改善市场“降温”？数据背后的真相是……

最近，越来越多买房人在问，“322新政”之后改善市场是不是“降温”了？

为了进行验证，我们做了一个统计，从数字上来看，这个时间点之前的开盘认购率基本在7成以上，而之后大多为5成以下。事实上真的“降温”了吗？

首先，我们来梳理一系列的数据：

从成都住建官网公布的数据看，近期取证的多个改善楼盘，有大量的房源剩余或者退出，其中不乏以往热点板块兴隆湖中的龙光天瀛、鹿溪樾府、荣盛时代天府，甚至还有建发央玺、龙湖昱湖1号等三倍熔断的项目。

来源：成都住建官网

从最近的数据来看，改善产品已经一改从前开盘售罄的美好日子，顺销成为越来越普遍的现象。

01

新政前后首开认购率比较

以3月22日前一个月的成交数据作参考，除个别项目外，其他楼盘的开盘认购率均在7成以上，奥园麓语ONE、保利和光屿湖哪怕近3w的价格，凭借出色的产品和地段优势，同样交出了92％、100％的优异成绩。

数据参考：克而瑞四川

回过头看近期拿证的10个改善盘，开盘认购率基本都在50％以下，表面数据并不乐观，甚至有些“惨淡”。

请点击此处输入图片描述

数据参考：克而瑞四川

三圣乡的热盘华熙528，虽然说较上批次价格有所上涨，但区域内的新房供应有限，且配套相对成熟，按理说会有不错的销量，结果开盘认购率只有19％，截止4月29日我们致电售楼部，置业顾问说的还剩下一半房源可以选择。这个项目我们判断问题可能出在面积大、总价高上。

成华区恒大锦城的叠拼产品，单价18912-23462元／㎡，总价300w＋，这个价格买主城区叠拼其实也算市场价，但88套房源开盘仅认购了4套，估计开发商自己也没想到。截止4月30日我们致电售楼部，置业顾问说的还剩下4-5套房源可以选择。如果要挑剔，这个项目我们判断问题可能出在地段上，都买别野的人了，当然也会很在意教育等配套。

需要特别注意一点，这些楼盘的摇号人数其实并不少，像华熙528，哪怕单价2.8w＋，208套房源也有227组摇号；兴隆湖的龙光天瀛、鹿溪樾府项目，摇号人数和房源数相差不大；成都名义楼面地价TOP1的渝太润达丰悦蓉东方169套房源，同样有115组摇号......

换句话说，这些房子不是没人买，只是没有原来热，首开认购率降低了。

02

那到底是啥原因

当然主要还是因为信贷收紧。

信贷收紧主要体现两个方面，一个是贷款门槛，成都“3·22楼市调控”明确，要实行差别化信贷政策，认房又认贷，中心城区（不含青白江）无房但有贷款记录／有房但无贷款记录／有房但贷款已结清，再买普通住宅首付4成（非普通住宅首付5成）。

这只是基本条件，现如今在成都买房，就算你是无房无贷，恐怕也很难3成首付贷款，置业顾问会告诉你，需要你每个月的银行流水是房贷的2.0-2.5倍才有可能贷下来，并且放贷时间不定。拿我朋友的例子来说，无房无贷，摇中上批次的华熙艺术村颐都，但需要首付5成且必须父母担保才能贷款买房，放在以前首付3成就能拿下来的房子，如今首付得多出100多万。

另外一个是严查首付款资金来源，目前成都大部分银行都提到将按要求进行审查，要贷款人提供近半年资金流水。如果首付款一部分是向父母亲戚借的，需要提供转账记录等资料，但暂时不得去查父母亲戚这笔钱是怎么来的；如果一部分是跟朋友借的，有的银行还审批不过。

简而言之，要买房既要提高首付，还要严查首付资金来源，在现金流的压力下自然而然会劝退一部分买房人，这或许才是改善市场降温的原因之一。

但问题又来了，你明明看到有很多项目认购率不高，剩余／退出房源一百几十套，只要打电话去问，得到的答案却是：莫得了！

又是啥原因呢？

03

你得先搞懂三倍熔断规则

去年底出台的“三倍熔断”摇号新规中明确提到：对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上时，则该项目当期全部准售房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售。

仅仅2021年一季度就有约15个项目出现熔断。在这样的项目身上，我们就会看到类似建发央玺这样的情况：

虽然首次开盘之后有11套剩余／退出房源，但这里的11套只是第一轮针对无房和棚改剩下的，按顺销规则后面还有不少参与报名的普遍家庭。所以此前没有报名的你多半没戏。

还是一个典型例子，比如高新南新川的龙湖昱湖1号，首次开盘有58套剩余／退出房源，作为一个熔断项目，我们不要小看至少还有两三百的普遍资格在候着，58套自然也是小菜一碟。

04

哪些改善真的降温了？

很明显，在“322新政”之后，改善产品已进入市场分化，不是所有的牛奶都叫特仑苏。

第一，好产品＋好地段，在限价之下依然是香饽饽。上面提到的建发央玺、龙湖昱湖1号，在三倍熔断之后，虽然首开“表面成绩”一般，但综合成绩杆杆的。好产品这里就不多说了，这年头只要开发商舍得下本钱，都不差好产品。

在房住不炒的大前提下，多轮调控加码，对于改善人群来说好地段更多回归到5＋1主城中的一线地段为主，这里有成熟的配套和交通，不管是娃儿读书，还是生活日常，即买即享受，自住功能更明显。

第二，好产品＋一般地段，大概率转入顺销。

一般地段，我们认为包含5＋1主城区中的小弟区域，比如上面提到的恒大锦城所在的龙潭寺，这些地方城市界面有待提升，教育、商业、交通等配套在同一个行政区内还相对较差。

还有新区可能也会在这一波行情里受到影响。首先，从目前各新区土地的指标来看，基本都是改善型住宅，也就是说新区不是纯刚需的首选。（如果不急着住，垫垫脚也够得上的话，新区价格在2W以下的楼盘不妨早点买，过几年自己住你会有意想不到的幸福。）

对于改善群体来说，毕竟新区需要时间来兑现，短时间内配套不足，而买新区的一般家里都有房子住着，看中新区的未来发展但并不着急住，所以现阶段受贷款影响很难出手。

当改善市场的购买力（包括人数）下降，而这一现象大概率会在新区先体现出来，比如天府新区中央商务区、兴隆湖、天府前湾，以及高新区新川、龙泉十陵、龙泉东安湖、双流怡心湖等板块。所以在这些区域，除非价格、品牌、产品力突出，否则大多数都会回到正常的顺销阶段。

最后啰嗦几句，在房住不炒的大前提下，政策调控的出发点是为了照顾大多数人的利益，很难做到百分之百的顾全，如果你是改善，或许可以根据个人需求和钱钱来选择，但如果你是刚需，请珍藏2021年为数不多的那些福利！