多品牌房企齐发锦江生态带西岸住宅供应将再爆发

自2019年年末至今，该项目已依次新房开盘推售了四批号，住宅价格基本上都是在1.2-1.4万余元/㎡上下，变成了锦江生态沿岸带以往2年新房子住宅的供货主力军。根据超性价比高，此后前的“数万人摇”，慢慢变成了“刚一”的收益盘。可以说，它以一己之力，让锦江生态带沿岸不断活跃性在买房者的视线里。

事实上，以往2年，除开川发成都天府上城外面，锦江生态带沿岸也也有阳光城将来悦、首钢集团蓉璟城等项目推售了住宅房源。但根据房源量都很少，及其与二手房比照下的价格的优势，项目基本上都新房开盘售完，这让销售市场关注度无法持续。而这身后，正与全部锦江生态带的土地供应节奏感不乏有关。

成都天府新区最开始完善的居住小区

住宅商品慢慢改进化

锦江生态带包含成都天府新区锦江海峡两岸的地区，北起牧华路，南至成昆铁路货运物流外缠线，西至剑南大道，东到绵州路，相邻东湖、怡心湖和麓湖版块。

在广州恒大、万科地产、德商、中海国际、创新、优品道、中粮等房地产企业依次进驻后，通过这么多年发展趋势，现如今锦江生态带沈阳市路往北的地区，日常生活气氛已趋向完善。而沈阳市路南面虽也打造出了一部分项目，但仍有大规模土地资源待开发设计。

自2017年至今，锦江生态带根据竞拍方法共转让交易量了14宗住宅类商业用地。在其中，一共有3土地坐落于东岸二手房规划区，均在2019-2020年集中化转让。而恰好是自2018年7月之后，截止到2020年9月的几年的时间内，沿岸规划区的住宅类商业用地发生了“断贷”。直到2020年9月锦江生态带沿岸的土地资源，才打开了新一轮的集中化供货。

也就是根据近些年地区土地供应节奏感的转变，及其土地交易标准、交易量土地价格的转变，锦江生态带沿岸在2020-2021年很少有新项目进入市场，而东岸二手房则迈入了高档改进项目的集中化现身。

在其中，徳信麓湖云庄除无尝转交租用房源外，对外开放市场销售房源均为叠拼别墅，房型建面约177-292㎡，总价格门坎在600万元左右。其第一批房源已首先与上年4月进入市场市场销售，现阶段项目所有房源已进到优惠价环节。

信达麓湖左岸本名三盛麓湖左岸，于上年7月引进了信达地产，三盛彻底撤出。项目除无尝转交租用房源外，对外开放市场销售房源也均是叠拼别墅商品，建面约180-300㎡。现阶段营销中心已对外开放，第一批房源待进入市场。

没有配套住宅的人居环境麓湖林语，整体规划了叠拼别墅和平板式花园洋房。2022年1月，共437套建面约138-198㎡的花园洋房已调查取证进入市场，总价格约302-453万，最后备案摇号申请总数超出了房源总套数的三倍。除开花园洋房外，项目建面约185-282㎡的叠拼别墅商品则待推售。

多知名品牌房地产企业连破

锦江生态带沿岸住宅供货将再暴发

伴随着2021年锦江生态带沿岸土地资源新一轮的集中化转让，未来五年，片区域内的新房子住宅预估也将迈入新一轮的集中化供货。

而从好几个项目的打造出进展看来，除开最近预估将开盘住宅房源的“网络红人”项目川发成都天府上城外面，建发、华润置地、绿城集团等土地，都是有了最新消息，预估2022年进入市场的概率比较大。

①绿城集团土地建筑规划已发布

于上年9月转让交易量的绿城集团土地，在小全全这周公布的文稿<龙湖、绿城集团等6大“双限盘”整体规划发布，涉成都天府新区4大版块>中，已表露了项目的建筑规划。而在项目土地当场，施工工地处在挖路基环节。

依据土地交易标准，除开限制了冷水最大市场销售平均价为17700元/㎡（制成品房交货，简装修规范不超过3000元/㎡），还须建设计方案容总建面26%占比的市场销售型人才公寓占比。依据已发布的工程建筑整体规划，项目共策划了6栋11F的立式花园洋房，呈围合式合理布局，产生约长115米，宽约40米的中厅。与此同时，90㎡下列的住宅共53套，占总套数的20.23%。

尽管现行政策限制了90㎡下列小户型房子的占比，但根据纯平板式花园洋房的设计产品及其总体规划合理布局，预估项目的改进性可接受程度较高。

②建发土地已引进华润地产合作开发

于上年12月转让交易量的建发土地，也有大动作。

在上年三批号集中化供地中，建发夺得土地资源许多。除开锦江生态带的这宗78亩住兼商业地外，也有麓湖156亩纯住宅土地及其锦江区白鹭湾经济发展功能分区82亩住兼商业地，每宗地全是大宗商品土地。而坐落于锦江生态带的78亩土地，现如今已首先引进了华润地产合作开发。从项目土地当场看来，土地围档上已标明着“华润地产&建发房产 联合展现”。

依据土地交易标准，该土地项目限制了冷水最大市场销售平均价为21114元/㎡（制成品房交货，简装修规范不超过3000元/㎡），且须建设计方案容总建面34%占比的市场销售型人才公寓占比，90㎡下列的住宅套数不低于总套数的20%。

在“双限”的标准限定下，近些年在成都市搞出了新中式高档商品的建发，据了解也将在该项目设计方案现代中式的商品，而项目股票操盘则由华润地产承担。

③华润地产单独开发设计成都天府新区1号著作

与华润地产&建发房产协同构建的78亩土地一街之隔，即是华润地产40亩土地。两宗土地资源不但同一天交易量，且限制房子价格一样。但是，该土地须基本建设的市场销售型人才公寓占比占累计容建面的占比稍低，为23%。

做为城市投资开发设计营运商，华润地产在成都市好几个地区打造出开发设计了好几个霸州著作。而该宗40亩土地，居然是华润地产首进成都天府新区。土地当场围档上的“华润地产 成都天府新区1号著作”字眼，也足够看得出华润地产针对该项目的高度重视。

④成都市产业链投资有限公司土地引进了中国铁建

2020年9月，成都市产业链投资有限公司分公司成都市天府新城购置产业有限责任公司，以成本价拿到的116亩住兼商业地。尽管楼面地价看起来很低，但该土地的转让标准并不低。其规定摘地人须在成都天府前湾91亩土地资源上配套不少于12.6平方的拆迁房及其1516个地底标准车位，总投资不低于8.4亿人民币；且安置房建设计划方案审核后产品住宅即可进行工程施工，拆迁安置房竣工验收前，产品住宅对外开放市场销售不能超过60%。

先基本建设成都天府前湾的拆迁安置房，锦江生态带的116亩土地，一年多却一直沒有声响。但是，近期该土地当场已开工挖路基了。

而1月底，成都天府新城置业有限公司对天府融城项目（锦江生态带116亩项目）“房地产全过程开发管理服务”进行了招标，中铁房地产集团西南有限公司成为第一中标候选人。

据了解，中标人将负责项目建设周期内的全过程开发管理工作。而随着中铁建的入局，今年锦江生态带的住宅市场，又多了几分看点。

当然，有进度快的地块项目，也就有进度相对缓慢的地块。

比如去年3月成交的佳兆业地块，呈现的项目佳兆业·印月，成为了区域内2021年唯一亮相的新项目。不过，目前该项目工地已停工，何时开盘入市暂时成为了未知数。

去年9月成交的合信地块，目前工地现场在挖地基阶段，暂无相关规划及最新进展消息释放。不过，从合信在青羊、成华地块的打造速度来看，预计该地块后期会对地下空间的利用较为极致，且呈现也不会太快。

锦江生态带

两岸产品改善化分层

从当前锦江生态带的新房住宅存量来看，购房者今年在东西两岸的选择空间都较大。但一条锦江的两岸，从区位、人居氛围、配套现状、土地条件限制等方面来看，锦江生态带东岸与西岸新项目的产品定位走向其实已经注定。虽然都是偏向改善化，改善圈层实质上已经分化。

首先，城市区位上看，锦江生态带西岸则北接南湖、西临怡心湖。而锦江生态带东岸东接麓湖、天府中央商务区，与成都纯粹的高端居住区，实现了区域的无缝衔接，区位优势更明显。

其次，从片区内已呈现的住宅项目来看，锦江生态带东岸背靠高端神盘麓湖生态城，且区域内的融创九棠府、麓湖半山均奠定了高端低密住区的基础，整体高端居住圈层已现。而相较之下，锦江生态带西岸则是刚需+首改项目聚集的置业区。中海锦江城、万科翡翠公园、德商学府天骄、优品道锦绣等项目，让区域走向了改善化，但距离高端改善仍有一定距离。

此外，从存量住宅项目的土地出让条件来看，基于土地成本，锦江生态带东岸的新项目注定只有通过高端改善实现溢价。锦江生态带西岸的佳兆业·印月，也是高价地下的叠拼产物项目。而2021年锦江生态带西岸出让的双限地，由于房价的限定、土地成本对利润的挤压，后期的产品定位，大概率又将回到与片区内此前的改善化项目一个段位上来。所以，从成交土地来看，锦江生态带西岸后期产品可实现的改善度，距离高端改善也将有一定距离。

当然，从现有城市配套的呈现来看，锦江生态带西岸的生活氛围是更为成熟的。

聚集了三所小学、一所中学，中海天府环宇宥、万科生活广场、红星美凯龙等商业，还有在建的富森美以及医疗配套泰康西南医养中心。虽然目前只有地铁5号线一条地铁线路，且距离新建住宅项目区域较远，但区域内远期规划了地铁16号线、26号线等线路，未来区域轨道交通便捷度有望改善。

所以，随着这一轮多个新房项目的逐步亮相，锦江生态带东西两岸居住属性的分化或将更加明显。

综合来看，从区域的区位价值以及已有的城市基底，锦江生态带西岸都更适合首改群体。而高端改善，看向东岸区域，圈层将更加纯粹。