灵魂发问:你看懂成都这次土拍了吗?

锐理数据 2022-04-09 15:27 阅读 756

2022年成都市第一批次集中化供地名册早已出炉，50宗、总共约3124亩，拟订于3月31日—4月2日公布竞拍。从早已公布的转让文档实施方案看来，此次在拍卖规则、土地部位、基本建设标准等领域都是大调节。灵魂发问：你看懂成都市此次土地拍卖了没有？

集中化供地初次选用“抽签”

很必须跟大伙儿整理回望一下先前成都市集中化土地拍卖的关键标准。

2021年，成都市集中化供货土地均为“双限地”，采用“限房子价格、定质量、竞土地价格”的竞拍方法。在这个基础上，这三轮的“游戏玩法”又略有不同，依据当初的市面状况实现了适度的调节。

2021年第一轮的40宗地，供货于5月8日。那时候在“双限”的基本上，提升了“续竞配建租赁房”的竞价标准，与此同时配有现房销售、制成品住房等标准，土地资源最大盈率操纵在10％上下；
第二轮75宗地，供货于8月24日。“续竞配建租赁房”改成“竞配建市场销售型人才公寓”，即人才公寓仍为房地产企业可销售值，与此同时30亩之内的小规模纳税人土地有现房销售规定，且严禁房地产企业用“背心”参拍，规定拿地资产须为合规管理自筹资金，规定极严；
第三轮40宗地，供货于11月12日。持续了第二轮的“双限＋竞配建市场销售型人才公寓”标准，禁“背心”，拿地资产须为合规管理自筹资金，但与第二批次对比，第三批次土地中，末见现房销售规定，土地资源最大盈率升高至15％上下。

成都市2022年第一轮双集中化土地拍卖，则选用了“指导价竞买＋抽签竞得”方法进行交易。即每宗土地资源设定土地资源基准价和已售产品住宅冷水最大市场销售平均价，竞拍流程中采用固定不动的涨价力度。宗地最大应价低于宗地基准价的，最大应价为转让宗地交易量价钱，最大应价者为转让宗地竞得人；竞拍宗地最大应价做到设置的基准价的，采用“抽签竞得”方法明确竞得人。

这儿又务必留意关键点了。

最先，应价做到宗地基准价的应价者，务必全自动变为当场抽签竞买人；报考参加该宗地竞买的别的意愿竞买人想要参加“抽签竞得”的，可当场手举牌变为当场抽签竞买人。

当场抽签若仅有应价做到土地资源基准价的应价者一家竞买人参加，则该宗地交易量价钱为该宗地最大应价，最高应价者为竞得人；
若当场抽签有两个及俩家以上竞买人参加，则土地资源的交易价钱为该宗地“抽签竞得”价格，而宗地“抽签竞得”价钱为该宗土地资源基准价提升一个增价力度后的价钱。即最终被“抽签”了的土地资源，最后交易价位要高过土地资源的基准价。

自然，“抽签”竞买，成都市并并不是孤例。

先前已经有北京市、杭州市、济南市、福州市等大城市，在集中化供地中选用了“抽签”“摇号申请”的竞买方法。其功效，关键有两层面：

一方面，限土地价格基本上，相较以往以竞配建、竞配建为主导的竞价方式，采用了摇号申请的方式开展竞价，防止土地价格超温。
另一方面，沒有基本建设人才公寓、租赁房等隐型成本费，每宗土地资源交易量的最大成本费将确定，土地开发的收益室内空间获得释放出来，刺激性公司拿地意向。

2022年四次供货，机遇大量

此次公示表明：本市（成都市）方案按一季度分批号公布后面集中化公示，最后公示時间以具体公示为标准。也就代表着，2022年成都市将有四次“双集中化”供地。与上年匆忙的供地对比，这显然更有助于政府部门按照市扬转变立即调节供地节奏感和供地标准，公司的项目投资判断工作压力也可以相对性松一松，拿地的时机也提高大量。

对公司资质规定依然严格

公示表明，此次竞拍宗地不接纳普通合伙人报考；同一公司以及控投的每个企业，不可参与同一宗地的竞买。参加宗地竞买的意愿竞买人须具备房产开发资质证书，申请办理协同竞买的，共同体多方均须具备房产开发资质证书。除此之外，意愿竞买人参加此次转让宗地竞买所交纳的资产须为合规管理自筹资金。

对公司资质严格管理，也是为了确保后面新项目一切正常开发设计，确保买房者的合法权利。

主城比郊区给力

为了打响虎年供地的“第一枪”，成都首批次拿出了“好货”。

高新区＋天府新区＋主城五区土地宗数较多，占比为54％。其中，供地最多的是成华区，共供地8宗，约354亩，且有6宗都在三环内。

郊区供地最多的是龙泉驿区，供地6宗，约464亩。而青白江和新津区，不管是供地宗数还是供地面积同比去年都减少很多。

限价打开了，房地价差增大

“限价”打开了，这是首轮土地供应后讨论最多的话题。

此前，成都“双限地”清水限价最高28500元／㎡。本次供地，清水超过30000元／㎡的地块有3宗（锦江区2宗，武侯区1宗），20000元／㎡-30000元／㎡的地块有31宗，15000元／㎡以下的有8宗。

主城五区＋高新＋天新：最低与最高清水限价分别出自金牛区（17900元／㎡）与锦江区（32000元／㎡）。

郊区：最低与最高清水限价分别出自龙泉驿区（18000元／㎡）与青白江区（11050元／㎡）。

正如上文说所，住宅清水限价较去年有着不同幅度的提升，而起拍价较去年基本保持平稳，导致本批次土地的理论房地价差（限定清水房价与起拍楼面地价的差值）整体出现提升。这对塑造更合理的房地产市场来说，当是一种利好。

从2020年至今，成都“12＋2”区域共诞生了138宗“双限地”（即限地价、限房价）。从已入市的项目来看，呈现的产品多以中小户型、多样化组合业态为主，建面120-150㎡套三、套四控总价以加速销售、回款，却鲜少会有高成本打造的高端产品。去年成交的双限地的房地价差很小，开发企业利润有限，从某种意义上来说确实限制了企业产品发挥。

成都需要更多好的产品。此次提高了房地价差，把产品和价格的主导权重新移交给了市场，避免房企一昧控制成本，放弃“品质”追求。从市场的角度来说，限定的房价只是一个数字，给了开发企业更大的发挥空间。如果要确保销售速度，房企不可能顶着最高限价去销售，毕竟市场存在巨大的竞争。而想要卖这个顶格价，企业就得做出相匹配的产品，满足多元化的住房需求。

配建条件宽松

出让文件显示，50宗地中有29宗要求成品住宅比例100％，部分地块不再明确成品住宅比例及装修限价。

装修价格要求方面，主城六区和天府新区成品住宅普通装修价格不高于3000元／㎡，郊区普通装修价格不低于建面2000元／㎡、不高于3000元／㎡。部分地块要求商品住宅项目办理预售许可前，建设单位应按《成都市新建成品住宅装修管理规定》要求，对普通装修和升级装修工程（如有升级装修方案）均应制作工序样板和交付样板房。

整体来看，本次待出让地块的配建要求都比较宽松，有2宗人才公寓用地，有3宗地要求修建返迁安置用房，部分地块有公园绿地、道路、公厕等建设要求。而去年拍地常见的“竞销售型人才公寓、竞保障性租赁住房等”等配建条件，没有再出现。

湖居发力，这些板块值得关注

从地块分布来看，去年的供地热门板块今年仍在加大供应，特别是几大湖居板块开始发力。

北湖：2021年9月，北湖成交了2宗百亩纯住宅地块，分别被中国铁建地产和首开竞得。目前中国铁建地产联合成都华侨城打造的北湖揽樾项目已经亮相，项目产品囊括建面约105-160㎡的8F洋房、252㎡类联排，面积段覆盖广，改善目标直接而纯粹。

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今年首批次北湖供应两宗连襟地，面积合计126亩，容积率1.5，临湖、临公园。这两块地都有超过万元每平米的房地价差，给开发商留足了盈利空间，想必会有一番争夺。

（2022年首批次北湖待出让地块）

东安湖：大运会即将举办，东安湖湿地公园已对外开放。东安湖目前在售和待售的楼盘较多，华润未来之城（四期主推213㎡的套四三卫）、电建地产长运东安（114-148㎡的清水户型在售）、新希望锦粼云境（已亮相）、保利云上（112-300㎡住宅产品待售）、龙湖焕城（商业在售）、恒邦天府云玺、深业控股54.3亩地块。

本次东安湖一次性拿出了4宗地，限价18000-22000元／㎡，又将会有哪些房企入驻，将会是土拍最大的看点。