关键所在，而逃生的第一步便是减缩或中止投资。

“特别是在好几家房企发生流通性困境以后，公司市场竞争布局也会发生转变，房企投资会显得更为客观，全部领域会重回正常的发展趋势路轨。”在2021年销售业绩表明大会上，越秀地产老总兼监事会主席林昭远向《证券日报》等新闻媒体表明。与此同时，越秀地产副总经理、监事会主席兼经理林峰表明，(销售市场)生日蛋糕就这么大，维持有品质的投资，在公开市场业务拿地需看机遇，过度激进派或土地价格太高的(手举牌)不容易参与，要踏好销售市场节奏感。

现金流量充足房企

投拓意向高

从时下看，大部分房企目前土储充足将来两三年发展趋势，若销售总额仍流回比较慢，在大部分房企未开启银行间市场股权融资大门口的情形下，现金流量仍比较焦虑不安，一旦将手中现钱用以拿地，将碰触“三道底线”迈进红档。因而，在业界来看，现阶段大部分房企将不断收拢拿地幅度。但是，时下土地溢价率并不高，可以吸引住有能力的房地产商集结，而各房企投拓能力也展现分裂加重的特点。

实际上，这一改变在以上35家“千亿房企”2021年及2022年一季度新增加货值量中已有一定的反映。根据计算样版数据信息变化状况得知，保利发展、华润地产等中央企业、国营企业环境房企仍是拿地中坚力量，幸不辱命如中国铁建、中交地产、建发股份等亦在发力。民企房企中，龙湖集团、旭辉控股及万科等极少数房企2022年一季度仍积极主动手举牌且颇有夺得。据房企排名数据信息，龙湖集团2022年第一季度新增加的土地资源货值为132.1亿人民币，坐落于领域前端。除此之外，龙湖集团年度报告表明，2021年新获得122个利益新项目。

在业界来看，持续6年维持“三道底线”绿档，去除预购管控资产及受到限制资产后现钱短债之比3.88，是龙湖集团拿地的自信。而2022年一季度，在同样市场环境下，却有六成房企投资为零。一是供货土地很有可能未遮盖其投资范畴，二是现金流量空缺比较大而不敢拿地。不难看出，若房市仍维持不景气，房企投拓能力将更加分裂。

那麼，哪种房企可以在逆市中仍维持投拓节奏感呢？在刘水来看，一是中央企业及一部分国营企业，运营开发设计能力较强，又具备股权融资优点，因而投资能力较强；二是运营稳定的民企房企，在投资、基本建设工程施工、知名品牌等领域有较强能力，杠杆比率不高，现金流量比较充足，也可以维持自己的投资节奏感。

毛利率

成考评拿地KPI根本宗旨

“资产压力大、负债构造柱的房企可能遭遇更高挑戰，一部分中小型房企及其高债务房企有可能淘汰。”小白户房产网数据信息研究所总裁投资分析师陈霄向《证券日报》新闻记者表明，就算会计稳定房企在扩大土储时，也会与以往高股权溢价拿地个人行为截然不同，现如今拿地前要各个方面考虑到赢利室内空间。

“以往，经理人考评投拓KPI以‘量’定，保经营规模主导权为本，投资品质为主次，就算2%净利率仍要咬着牙拿地，結果造成‘急需解决’类大中型商业综合体新项目孕妇难产，存量资金过多，销售总额流回不及预期，就算成功售卖，盈利室内空间也非常低。”某房企投拓根线人员向《证券日报》新闻记者表明，出自于总市值和赢利能力的方向考虑到，将来房企所拿的每一块地，将以IRR(内部报酬率)为根本宗旨(例如IRR不低于8%才考虑到下手)，总体更重视投资品质，也会将毛利率做为考评拿地KPI的重要环节。

正如龙湖集团高管在2021年销售业绩大会上表明：“我们在积极开展获得土地资源，但要紧紧围绕着利润率、纯利润等道德底线指标值，适度原则，客观获得。”同策研究所杰出投资分析师肖云祥也对《证券日报》新闻记者表明，以往拿地是为了更好地冲经营规模，在毛利率、风险管控等领域规定并非很高。但时下领域逻辑性已变，经营规模论不会再适用，赢利能力、提升自筹资金的能力更被注重。

实际上，针对2021年后半年迄今的投资对策，“慎重投资、精确合理布局”已是房企的共识。在2021年销售业绩表明大会上，旭辉集团老总林间乃至公布了“三不原则”，即“不拿贵地、不拿错地、不做激进派收企业并购”。

“以往两年经营规模持续增长的‘潜力股们’，其手中现钱已不允许像以往一样大格局拿地。”肖云祥表明，下面的销售市场，股权融资能力在前，投拓、经营及营销推广能力在后，这事关房企拿地品质、去化速率及其盈利区域的完成，后房地产业时期，是整体实力强的房企间的竞技场。