成都12+2区域2022年首批次土地集中供应

2020年至2021年，金牛区总共转让了22宗涉宅商业用地，国宾板块就斩获了10宗，变成金牛区的供地主力军。国宾板块近些年转让的土地多见纯宅基地，最大交易量楼面地价做到15500元/㎡，吸引住了龙湖、万科地产、人居环境等整体实力房企拿地。

值得一提的是，国宾板块2017-2021年转让的涉宅商业用地和武侯新城、青羊新城区等类似高使用价值住宅区比照，涉宅商业用地供货总面积较小，楼面地价平均价则排名第一，土地使用价值明显。

现阶段，国宾板块住房交易量平均价约为25163元/㎡，房屋交易源依照近6个月的去化计算，去化周期仅为5个月，住宅市场投资机会显著。

金牛区国宾板块第一批次供货2宗土地，在其中40亩宅基地坐落于西三环外，两河路往北，两河西五路东侧，相邻磨底河堤岸与磨底河生态公园，附近1千米区域内也有两河大城市湿地公园、中海国际生态公园、金泉运动公园等配套设施，产业生态圈生态公园绿色生态系统产生纯天然“森林氧吧”，丰厚的生态环境毫无疑问构建了打造出高质量改进新项目的关键底材。

图|磨底河城市绿道

与此同时，在每个生态公园中还合理布局有篮球场地、网球场地、羽毛球馆、钓鱼核心等健全的体育场地和设备，可拥有身心健康丰富多彩的日常生活。

地块附近除开醒目的生态环境和健身培训配套设施，商业服务、文化教育、交通出行配套设施也比较“引人注意”。

地块间距商业服务体中海国际购物公园约1.2千米，与此同时相邻成都市龙湖源著、河滨森邻等完善住宅小区，可享有丰富多彩的社区商业資源，有着深厚的日常生活气氛。

地块附近2千米区域内，有金苹果中海国际社区幼儿园、金科路中小学、成都市石室外语学校等知名度颇盛的公办或民办知名品牌教学资源，可达到0-18岁全龄段高品质文化教育要求。

地块附近有金芙蓉大路、三环路等“肺动脉”，且所在地公路网聚集。地块间距地铁站9号线黄田坝站约1.7千米，待到9号线所有完工后，或将有间距地块更近的网站。而9号线做为深圳的第二条外环线，将来可与大部分地铁路线完成转乘，同城顺通度提高。

据公示的转让文档，该地块起拍为15000元/㎡，可房屋出售源限制冷水价钱为27000元/㎡，房地产价差达12000元/㎡，这就代表着拿地房地产企业有足够的赚钱室内空间。与此同时其限制房子价格稍高于地区新开盘楼盘25163元/㎡的交易量平均价，再加上1.8的建筑容积率，在商品打造出上亦有很大的起到室内空间。

国宾板块另一宗总面积约47亩的地块坐落于西3.5环，双鱼大路南面，金樽二街往西。附近交通出行方便快捷，商业服务、文化教育等大城市配套设施十分高品质。且附近1.5千米区域内，有龙湖、万科地产、城投摘地的多起地块，规划区发展前途明亮。

地块相邻成都市“礼宾司轴”双鱼大路，顺通度提高。此外地块间距地铁站2号线金周路站及其地铁站6号线侯家桥站均900米长，城市交通也十分方便快捷。

从地块到成都天府造型艺术生态公园仅约10分鐘路程，可体验在其中成都天府艺术馆、商业服务水街等地区关键文化艺术、商业服务配套设施。与此同时地块自身内置商业服务，再加上附近社区的小区商铺，将来可拥有多样化的商业业态。

图|天府艺术公园

地块周边1.5公里范围内有茶店子小学校（城西校区）、金牛中学、成都外国语学校及其附属小学等优质的公立、私立教育资源。

该地块出让文件显示，起拍价格为10000元/㎡，可售房源限定清水价格为23000元/㎡，低于区域新盘25163元/㎡的成交均价，预计后期呈现出的项目去化较有优势。同时房地价差达13000元/㎡，企业盈利空间也较大。

 

宗地位置：西华街道涧漕河社区3、4、5、10组

净用地面积：合47.1774亩

土地用途分类：住兼商用地

计算容积率：2.5

起始楼面地价：10000元/㎡

土地最高限价：11400元/㎡

可售商品房清水最高销售均价：23000元/㎡

成品住宅建设比例：不低于80%

拍卖时间：2022年3月31日14时

去年7月，成都市规划和自然资源局官网公布了《成都市中优“十四五”规划》，七大城市副中心浮出水面，而北部新城作为唯一横跨两个城区的城市副中心，备受关注。

从北部新城各个区域的位置来看，天回板块位于“承上启下”的核心区位，加上凤凰山体育公园、幸福桥TOD等重要城市配套的呈现，区域发展红利已十分显著。

天回板块近两年土地供应“克制”，仅供应了1宗纯宅地，这也使得本次供应的102亩纯宅地更加稀缺。

另外，天回板块近年来住宅供应套数也偏少，2020年成交套数大于供应套数。而本次供应的面积约102亩的地块，无疑是为区域土地和住宅市场“解渴”的“及时雨”。

该地块位于天高路以南，天龙北二路以东，紧邻幸福桥TOD，交通优势显著，周边生态、教育、文体资源配套都颇有亮点，而随着幸福桥TOD等高能级项目落地，未来地块所在区域还有望成为北部新城的一大商业中心。

地块与地铁5号线幸福桥站（幸福桥TOD）的步行距离仅有600米左右，与在建的地铁27号线石门坎站的步行距离约为350米，已是“双地铁”傍身。另外，地块周边还有天府大道北延线北星大道、成都绕城高速、金芙蓉大道等城市主动脉，20分钟车程即可抵达天府广场、春熙路等中心区域。

地块周边3公里范围内，已有龙湖锦宸天街、保利广场·大都汇等由品牌房企打造的大型商业综合体，周边邻近的中南海棠集小区也有社区底商满足日常购物需求。

值得一提的是，与地块紧邻的幸福桥TOD是成都市首批14个TOD示范站点之一，其一体化设计范围约700亩，是集住宅、商业、学校、医疗等为一体的大型TOD综合开发项目。幸福桥TOD将围绕核心站点，打造高端酒店、写字楼、美食城、“太古里”式的商业街区等多种商业业态，实现较为全面的商业功能。

地块紧邻成都市第十六幼儿园（蜀道园区），距离人民北路小学（天北校区）仅400米左右，周边800米范围内还有成都实验小学（北新校区）等优质学校以及幸福桥TOD以高标准配建的公立幼儿园和小学，整体来看地块周边教育配套的数量多、质量高、距离近。

图|人民北路小学（天北校区）

项目邻近天府绿道“七带”之一且已打造完成的毗河·木龙湾绿道，坐拥千余亩的凤凰山公园。再加上环城生态区和幸福桥TOD慢行生态绿道的呈现，区域生态资源优越，宜居属性明显。

地块与成都大运会核心场馆凤凰山体育公园的直线距离约1.4公里，目前该项目已投入使用，今年1月已举行2021中国足协杯决赛，未来这里还将持续举办国家级、国际级的精彩体育赛事。

图|凤凰山体育公园足球场

目前，与地块邻近的幸福桥TOD一期项目幸福拾光首批次产品已开盘，清水价格约16000-19000元/㎡。而该地块起拍价为9100元/㎡，可售房源限定清水价格为17900元/㎡，基本与区域新房项目价格持平。

该地块面积超过百亩，计算容积率为2.42，形状方正，周边各项配套亮眼，可打造成区域内的标杆项目。同时邻近西部地理信息科技产业园、中铁产业园等高能级产业聚集地，人口基数较大，置业需求旺盛。

 

宗地位置：天回镇街道万圣社区8、9、10组，白塔社区9组

净用地面积：合102.2322亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.42

起始楼面地价：9100元/㎡

土地最高限价：10300元/㎡

可售商品房清水最高销售均价：17900元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：2022年4月1日14时

总结来看，金牛区首批次供应的3宗土地均有不可忽视的价值点：首先地块所在区域规划能级较高，区域价值有明显的上升趋势，正是企业入局的窗口期；其次，3宗地块周边城市配套较为完善且还在持续更新中，未来的生活品质可明显感知；最后土地价格和限定房价给了企业足够的盈利空间和产品空间，且符合区域住宅市场行情，利于后续企业操盘和项目快速去化，从而实现投资利润空间最大化。