成都豪宅都在那个片区 成都豪宅价格

上一个躺着挣钱的，还是重金求子。

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成都的未来在南部。

成都的富人区也在南部。

成都房价最高的片区也集中在南部：

金融城、大源、新川、天西、兴隆湖北、怡心湖、攀成钢、武侯新城，等等。

在成都调研的时候，还发现了一个非常有意思的事情：

成都的成熟富人区，越来越豪宅化。

我举一个例子：

新川的陆肖·麓鸣九天，这是由成都城投打造的TOD项目，全部都是大户型，最小户型都得在170平以上，最大户型238平。

更关键的是价格，第一批次均价在2万6，第二次开盘起步价是2万7，最高价是3万3，基本上总价在460万-780万之间。

直到第二批次，面积段稍微小了点，而这一次，面积下探至125，除一栋楼王的户型为187㎡外，主力面积产品均为140+㎡。

这个单价并不算便宜，但由于麓语苑的户型面积比较克制，本次推售产品的总价段在约351~605万，其中，占比90%的125~149㎡房源都在351~465万。

梯户比：2梯2户、2梯3户

容积率：2.5

层高：3.15米

物业费：4.5

这是成都大部分改善片区的缩影。

更典型的楼盘在金融城，合景泰富瑧林推出169套新房，一定程度上能缓解大源板块住宅供需的矛盾，但因为瑧林的产品户型比较大（约142~209㎡），价格也开到了33778元/㎡，总价达到了481~709万。

套数：169套

梯户比：2梯2户

层高：3.15米

产品面积：建面约142~210㎡

价格：约33778元/㎡

总价：约481~709万元

总价还是非常高的。

这也是成都一个非常典型的案例，越大越贵，越贵越大，正在无形之中建立一道门槛。

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广钢的容积率非常高，但是依然挡不住这里成为广州的豪刚片区。

从2019年的不到5万，到现在很多楼盘都突破6万。

这里的户型越来越小，甚至有个楼盘都做到了104平的四房，但是随着整个广州的房价上涨，再到广钢本身的自然随涨，广钢的门槛也在不断抬升。

我给大家举个例子：

除花湾ABC，其他容积率基本≤4.8。

片区目前19个项目，有6个项目容积率介于3.0-4.0之间也就是1/3的项目，白挨骂了，特别是花湾D区，很无辜。

从下表可以看到，除了中海花湾壹号A区、B区、C区以外，其他小区容积率基本≤4.8。

——来源：广州房产

这是目前片区内部的户型占比：

——来源：广州房产

很明显，广钢完全是以刚改+改善为主，两房以及一房的占比极少，这也就解释了广钢为什么被称为豪刚片区。

不仅如此，整个广钢的开发周期长，二手流动性非常差，同区域一手新盘冲击非常大，小片区竟然高达2.33万户，至少7-10万人以上的规模。

同时，正因为片区供应量非常大，竞品之间同质性高，价格相互冲击，不仅如此，所有楼盘全部在户型上下足了功夫，公园大道的85㎡是2+1，中海学仕里89㎡四房，保利和光晨樾的104㎡正四房，户型压缩非常厉害。

广钢，越来越成为地缘改善都无法触及的豪刚。

3

南京市场反倒是一个非常健康的市场。

每年的涨幅控制在15%，

也有限价，

新房也在抢，

没价值的片区顺销，

二手房也在涨，

学区房也在涨，

……

但是即使是这么老实的市场，也在不断朝着改善去做，再加上限价的不断放松，整个市场的总价也在不断抬升中。

最近两个领了证的楼盘：

一个是新玄武的紫金悦峰。

一个是燕子矶的燕熙台。

新玄武的紫金悦峯，户型81、87、121、133㎡，均价44200，没有精装包，首付4成，验资135万。

这个楼盘非常好的一点是：

一是首付4成，

玄武新中心板块首付，去年就已经涨到5成，而这里只要4成首付就行。

二是没有精装包。

跟周边的宝龙城相比，甚至跟整个南京大部分捆绑精包装的项目相比，紫金绝对是良心中的良心，给了很多购房者的机会。

三是竟然还有81平小户型。

门槛价更低了，要知道旁边的中华玄武公馆的二手房，都达到了5万5以上，倒挂至少在1万以上，性价比还是非常高的。

至于燕子矶的燕熙台。

当时我们去看房的时候，销售小哥就直接告诉我们，拉进群里，自己看，我没有时间打电话通知你们。就是这么傲娇。

就是这样一个楼盘，最后4栋楼也已经基本售罄，2305组买447套房，中签率19.39%。

最大的面积是143平，最小的面积是104，精装32570，上涨约600，首付6成起，报名验资180万。

在南京，120平做四房是入行规矩：

这还是燕熙台的128四房户型：

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目前的市场，对于刚需是非常不友好的。

如果分几个城市来看：

1、北上广深就不用说了。

哪怕深圳新房、二手，还有大量的50-90平的小户型，但是超高的总价，对于哪怕是入门级的刚需而言，都是难以达到的天花板。

2、杭州这样的限价城市。

杭州这样的城市，完全是因为限价，看着价格非常低，很多才2万多，3万多，其实总价在200-300万之间，刚需刚改咬咬牙还是能买到的，但是杭州最大的问题在于，中签率太低了，很多人别说摇十几次摇不到，有些人摇了2年多都摇不到的，大有人在。因此，在杭州，刚需能不能买到房，是看天吃饭。

3、成都合肥这样的二线城市。

分为两种情况，想摇的摇不上，不想摇的很贵。就像我在上边举的例子，从2015年开始，整个成都就像在无形之中设置到了 一道门槛一下，所有的改善片区，所有的有新概念的新区，不仅房价非常高，至少2万5-3万5之间，甚至户型都非常大，动辄140-200以上，总价也非常高。

4、甚至于江浙的小县城。

很多人也许不知道，就连江浙的小县城，他们的楼面价都在1万以上了，这还是非常低的，最高还有3万多楼面价的，试想，有多少省会城市的楼面价能够到2万以上？房价能够达到3万以上？还是极少的。

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有句古话，刚开始我还不懂，后来慢慢懂了：

对于大多数的普通人而言，房价就像一个无心之中的门槛，把很多人禁锢在外边，根本进不去。

想去深圳，房价太高；

想去杭州，摇不中；

想去成都，总价也不便宜；

说句难听的话，很多人都去不起江浙的县城。

就是这么残酷。