全国“两集中”供地政策稳地价作用显效明显

伴随着一部分城市第三批集中化供地相继完美收官，全国各地“两集中化”供地现行政策稳土地价格功效效果显著显著。

今年下半年至今，房市快速降温，房企遭遇市场销售调整力度超预估、股权融资艰难等诸多不利条件夹攻。11月份，房企拿地主动性减低，大多数房企舍弃年底加仓机遇。百強房企前11个月拿地总金额23461亿人民币，同比下降17.7%，在其中50家意味着公司11月拿地总金额创2021年最低。40个典型性城市土地资源交易量盈率下降至6.5%，创近10年历史时间最低。

受此危害，全国各地300城居住用地供需经营规模2020年同期降低显著。中指研究院指数值业务部投资分析师毛董成鹏剖析觉得，”受土地资源交易量缩量下跌拖后腿，开工建设的面积降低趋势难改，开发设计项目投资增长速度将再次下降。”

居住用地同期相比显著降低

受房市减温危害，2021年全国各地土地出让供需经营规模显著缩量下跌。

总体看来，据中指研究院统计分析，1~11月，全国各地300城共交易量各种商业用地整体规划总建筑面积166418.21万平方，同比下降18.06%。11月每月，300城交易量总建筑面积15471.44万平方，同比下降19.98%；转让额度3964.12亿人民币，同比增长率14.47%，同比下降19.3%。

居住用地也是同期相比显著降低。据初步统计，1~11月，全国各地300城居住用地发布10.1亿平方米，同比下降11.3%，肯定经营规模为近三年同期最低标准；居住用地交易量7.0亿平方米，同比下降28.3%；出让金4.1万亿，同比下降9.2%。

“两集中化”供地方式对操纵盈率成效显著。据调查，11月，40个典型性城市土地资源交易量盈率为6.5%，环比、同期相比各自降低8.9个点和3.7个点，创近10年历史时间最低，一半以上城市盈率为0。

回望2021年全年度行情，一季度，40城土地溢价率为12%~13%。二季度逐渐，随着网络热点城市相继集中化土拍，40城土地资源交易量盈率不断小幅度升高；第一批集中化土拍6月完美收官，接着多地延缓或中断了第二批集中化土拍，9~11月，受“盈率不超过15%”土拍现行政策和房市减温危害，第三批集中化土拍交易量盈率不断降低。

“尽管限盈率现行政策给房企留出一定的收益室内空间，但房子价格下滑的工作压力对冲交易了该一部分盈利的预估。”易居研究院研究者汤怀英表明，银行信贷方面民企的股权融资端口号仍未释放压力，第三批集中化土拍中，国营企业、中央企业和全国各地城投仍是拿地主力军，房企间的分裂进一步加重。预估第三批集中化土拍，剩下示范点城市还将持续超低温形势。

一二线土地资源交易量仍居前端

与此同时，城市间、版块间人气二级比较严重也更为严重。11月份，土地出让排名前五的城市分别是苏州市、南京市、无锡市、上海和深圳。

而40个典型性城市中，三四线城市土地出让同比增长率仍在持续下降。据易居研究院计算，1~11月，桂林市、昆明市、南昌市土地出让增长速度各自为-71%、-71%和-61%，福州市、兰州市、东莞、廊坊市等城市增长速度降低比较严重。三四线城市中无锡市与佛山市的总计土地出让最大，但总体增长速度自2021年3月起不断下降。

房企的项目投资拿地喜好也比较显著。受集中化供地城市危害，一线、三四线城市拿地总面积占有率升高。从中指研究院检测的50家意味着房企状况看，1~11月在一线和三四城市项目投资总面积占有率增涨，尽管南京市、苏州市等二线城市亦集中化供地，但对房企拿地总产量危害并不大。在其中一线城市拿地总面积占有率升高1.2个点，三四线城市拿地总面积升高1.8个点。

从城市群遍布看来，1~11月，50家意味着房企在长三角、川渝和京津冀一体化城市群拿地总面积占有率均有一定的升高，房企拿地关心网络热点地区城市发展趋势明显。

在其中，杭州市、重庆市及长沙市变成意味着房企拿地总面积前三城市。与1~10月城市排行对比，前十城市完全一致，城市总计优点显著。

11月底前，上海市、深圳市等20个城市首先进行第三批集中化供地挂牌上市，土拍标准有一定的调整，包含对房企开发设计资质证书、土地保证金比例、配建和质量规定、土地资源款交纳時间等层面有一定的释放压力，减少房企参拍资质证书和金额门坎，一部分土地盈利室内空间有一定的提高。但在短期内市场的调节和公司周转资金工作压力很大的情形下，土拍人气难有比较大改变，流标撤牌状况或有改进。

以上海市为例子，伴随着三批集中化土拍稳定完美收官，所挂27宗涉宅土地无一流拍，收金逾470亿人民币。至此2021年上海市集中化土拍完美收官，全年度土拍揽金逾1700亿人民币。

“回望2021年上海市各批号集中化供地，第一批集中化土拍人气上涨，大部分宅基地开启一次价格，拿地必须‘拼反应力’；第二批集中化土拍受管控危害重归客观，‘任意值’补丁包立即打开；第三批集中化土拍持续稳定趋势。”中指研究院公司业务部高級投资分析师束端表明，在产业调节的大环境下，上海市第三批次集中化供地的地表构造再次向“五大新城区”偏斜，“房地产连动”锁住价钱减轻住宅硬性需求，“土拍模范生”状态尽展。

非常值得留意的是，2021年深圳市居住用地销售市场则摆脱了一波单独市场行情。从中指研究院全国各地居住用地交易量原价TOP10看来，11月入榜土地中，4块坐落于深圳市，成交额门坎为30亿人民币。因为11月多城第三批集中化供地完美收官，一二线城市交易量仍居前，因而入榜土地以一二线城市土地为主导。除深圳市外，苏州市有3土地入榜、无锡市有2宗土地入榜、南京市有1宗土地入榜。

百強房企拿地额度暴跌

2021年1~11月，TOP100房企拿地总金额23461亿人民币，同比下降17.7%。

与以往年末公司争相加仓加仓不一样，虽然好几个城市在2021年11月集中化供地，但公司拿地极其慎重。据中指研究院数据信息，50家意味着房企11月拿地总金额同比下降91.4%、环比下降72.3%，为2021年各月减幅较大，每月拿地总金额也创出上年至今最低。

从拿地额度排名榜上看，11月百強房强房企拿地门坎数值59亿人民币，与同期相比的73亿人民币对比降低14亿人民币；百強房企挂牌出让利益拿地总金额占全国各地300城土地出让的占比为49.3%，与1~10月对比降低2.5个点，占有率不断降低。

从拿地额度看来，1~11月TOP10房企在长三角城市群拿地额度达3957亿人民币，居四大城市群居首。在其中万科仍再次发展战略，领先长三角。粤港澳TOP10公司拿地额度1943亿人民币，位居第二，中海地产再次加强粤港澳的拿地幅度，拿地额度404亿人民币；中西部地区TOP10公司拿地额度1836亿人民币，位居第三。

从拿地总面积看来，中西部地区TOP10公司拿地总面积达3970万平方，依然居四大城市群居首。在其中万科拿地总面积1143万平方，远超别的公司。

在销售市场变迁下，领头房企陆续调节发展战略，不断对焦关键城市。头部企业仍在好几个关键城市普遍合理布局，中海地产、万科地产、金地地产、华润地产、保利发展、招商蛇口多次上榜拿地额度TOP10。