二手房参考价将何去何从“只涨不跌”预期不再

“我认为，深圳市房地产调控了这些年，参考价的杀伤力最强。”杰出房产中介公司罗华（笔名）打趣道。

2021年2月8日，深圳市在中国首先创建二手住宅参考价格公布体制，并公布了全省3595个住宅小区的参考价。一眨眼，一年的时间段过去。这一年，深圳楼市经历了太多太多：二手房成交量创出15年最低，学位房神话传说不会再，房产中介公司的生活伤心，一侧代理商时期来临，顾客从抢房到害怕买，商家从开朗到摇摆不定，项目投资客也悄悄地离场……

可以说，深圳楼市的转折点效用展示出。现如今，这一“管控神器”也被很多的大城市应用。进到2022年，二手房参考价将如何选择？

“只涨没跌”预估不会再“只涨没跌”预估不会再

在公布二手房参考价之时，更为引人注目的是许多关键地区的豪宅别墅价钱遭遇“腰折”，例如深圳南山恒裕滨城、华润城的参考价被市场定位为每平米13.2万余元，这一价钱与那时候被火热的成交价对比相去甚远。

接着，深圳市的买房者发觉，各种房产中介公司服务平台的APP画风突变，没了小区业主的牌价，就只剩余参考价。随后，深圳市好几家金融机构二手房借款相继根据官方网二手房参考价批信用额度。因为商业银行贷款规范依照参考价实行，可以说从最重要的资产方面卡住了许多买房者的“喉咙”。那时候，深圳市有关部门对于此事讲解为，公布二手住宅成交参考价格有益于增加二手住宅交易信息公布幅度，正确引导销售市场客观买卖，正确引导房产经纪组织有效公布挂牌上市价钱，正确引导银行业有效派发二手购房贷款，防治住房贷款风险，平稳市场预测。

在罗华来看，二手房参考价的杀伤力反映在好多个层面：成交量大幅度降低、价钱松脱。更主要的是，很多买房者和投資客心里的“只涨没跌”预估不会再。

二手房成交参考价究竟有多大杀伤力？2021年2月，深圳市发布二手房参考价以后，本月深圳二手住房成交量就大幅度降低至4166套，对比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据信息反跳至6789套，却变成“最终的荣誉”——自此二手住房持续下挫，一度下跌至上年10月份的1605套。接着成交量虽有一定的反跳，但到了2021年1月，深圳二手住房成交量又跌回1557套，同期相比暴跌75.04%。从全年度看来，2021年深圳市共成交40699套二手住房，对比2020年的95273套同比减少57.3%，乃至小于2012年的57203套和2014年的57251套，创出近15年最低。

除开成交量大幅度降低，二手房价钱好像也是有松脱的征兆，尤其是被称作“钱”的学位房。并且，想要依照参考价或贴近参考价卖房子的小区业主也愈来愈多。乐有家研究所的统计显示，假定楼盘参照价格为每平米10万余元，具体成交价格为每平米12万余元，误差值便是20%。在2021年7月之前，成交价与参考价误差值在10%之内的成交单占有率不上二成，20%以上的成交单占据六成以上，表明那时候成交价远远地高过参考价。从上年8月逐渐，误差值10%之内的楼盘占有率明显提高，10月比照9月也是立即提高了14个点，由此可见愈来愈多的成交楼盘价钱贴近参考价。

“学位房炒得高跌得也快，我近期刚经手人了一套小范围的百卉学位房，价格对比一年前跌了30%。”罗华告知新闻记者，“高校区预估累加参考价，这一年的管控猛药过多。”但是，在他来看，参考价时期产生的较大转变，或是交易双方的情绪发生细微转变：不会再盲目的坚信房子价格“只涨没跌”。“实际上深圳市的买房要求仍在，仅仅很多人都变慎重了，不会再像过去那般盲目跟风。”罗华讲到。

二手房参考价如何选择

除开最开始发布参考价的深圳市，上海市、西安市、成都市、广州市、三亚、东莞市等大城市相继发布参考价，操纵过高挂牌上市、健全二手住宅网签备案买卖价等对于二手房销售市场的对策。

特别注意的是，粤港澳内的深圳市、广州市和东莞市依次执行了二手房参考价政策，临近的城市连动管控好像变成方位。乐有家研究所觉得，上年深圳楼市犹豫心态出现异常深厚，而广州市、东莞市也相继发布了二手房参考价政策，尽管仅仅对于一部分网络热点新楼盘推行参考价体制，但仍然对本地的二手楼市产生了十分厚重的打压，政策颁布后本地二手住房看房子量及成交量都再一次发生显著下挫。

房地产企业大变局、聚集管控、政策底呈现等也是2021年全国各地房市的关键字。与上年今年初不一样，自上年年末至今，一些大城市逐渐发布稳房市的政策，包含个人公积金政策比较宽松、优秀人才购房补贴等整合性政策等。在那样的新环境下，二手房参考价如何选择？

广东住宅政策研究所总裁研究者李宇嘉觉得，参考价执行的幅度会有些减少，由于销售市场早已显著调整，并且国家对房市的政策主旋律早已转为平稳，稳字当头。二手房参考价实质是降杠杆，与此同时也斩掉二手房涨价推动的投机性蹭热点。因为参考价广泛小于成交价和牌价，也许也给销售市场产生降房子价格的预估，那样对销售市场平稳也会带来不利的危害。并且，如今全部新房子销售市场“卖一买一”的买房要求占核心，假如二手房销售市场再次下滑，对新房子市场销售也十分不好。“我预估，2022年二手房参考价的执行范畴不容易显著扩张，或将维持现况。”

易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进觉得，就现阶段状况看来，参考价政策的推动反倒会有一定的延迟，通常在二手房销售市场提温的情况下政策会加仓。而如今二手房销售市场广泛低迷，但这都不意味着该类政策会撤出，后面若销售市场蹭热点重现，有关政策也会再次加仓，最少也表明二手房价钱过高的状况还可以被监管。

“现在是参考价调节潜伏期，假如价钱再次往下降，可以借款的金额就越来越少，二手房销售市场将更冷。”应对2021年的深圳楼市，罗华也维持慎重。

（真题：《深圳市二手房参考价政策公布一周年：参考价“药力”猛 楼市拐点效用展示出》）

来源于：证券时报网