今年，成都二手房市场开始严格调控，叠加三月份以来出台的三批次指导价，目前已有不少二手房价格出现松动。从近期咨询的情况来看，当下二手房价是否已经到达低点，什么时候下手最佳，是很多朋友最关心的问题。那么，目前成都二手房价是否已经到达低点，又该如何判断？二手房虽有回落，但仍未至最低点从目前成都二手房表现出的情况来看，虽然有相当一部分二手房价格已经有所回落，但尚未回落至低点。比如六月份加入我们会员的一个朋友，当时给他推荐的某二手楼盘，我们暂且称之为楼盘A；六月份的时候挂牌价普遍在2.2w-2.3w之
间，指导价刚好两万出头；最近几天从他反馈过来的情况来看，已经有几个卖家可以按指导价出手；但根据我们的预期，该楼盘单价很可能回落到1.9w左右。一方面，近段时间楼盘A周边有开出新楼盘（暂且称之为楼盘B），单价在1.7w-1.8w之间，摇号门槛为第四顺位，楼盘B的价格对周边二手房价具备了一定程度上的参考作用；另一方面，相比楼盘A，楼盘B的品质、容积率优势更突出，然而A的地段略好且赠送面积较大，再参考该区域的新盘拿地价格，楼盘A的二手房价即便回落，也不至于以低于楼盘B的价格出售。当然，类似这种二手
价格低点预期低于指导价的小区，终究只是个例；我们对大部分楼盘二手房价低点预期的判断：介于之前的成交价与指导价之间以三环内的某二手楼盘为例，2019年该楼盘开出批次的价格在2.4w到2.6w之间，去年底今年初的真实成交价一度超过3w/㎡，目前指导价在2.4w左右；近段时间周边将开出的新盘，相比该二手房具有微弱优势，价格在2.8w/㎡-3w/㎡之间。因此，该二手房价的低点预期很可能在2.7w左右。这里要说明一点，并不是说后续二手房价的低点，都能完美地位于此前成交价和指导价之间的中点；每个楼盘的情
况各不相同，届时很可能出现这种情况：有的楼盘二手房价低点预期会更加趋近指导价；而有的则会更加趋近此前的成交价。对于具体楼盘的价格低点判断还需结合历史成交价、周边新盘价格等各方面因素，去具体分析。对二手房价低点的判断：新盘具有很大参考价值当下购房者对二手房价是否到达低点的判断，可以参考新盘行情，尤其是一些有一定优势，且摇号竞争并不激烈的新盘，是行情的真正标杆；举个例子，一些此前上涨幅度较快的二手楼盘，当下已经出现回落，一旦周边出现单价在2.5w左右的楼盘，且刚四或普通资格购房者都能入围摇号；此
时该新盘对周边次新二手房价就具备着参照作用，同时二手房价低点预期也将逐渐清晰：因为二手房价的低点不可能低于周边的新盘价格。但要明白一点：神盘不具备行情纠正作用去年开始到今年初成都不少区域板块二手房价脱缰，很大程度上是因为缺乏新盘作参考，在失去了新盘价格标杆的情况下，二手房价的涨势也逐渐变得不太理智，比如华润二十四城和大源、金融城。以华润二十四城为例，周边除了华润的剩余批次，基本没有其他新盘，而剩余批次一经开出，往往摇号竞争度都较为激烈，比如年初华润二十四城九期的摇号，复核门槛为刚需第一顺位外加68个月社保。而高竞争度的摇号“神盘”对真实的市场行情本就不具有代表性，因此不可能对周边二手房价格有任何参考作用，反而会带动起资格不占优势购房者的恐慌情绪，更能加剧周边二手房价的上涨底气。“抄底”二手房，还需购房者时刻保持敏锐度近段时间，成都很多小区的二手房有出现回落的迹象，虽然大多数尚未到达低点，最佳入手的时间点也还未出现，但在指导价和新盘价格的双重作用下，部分二手房在近期很可能也会出现“抄底”机会；当然，这种时候将更加考验购房者对市场行情的敏锐度，也需要购房者持续观望，打起精神。来源：成都房小弟
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