上周，锐理君剖析了成都主城东北方向龙潭寺版块的房地产开发现状（微信公众号关注【锐理数据】，点击阅读：“阵痛”中进击的龙潭寺？），曾经的龙潭总部经济城也引来了诸多“回忆杀”甚至“吐槽”。

实际上，在成都最新的66个产业功能区中，龙潭总部经济城已经摇身变为龙潭新经济产业集聚区，“总部”二字也沦为历史印记。在五城区，还留有这一标签的就是今天的主角所在地，位于城西的青羊总部经济集聚区。

一东一西，曾经的“总部”名号给这两个区域都带来了太多流量和故事，在下阶段主城“看多”的开发领域，这两者依然有可以挖掘与发挥的空间。由于青羊总部集聚区范围较宽，为与当前的市场开发容量契合，锐理君将范围圈定在其核心片区，姑且称之为“青羊总部经济中心版块”。（PS:该版块以正在打造的青羊总部经济基地为中心，辐射周边半径2.5公里内的范围）

（青羊总部经济中心版块示意图）

为什么要提及这一区域？锐理君先阐述四点：

▲1、青羊区成交楼面地价前五的地块中，青羊总部经济中心版块就占了两席，土地价值“看多”的势头非常猛。

▲2、从官方释放的消息来看，该版块2019年拟供应有11宗土地，面积合计约523亩，未来绝对的供地“大拿”之一。

▲3、“西贵+青羊”，这四个字本身就是大的IP，作为五城区还留存“总部”名号的区域，青羊总部经济集聚区过去很“得劲儿”，新的发展思路下能不能继续“提劲”？

▲4、最重要的一点，很多地产同行都强烈要求要锐理君写写这个区域。没办法，锐理君就是这么贴心。

老规矩，锐理君还是主要从土地市场、住宅市场、产业布局三个方面抽丝剥茧。之前对这一区域的很多刻板印象，在看完这篇稿子后你会有不同的理解。

土地量少价高？NO！

一年2宗地的成交节奏

锐理数据显示，2016年-2019年青羊总部经济中心版块共拍出了7宗地。基本保持一年2宗地的成交节奏，和主城区其他部分版块相比，这个区域的供地已经算不错了。2019年前8个月，这里已经顺利成交了2宗地，如果年初释放的供地计划能继续兑现，未来三个月这里必然还有惊喜。

（2016年-2019年8月青羊总部经济中心版块拍卖成交地块数量对比）

超400亩土地“待字闺中”

2019年前8个月拍出的2宗地块，面积合计110亩。根据年初523亩的推地量，意味着有超400亩土地“待字闺中”，而且未来供应还是以住宅类用地为主，单个地块的面积都不大。

（版块内潜在供地示意图 其中24#、26#两宗地块已上市并成交）

最高楼面价16200元/㎡

2016年-2019年，该版块内最高成交楼面地价被三次刷新，目前的最高楼面地价已刷新至16200元/㎡。在成交的7宗地块中，有4宗的楼面地价破万元，而且在青羊区目前成交楼面价排名前五的地块中，该版块内就占了两个“位置”。

（2016年-2019年8月青羊总部经济中心版块拍卖地块成交结果一览）

四年地价涨幅124%

近四年时间内，该版块内的年平均成交楼面价从6548元/㎡来到14663元/㎡，涨幅124%，且地块都实现了溢价成交，要知道，对供地方而言，“溢价”在很多时候比最终的成交楼面价还更重要。2018年，版块内平均楼面价和平均溢价率也赶超青羊区“水平线”，吸引了蓝光、保利、东原、恒大、万达、融创、绿地、朗基、新力、首创等品牌房企拿地，是主城绝对的大牌房企聚集区。

（2016年-2019年8月该版块与青羊区平均成交楼面和平均溢价率对比）

住宅库存告急？Yes！

均价呈阶梯式上涨

从地产开发领域来看，该版块包含了原外光华、外金沙、成飞版块的部分，一直是成都城西置业的热点区域。这几个构成版块的的商品住宅走势也一直较好：统计周期内，青羊总部经济中心版块商品住宅的成交均价处于持续走高状态，在2018年达到一个峰值，为16068元/㎡，高于同年青羊区平均水平（15852元/㎡）。

（2012年-2018年几大构成版块商品住宅成交均价对比）

去化周期仅剩5.7个月

从下表可以看出，该版块2012年、2013年的供应还算给力，但2014年供应开始“缩水”，2018年明显供需失衡。截至目前，版块内商品住宅存量约为7.91万㎡，5.7个月即可消化掉库存，急需补货。

（注：统计时间截至2019年8月31日）

两年间仅3项目推新

近两年，该区域内仅有绿地新里城、光华壹号和远洋朗基香汇3个项目推新，其中光华壹号和远洋朗基香汇还是在今年首次推新。稍早的绿地新里城，2018年4月开盘曾吸引了超3万人摇号。从当时的中签率来看，这一区域潜藏的购买力非常大。

（2018年-2019年8月版块新推的3个项目详情）

改善为主基调

近两年，该版块商品住宅销售主力产品面积段为110-130㎡、130-150㎡、150-170㎡，其中130-150㎡卫冕“供销之王”。这也意味着，改善是绝对的主基调，后期产品持续走向再改、豪改的趋势不可逆。

（注：统计时间截至2019年8月31日）

产业激活？Of course！

当前，“产业”是成都城市纵深发展的助推器。产业对资金、土地、人才的导流作用愈发突出，这是青羊总部经济集聚区未来发展的重要支撑，也是房企拿地研判时关注的要点之一。

产业升级：从单一的工业总部基地到总部经济集聚区

2004年，青羊工业总部基地（现在也称：青羊总部经济基地北区）启动建设，在此基础上，经过10多年的发展，区域的产业布局也发生了两个变化：

第一，从单一的工业总部基地，到目前形成了以青羊总部经济基地为核心的青羊总部经济集聚区。1+1+1＞3的总部经济集聚发展模式，改变了此前区域高端商业载体不足、产业较单一的缺陷，目前航空、金融、电子、商业等多产业布局的局面已经形成。

第二，青羊总部经济集聚区以总部经济为引领，大力发展科技服务、创新设计、生命健康三大主导产业。主要分为东区和西区两部分，东区以青羊总部基地（工业总部基地+总部经济基地）、创新设计产业园等园区为载体，西区以生命健康产业园为核心。这种“双核”形成的驱动力，在导入更多高精尖人才的同时，还为其它产业发展提供了可持续“配套”，而这是一个长期型产业集聚区必须要提前思考的点。

（青羊总部经济集聚区示意图 来源：青羊总部经济基地官方微信）

截至目前，青羊总部经济集聚区已入驻近400家总部企业，其中不乏多家世界500强。严格来说，这一区域的产业背景和产业后劲并不比南边的一些新兴区域逊色。

值得关注的是，通过这一聚集效应，青羊总部经济集聚区还先后与电子科大、西南交大等知名高校签订合作协议，更引入了华工科技激光加工西南中心、国家信息光电子创新中心成都中心等创新型平台项目。

再来看看青羊总部经济中心版块，它处于青羊总部经济集聚区的核心地带，囊括了整个东区的产业园区。锐理君实探发现，青羊总部经济基地、创新设计产业园、绿地跨贸港都取得了实质性的建设进展。

（青羊总部经济基地一期已经完成主体建设，正在内装）

（青羊总部经济基地二期部分主体已修至6层，预计今年年底部分楼宇主体封顶）

（绿地·熙世界主体已经完成 投入使用后可填补城西无大型进口精品超市的空白）

未来走势：“总部经济”产业布局机会点在哪里？

产业升级能够活化区域，带动区域经济发展。这一区域的产业布局也将为后期的拿地与开发带来两个机会点：

第一，形成高端产业集群效应，持续不断的为区域导入更多高精尖人才，为区域住宅市场购买力“保驾护航”。

第二，形成整体优势和规模效应，助推完善区域配套设施，医疗、教育、商业、社区综合体等配套相继“拔地而起”，真正实现产城人居融合发展。

例如，改造成功的日月大道，在大大提高通勤效率的同时，彻底打通了从市中心到青羊再到成都以西区域的梗塞，这对未来的产业要素高效流通非常有裨益；在整个集聚区周边，还规划有公园绿地建设项目11个；为弥补片区政务服务的“短板”，青羊总部经济中心版块内还规划有 1.2万㎡的新政务中心，预计 2020 年投用。

另外值得一提的是，今年青羊区内重点规划建设的4个TOD 站点，该版块内就占了2个：西客站、中坝站。

关注难点

对于市场而言，对青羊总部经济中心版块的认知度较高，区域的居住环境和房地产市场发展也比较成熟，但房地产领域需要更直接的利好：

1、借助产业升级，后期的招商引资如何才能更好的反哺地产开发？

2、在总部经济品牌的基础上建设好特色园区，居住功能区和产业功能区之间较为生硬和陈旧的边界如何才能被顺畅打破，真正实现“人城境业”的高度统一？

3、在区域地价已经来到新临界点的当下，后期的供地能否突破天花板？住宅供不应求，改善当道，未来的产品如何有效“错配”？

4、由于诸多历史原因，这一区域还有一个重要问题在于原住民的拆迁安置，市场的疑虑或多或少也在影响未来能否持续“看多”。

对于房企而言，想要在主城抢地，这一区域绝对是重点，前期释放的土地信息也很明确，围绕产业布局未来有很多机会。但版块内有军用的黄田坝机场，对建设的项目有限高要求，也有飞机噪音影响，这可能会在一定程度上影响拿地决策；同时，这一区域的土地大多伴随产业配套或租赁住房配建要求，拿地必须要做好精细测算。

当然，“土+豪”请随意！