半年后的成都楼市：宝藏楼盘藏这里

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成都的土拍硝烟已经散去两周，楼市显得有点儿冷清，就连上周出来的全国70个大中城市的房价，成都也不起眼，倒是隔壁的重庆因为涨幅超过了一线城市，上了头条。

粉丝群里热烈的讨论倒是没有停歇，土拍之后房价会怎样？这么多地，有没有值得期待的楼盘？

今天我们就来梳理梳理首批40宗地成交情况，各家开发企业拿地成本锁定，未来清水售价也已卡死，对买房人、开发商、市场将会产生什么影响？哪些区域新房是机会，哪些又会是坑？

清水售价卡死，哪些新房值得关注？

首次集中拍地数据显示，一圈层总出让面积仅827亩。主城区约431亩，其中开发商需要自持租赁用地有79亩。

天府新区+高新区出让用地396亩，其中共有141亩用地需开发商自持，占比约36%，也就是说，有三成本该销售的房源，只能在30年后才能被释放。能够拿到市面上卖的房源，也就直接打了个64折，供应量还是赶不上想买的热情。

 

既然已经尘埃落定，对买房人来说，哪些项目可以重点关注呢？

 

我们根据安居客上的二手房挂牌均价，对比地块与地块最近的楼盘二手房均价情况，发现了隐藏的宝藏楼盘们，半年后他们将相继上市： 

 

[数据说明：本次统计为一圈层首次集中出让地块。统计二手房价格为房东挂牌均价，其中大部分是精装房。出让的土地限价为清水价，按照最新要求，精装修价格不超过3000元/平。因此，宝藏新盘条件之一：地块清水限价比周边二手房便宜3000+元/平。（因成交数据被隐藏，表中数据仅作参考）] 

表格中可以看出，集中供地可能产生的宝藏新盘，主要是青羊区、武侯区以及天府新区部分地块。

青羊区：青羊区23亩地块，位处三环边、成都西站旁。择取靠近地块最近的二手房，二手房高出该地块价格约5300元/平。

 （图片来源：锐理数据）

武侯区：本次出让两宗纯住宅地块面积都不大，并且位置较近，清水限价22100元/平，周边最近的二手房均价28400元/平，加上精装限价，算下来价差约3300元/平。

（图片来源：锐理数据）

天府新区本次出让5宗地，龙光拿下兴隆湖独角兽旁的两宗紧邻地块。而在此前，龙光进入天府新区打造的龙光天瀛，2021年4月加推收官房源，均价24500元/平左右。本次龙光拿下龙光天瀛旁两宗地，并且最高自持45%，清水限价21000元/平。这样算下来，一年时间，新房价格基本没有变化，真的香！

（图片来源：锐理数据）

与新房价格相比之下，成华区、金牛区、天府新区、高新区部分二手房还存在机会，毕竟比周边新房清水最高限价还便宜些。

租赁用地来了，机遇？挑战？

其实，开发商拍地自持早已不是新鲜话题。5年前开始，上海、北京、广州等多个城市，一些出让土地时，就增加拿地要求-土地自持。

2016年北京首批的四个试点项目，万科砸下50亿成本，揽下一块100%自持土地，修建的所有房源仅用于租赁，这是赤裸裸的重资产游戏。

2018年，万科在北京首个全自持租赁项目万科翡翠书院面世，以高端租赁项目做尝试，最后的结果“出乎意料”：

翡翠书院是高品质租赁社区，其中90平方米三居室的月租金在1.5万元-1.8万元之间，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元-4万元之间。

是的，算下来“10年租金180万”。惊人的高租金，当时翡翠书院负责人回应媒体时讲到，就是这样的租金，回报率也不超过3%，自称万科拿地时就已经做好微利准备。

开发商迎难而上，既是发展所需，也是扩大运营边界、接受变化不过是早晚的事儿。万科的实践，倒也给高端租赁提供了差异化的选择。

 

这不，成都首场集中供地，40块涉住宅用地中有33块地需要自持，其中天府新区+高新区地块自持比例在36%-59%。

 

所以，自持租赁的作业已不再专属于部分开发商，从未涉足自持土地开发商，又该如何破局？

 

据统计，TOP30房企已有超六成运营长租公寓，大部分房企通过自持运营战略，进入长租公寓领域。其中万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓已形成品牌与规模，目前主要是三种模式运营自持物业：整租、合作和自建团队。

 

自持运营好处，开发商是可以享受到这些固定资产带来的增值，但如何长期运作是考验，毕竟2020年不少公寓租赁公司爆雷。

 

 

（图片来源于：克而瑞租售）

自持租赁是机遇也是挑战。机遇来源于市场缺口、政策导向；挑战将是资金压力与运营过程。

1）机遇

据公开数据统计，与2010年相比，2020年全国人口共14.12亿人，小幅增长5.38%；流动人口共计3.76亿人，大幅增长69.73%。

人口迁徙流动、人口家庭结构变化，租赁市场这块大蛋糕充满诱惑，入驻门槛极低，鱼龙混杂，经营不好的小租赁公司很容易倒闭。

就算是大牌开发商争先加入，依旧是长期、微利，持有成本大的业务模式。只要能站稳，便能享受市场红利。

除了人口红利，ZF在关于房地产措辞变化，大力推进租赁住房举措。2015年，住建部首次提出购租并举的住房制度。

2018年-2021年两会关于房地产定调说辞，以及多个城市出让土地，增加开发商自持比例要求。

 

（数据来源：公开资料，克而瑞租售整理）

土地出让增加了租赁用房，也挤压了短期内可供应的新房，特别是成都首次土拍中，自持比例超三成的高新区与天府新区，无形之中增加买入天新、高新新房难度。

2）挑战

常说专业的事就让专业的人来做，但在如今内圈时代，“瑞士军刀型”开发商才能走得更远。

虽然租赁住房运营，开发商相比专业的运营商来讲，还差了些“味道”；习惯了高周转模式的开发商，拿地自持需要砸入成本，让开发商进入一个微利、“见效慢”的赛道，更考验房企资金实力。

土拍之后，我与拿地房企聊到，关于自持产品如何打造与运作时，对方回答“只能按照规定持有租赁，变不出、也不敢做出其他花样，更何况如今急迫的时间，也很难去雕琢产品，这是挑战。”

 

前有政策红利，后有品牌房企做出示范，自持用地该如何破局，相信不少房企已有参考与思考。

 

开发商角色在“卖家”之上，还多了个“包租婆”。对于中高端租赁来说，未来将会有更多的选择，竞争多了，产品和服务才能跟上来。

高新区和天府新区，可以期待有更好的中高端租赁产品面市。

旱的旱死、涝的涝死

经常有人问我成都楼市怎么样？这是一言难尽的事。高新区、天府新区，买入难度最大，不是无房刚需，可以直接放弃400万以下的新房。主城区大部分新房也不愁卖，二圈层相对恼火，认知度不高，好买不好卖。即便是集中供地40宗，这样的状况未来半年一年也改变不了。

一句话：旱的旱死、涝的涝死。

看这个数据，成都居然还是个库存大户，这跟我们的感知有偏差，原因就是，大部分的库存屯在了二三圈层。

来自克而瑞的数据统计，全国商品房住宅库存量，成都名列第5，库存量同比去年增加约10%。

据锐理数据统计，近5年成都公开招拍挂市场的涉宅地开发量与住宅销售量间的缺口在5500万㎡，但结合存量来看，粗略统计大成都未开发存量近9000万㎡。

一圈层、二圈层土地供应和未来的房源销售仍然还是两极分化，冷热不均：

1）关注度爆棚的高新区、天府新区，集中供地首拍一共仅396亩，其中超三成房源用于租赁，挤压新房选择空间，首批次供地的项目，买房的机会相对减少。

2）新房去化相对比较困难的二、三圈层，一次性推出2748亩，其中仅约31亩自持。我和同事到青白江项目踩盘，和不少开发商人聊到销售情况，对方回应到区域竞争较大，去化还是得依靠渠道。

 

从首次集中拍地结果来看，二三圈层是供应大户，郫都区出让共计1176.4亩，自持约187亩；温江区出让4宗地，总计出让348亩；青白江出让4宗地约300亩；龙泉驿出让2宗地总面积约为294亩；双流2宗地总面积为183亩；新津3宗地块，总面积为360亩。

 最后打个总结

“限房价、定品质”利好买房人，首次出让地块清水限价、与周边二手房对比，便能预见隐藏的宝藏新盘和值得考虑的二手房。

 

买房方面，在限价之下，趴一趴数据，发现未来一圈层还有不少宝藏盘

比如主城的青羊区、武侯区，新盘与周边二手房倒挂在2000元/平-3000元/平，价格对比之下，这些新盘是值得期待的。

 

电建&交投联手拿下武侯相邻两地块，目前地块与周边的二手房价格差在3000元/平以上，并且为现房销售，开发商计划在明年下半年上市。

 

高新南区本次仅供应三块地，就有两地块与周边二手房差值超过3000元/平；而差值最大的便是天府新区龙光拿下的两块相邻地，紧挨着的是刚收官的龙光天瀛，小区房东挂牌均价已在34500元/平，与清水价格相差1.3万/平以上，妥妥的买到就可以“提前十年退休”。

不过，对买房人来说，最大的利好便是半年后透明的新房价格，如果没有赶上之前的网红盘，也不必担心未来没机会，限房价并不是口号，官方做出了行动！

 

在租房方面，  近年来爆雷租赁公司较多，普通老百姓成为最大的受害者。而开发商自持，更能缓解大城市住房问题。  

部分信息来源于：克而瑞租售

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