成都市9月的新房预售比8月来得更凶猛。截至上周五，短短20天，大成都范围内就发出了75张预售证，超过整个8月份的57张。
近期预售，仅9月20号一天就发出9张
中优政策提出后，中心城区的刚需盘越来越少，但需求依然存在，每次有刚需盘入市，几乎都会受到购房者的热烈追捧。9月的海量预售证中，就有招商愉樾、中铁奥维尔、中铁骑士府邸等几个小面积、低总价的刚需盘。
郫都区的中铁奥维尔，户型面积约86-89㎡，总价约50-60万，840套清水房源，目前尚未公布通过核验的报名人数，但小全全从多方渠道了解到，该项目报名人数预计超过一万人。双流区的中铁骑士府邸，户型面积约72-136㎡，总价约82-180万，412套清水房源，近8000人报名，综合中签率5.3%。只要不出意外，上述两个项目大概率在选房后就能全部售出。
招商愉樾实景图
但不是所有刚需盘都能如此顺利，比如招商愉樾，本次预售房源面积约70-95㎡，总价约112-170万，406套精装房源，仅105人报名。同样都是小面积、低总价的刚需盘，为何客户的选择结果差异如此之大？要知道，招商愉樾本批次房源的最低总价约为112万元，按首付三成计算，不到34万就能拿下城南一套房，放眼目前的成都市场，这样的机会都可以说是十分难得。
带着疑问，小全全去项目实地踩了个盘。
痛点触达不准
刚需的面积段，改善的产品属性
就招商愉樾的产品而言，小全全看完后，最大的感受是，这是一个非典型的刚需盘。刚需的面积段，改善的产品属性，企图以比传统刚需项目更低的容积率和密度、更好的中庭景观、更舒适的通透户型来打动刚需客户，但性价比却打了比较大的折扣，只是抓住了对刚需客户而言极为次要的痛点，总价、性价比的主要痛点，却并未抓住。
招商愉樾沙盘
招商愉樾的项目总占地面积约57亩，容积率2.0，建筑密度约15%，绿地率约40%，由4栋18层的高层和8栋11层的小高层构成，小高层为1梯2户，高层为2梯6户，户型面积段约70-93㎡，有套二和套三。预计将于2020年底交房。据置业顾问介绍，项目在建筑外观、小区景观、公共设施等细节上也十分注重，建筑采用的是新亚洲主义风格、小区内部将修建露天游泳池。
本次取得预售证的是1-6号楼，4栋小高层，2栋高层，共406套房源，带装修单价约15800-18500元/㎡。装修标准1990元/㎡，基本包含了所有的基装以及厨卫的部分电器。所有的装修材料及规格如下图所示。
本批次房源装修标准
户型大致分为三种，约70㎡套二、约82㎡套三以及约93㎡套三。前两种户型位于高层内，后一种在小高层内。从总平图可以看到，本次取证的3-5栋小高层均为南北朝向，而小高层又是板式建构，因此，本批次约93㎡的户型均做到了南北通透，居住舒适度相对较高。
招商愉樾总平图
从户型图上可以看到，三种户型均有景观阳台，而且每种户型图中都有标注了“不计入产权面积”的部分，实际上这部分都是飘窗，据置业顾问介绍，交房时，开发商会将飘窗移除，以增加室内面积。
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从左到右，依次为约70㎡套二，82㎡和93㎡的套三户型图
招商愉樾的户型相比同类产品也没有太多优势。以中铁骑士府邸为例，其三房面积约107㎡，客厅开间3.9米，主卧开间5.2米，最小的卧室也是3x3.9m，而招商愉樾约93㎡套三的客厅开间为3.7米，主卧开间3.5米，最小的卧室是2.4x3.3m。同样是套三，骑士府邸由于面积多出了14㎡左右，空间尺度明显优于招商愉樾，更重要的是，骑士府邸约107㎡户型的总价却比抛开装修价格的招商愉樾约93㎡户型还要便宜约10万元。
中铁骑士府邸约107㎡套三户型图
资深业内人士在看过招商愉樾的几种户型后表示，多数户型显得有一些“憋屈”。其对户型的处理方式，很像早些时候成都市场上逸家系、COCO系等极致刚需产品的户型尺度，但由于当时政策的关系，赠送面积可以更大，57-60㎡就能做出三房。也就是说，放在以前，招商愉樾的户型计算价格的面积可以更小。放在现在，与定位刚需、面积差不多的其他项目相比，也难言优势。
当然，招商愉樾除了最小的户型为套二，其他均为三房，比如80㎡这个面积段，近期开盘的其他刚需项目基本是套二，而招商愉樾依然做的是套三，对于刚需客户来讲，多一房的设置是值得肯定的。
区域前景暂且不明
距离怡心湖3公里，周边配套有待完善
招商愉樾位于双流区牧鱼街，周边区域给人的第一感受是人气不足、稍显冷清。而目前区域内的各项配套也只能说是差强人意，缺乏亮点。
首先是交通。踩盘当天，小全全从市中心打车前往，沿创业路一路向南，到牧华路二段，再到项目，道路通畅的情况下，用时约50分钟。踩盘结束后选择公共交通返回，从项目搭乘公交到达地铁一号线海昌路站用时约40分钟。整体来看，若是自驾出行，还是比较方便，但公共交通并不便捷。
招商愉樾周边全景图
公共交通是出价能力有限的刚需客群非常看重的配套。项目周边的几条路上共有6个公交车站，距离都在一公里内。地铁配套目前较为缺乏，距离最近的、已投入使用的便是8公里外的地铁1号线，需要乘坐公交车前往。距离项目2公里处，是TOD项目怡心湖北站，预计2022年运行，站点距离项目约4公里的地铁5号线，预计今年底开通。
区位图及怡心湖规划范围
然后是商业。项目周边暂无大型商业综合体，日常生活主要依靠公兴镇的社区底商。据置业顾问介绍，项目旁规划有农贸市场，怡心湖呈现后也将成为招商愉樾业主的消费目的地。虽然项目有意向怡心湖靠拢，但客观来讲，毕竟有3公里的距离，能享受到的配套还是比较有限。需要说明的是，招商愉樾并非位于怡心湖的规划范围内，只能算作辐射范围内，可以将项目所在位置称作泛怡心湖板块。
其次，教育和医疗配套。招商愉樾北侧约500米处，是公兴小学和公兴中学，西侧一街之隔的地块，则规划有小学和幼儿园用地。南侧紧邻成都市第七人民医院天府医院，据置业顾问介绍，这是城南的第二所三甲医院。一所大型医院的存在，对区域的发展将起到极大的促进作用。但从购房者的角度出发考虑，项目与医院之间相距太近，并非是一个优势。
左侧为在建的招商愉樾，右侧是成都市第七人民医院天府医院
最后再看产业和生态。怡心湖是成都的第三座产城湖，在招商愉樾与怡心湖之间，有高新综合保税区、电子科大科技园、物联传感科技园等多个产业园区，为区域的发展提供了人口支撑。项目周边的道路整洁，绿化率高，给人一种被自然环抱的感觉，项目旁的一条小河，还栖息着不少白鹭。
项目旁的小河，有白鹭掠过
现阶段，整个区域的各项配套并不完善，并且从项目的呈现、交付节点和区域公共配套的呈现节点来看，中间也还有一个断档期，并且存在较大的不确定因素。但小全全也相信，在产业和人口的支撑下，区域未来的发展还是值得期待的。
开盘时机不佳
单价不低，又与低成本盘狭路相逢
招商愉樾作为一个非典型的刚需盘，遇到了刚需盘的非典型销售情况：406套房源，仅认购100余套。小全全认为主要有以下两个原因。
一是单价并不便宜。招商愉樾一百多万的总价，确实不算高，但低总价主要还是来自于面积小。如果把约15800-18500元/㎡的单价，放到同区域进行对比，就会发现，这个单价并没有优势。同为刚需盘的中铁骑士府邸，清水售价约11500-15300元/㎡，就算刨去装修价格，招商愉樾单价依然高出一千多元。
招商愉樾一房一价
招商愉樾最高18500元/㎡的价格，已经逼近部分怡心湖板块的改善项目，这也让其90多㎡的产品显得有点尴尬——怡心湖板块内定位高端改善的绿城诚园、西派国樾、中海云麓世家等项目，当前售价在18000-22000元/㎡。位于怡心湖规划核心区域的天湖湾、怡心湖岸的售价，在18000-24000元/㎡。
二是与低价盘狭路相逢。招商愉樾与中铁骑士府邸都在本月拿证。虽然招商愉樾项目的主要指标是改善型项目的指标（容积率、建筑密度等），但对于将价格放在首要考虑位置的刚需客户来讲，价格的打动力更加直接，中铁奥维尔便是一个很好的例子。
一房一价，左侧为骑士府邸，右侧为奥维尔
要知道，在成都楼市结合成本定价的今天，骑士府邸地块的成交楼面价为3412元/㎡，而招商愉樾地块的成交楼面价为5250元/㎡，高出近2000元。这也是招商愉樾在定价上几乎无法解决的一个先天bug。
同时，骑士府邸周边的品牌开发商较多，形成聚集效应，距离怡心湖规划范围也更近。客户自然会认为骑士府邸所在片区的人气以及各项配套的呈现上都会更好。想要买在这个区域的刚需客户，一定会将两个项目放在一起比较，中铁骑士府邸对刚需购房者的吸引力几乎可以说“完胜”。
已经修建至10层以上的招商愉樾
在小全全看来，招商愉樾的尴尬在于，产品偏刚需，但项目整体的品质却希望朝着改善项目的标准去营造，这对于刚需客户来说，是其加分项，但却不是首选项。对刚需客群的首要痛点不能准确触达，加之取证时间也把握得不太好，因此首次开盘的成绩不尽如人意。
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