“三孩”放开,二手房限价,房贷调控升级…楼市到底如何转向?

特价房成都 2021-06-18 22:52 阅读 944

政策概要：

· 5月，国家统计局公布第七次人口普查数据，深圳、广州、成都、西安、郑州十年人口增量居前五，全国人口老龄化进一步加剧，为积极应对我国人口老龄化、少子化问题，中央发布放开“三孩”的重要政策举措；

· 绍兴、成都、宁波等十余个城市继续加码房地产市场相关政策，宁波针对热点学区发布二手住房交易参考价格，成都形成区域板块二手住房成交参考价；

· 中央继续实施稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严，对房地产金融实施审慎管理制度，严厉打击违规发放贷款流入房地产市场，同时部分城市调高贷款利率。

◆ 五月楼市政策精选 ◆

? 人口老龄化进一步加剧，中央发布放开“三孩”的重要政策举措；

? 多地加码楼市调控，宁波、成都发布部分小区二手住房交易参考价；

? 中央继续实施稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严。

人口老龄化进一步加剧

中央发布放开“三孩”的重要政策举措

5月11日，第七次全国人口普查主要数据公报发布。自2010年第六次全国人口普查以来，我国人口发展的内在动力和外部条件发生了显著变化，人口总规模增长惯性减弱，劳动年龄人口波动下降，老龄化程度不断加深。

5月31日中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议强调，积极应对人口老龄化国家战略，加快建立健全相关政策体系和制度框架。进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导，对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理，提高优生优育服务水平，发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支。要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。对全面两孩政策调整前的独生子女家庭和农村计划生育双女家庭，要继续实行现行各项奖励扶助制度和优惠政策。要建立健全计划生育特殊家庭全方位帮扶保障制度，完善政府主导、社会组织参与的扶助关怀工作机制，维护好计划生育家庭合法权益。要深化国家人口中长期发展战略和区域人口发展规划研究，促进人口长期均衡发展。

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我国人口老龄化进一步加剧。20世纪90年代以来，我国的老龄化进程不断加快。与2010年第六次全国人口普查相比，第七次人口普查数据中，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点，全国各省份除西藏外各城市均进入老龄化阶段。当前我国人口转型面临的主要矛盾转变为人口红利即将消失和渐行渐近的老龄化和少子化危机。

为积极解决这一问题，2013年以来我国实施了“单独二孩”“全面两孩”等政策措施，促进出生人口阶段性回升，在阶段时间内取得了一定效果。而当前“三孩”政策发布，亦将一定程度上带动新生人口的阶段性增长，但新增的数量仍依赖于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、税收等方面全方位的支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。

对于房地产市场来说，“三孩”政策下释放的新增人口数，将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加；另外，在住房结构上，面向三孩的住房需求增加，针对户型、配套功能等方面的要求亦将增多，改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。

多地加码楼市调控

宁波、成都发布部分小区二手住房交易参考价

今年以来，中央和相关主管部门多次强调和重申要坚持“房住不炒”定位不变，充分表明了中央促进房地产市场稳定的决心。继3、4月份多个城市出台了房地产调控政策后，5月，绍兴、成都、宁波等十余个城市继续加码房地产市场相关政策。

绍兴、成都和湖州等城市从推行公证摇号销售、增加住房用地和保障性住房的供应、加强房地联动机制建设、加强资质售前售后管理、加强住房销售市场管控等方面加码，力促市场预期稳定。

表：2021年5月部分省市房地产政策一览

资料来源：中指研究院综合整理

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一线城市，上海今年以来频出新政，堵住了假离婚、赠与房产等漏洞；北京、广州、深圳等城市也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。其中深圳调控政策颇具成效，5月深圳落户门槛提升，调控效果将进一步显现。

二线城市的调控热潮出现在今年3月，4月达到峰值，包括西安、成都、南京等多个城市。政策内容在借鉴一级城市调控政策的同时，亦结合城市本身房地产市场特点，宁波针对热点学区发布二手住房交易参考价格，推动二手房价格更加平稳运行。成都综合分析二手房签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，在网络平台发布，形成区域板块二手住房成交参考价。接下来将有更多二手房市场热度较高的城市参考宁波、成都的做法，针对性出台调控政策，稳定市场预期。另外，前期已经启动调控的城市，部分城市政策效果并不明显，随后或将进一步出台政策进行巩固。

中央继续实施稳健的货币政策

房地产金融监管继续从严

我国经济呈现稳定恢复态势。2021年第一季度国内生产总值（GDP）同比增长18.3%，两年平均增长5.0%。货币政策坚持稳字当头，4月末，广义货币(M2)余额226.21万亿元，同比增长8.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点；狭义货币(M1)余额60.54万亿元，同比增长6.2%，增速比上月末低0.9个百分点，比上年同期高0.7个百分点。

房地产金融监管不断强化。5月11日，央行发布《2021年第一季度中国货币政策执行报告》,重申“房住不炒”的定位。5月22日，2021清华五道口全球金融论坛召开，强调对房地产金融保持实施审慎性管理制度，防范系统性风险。各地严厉打击违规发放贷款流入房地产市场，5月13日至14日上海银保监对违规流入房地产市场资金加大监管力度。开出多张罚单。1月以来重点城市平均房贷利率持续提升，其中广州东莞等城市提升幅度较大，5月重点城市首套房、二套房贷款平均利率均连续4个月提升，深圳、杭州部分银行接连收到上浮利率通知。

▍中指精评

2021年国民经济持续稳定恢复，但潜在经济增长速度较疫情前仍有一定差距，M2和社会融资规模增速在去年高基数基础上有所回落，但两年平均来看继续保持在合理水平，体现了货币政策的连续性、稳定性、可持续性。

中央继续实施稳健的货币政策，并加强对房地产金融潜在风险的识别，及时采取宏观审慎措施。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强化了对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。另外，从房贷利率上看，当前广州、东莞、深圳等城市房贷利率均有一定上浮，接下来，更多热点城市或将加入提升房贷利率的行列中来，贷款收紧的态势短期或将延续。