这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。
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提问：成哥你好！我现在在成都郊区工作，有套房。选择一：在城乡结合部人口密集的区域买套老破小房子还是在郊区租一套房子？选择二：在新郊区买一套环境好房子用于自住。基于当前的房价涨幅，两者哪个更划算呢?
回答：从附加值得角度来看，老破烂肯定比不上郊区的大房子。房子价值的增长与人口、经济发展有着本质的联系。旧破小虽然配置齐全，但配置都比较陈旧，改进空间比较小。除非全市房价上涨，不然增值空间不大。
老社区的租金相对来说比较昂贵，但在城市内部，人口在不断的由老破小往外搬迁。未来，还有很多城市将面临着老城区空心化的问题，所以对老城区和小城市要谨慎选择。因此从长远看，第二种选择更好。
提问：成哥，坐标南充，对于2020年房价的涨跌，您怎么看呢？
回答：我认为2020楼市还不会出现15-17年全国普涨的现象，后面会逐渐出现两极分化的状态，top20的城市价值将会越来越明显，更多的三四线城市有可能加入横盘或者阴跌中。
南充的房价涨到目前这个价格，想要再继续往上冲，必须完善更多人口。南充的热钱不算多，没有足够的资金，房价是没办法炒上去的。南充房价经过之前的上涨，已经把发展的红利给消耗了。
提问：成哥你好，请问如何买房才能避免横盘和站岗？
回答：衡量买房投资的标准，再也不是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。
房价涨跌规律：
1.房价上升周期内，品质好、地段好的房子肯定是第一个涨价的，然后逐步传导到品质差、地段差的房子；地段差的老破小“补涨”一般就是房价上涨行情的结束点。买房要尽量买区域龙头的代表盘，它们通常是这个区域中的房价涨跌的风向标，如果房价上涨，它们通常是领涨，而当房价下跌横盘的时候，它们的抗跌性也很强。
2.房价下跌周期内，品质差、地段差的房子会先跌，然后传导到品质好、地段好的房子。地段、品质是房子抗跌的主要因素。一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，一定率先下跌。这时很多刚需觉得是价格洼地纷纷入坑，所以对于城市远郊入手需要谨慎。
提问：成哥你好，你觉得成都这个省会城市的远郊盘怎么样？值得购买吗？
回答：如果要买郊区，应该要重视地铁和人口的引进，这样才值得去投资。很多郊区只是政府的摆设。没有大型基础设施和配置的买入，普通民众很难生活，投资应该更远。
事实上，从很多城市之前的数据来看，许多郊区都面临着难以出租的问题，二手房在尴尬的情况下没有办法高价出售。即使是相对稀缺的别墅产品，其升值的潜力也未必大。
一方面，主城市的房价在上涨，另一方面，市郊的房价却溢价很困难。
购买远郊时，要注意超过25公里上班距离要小心，三四线城市不买，离市中心越近价值越高，房子本身的价值就不高，买房更多是土地价值高，周围没配置的房会慢慢跌；政府有规划的郊区可考虑。
简而言之，对于远郊的购买，购房者首先要有充分的计划和心理准备，并制定好计划维持长持的时间。
提问：成哥你好！成都太升路市中心有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。就一栋建筑，名为公寓确定的是70年产权的住宅性质，里面写字楼公司，电梯拥挤，环境混乱，物业管理形同虚设，但价格却超便宜，几百米外是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，从交易价格来看，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。即使是老破小也能跟随市场的上涨。为什么这座独栋住宅远远落后于市场？为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？这座独栋建筑值得买吗？未来增长会追上它周围的房子吗？
回答：大多数人不知道的是，"整栋楼用作写字楼的比率"是影响房价的一个重大指标，在同一地区，土地和住房的性质是一样的，实际情况全是居住和全是办公，价格相差50%毫不稀奇。所以你看的这个小区的原因很简单，周边地区是做电子行业的，很多都拿来做成品售后，或者仓库，慢慢的就都几乎都是办公了，仅剩几家住户看到越来越多的办公邻居，会逐渐受不了，于是降价卖房，尽快搬离。
价格差距会不会再次缩小，就要看办公室的比例会不会逐渐减少了。事实上，由于一切办公的演变，通常意味着地理位置、周边支撑结构、社区结构、家庭类型确实更适合办公，因此不可能自发地恢复到以居住住宅，除非有外部力量强制推动。
有一说一，这样的房子不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，可以试一下。
提问：成哥，你好，我现在在长沙华侨假日中心有一套70多平米的2房。老婆名下，2021年7月房产证满4年。另外在长沙的宁乡市，有二套房子：2013年在宁乡金洲新区买的80多平二房，双方名字，我的公积金贷款，证已下4年。2019年在宁乡美的国宾府买的128四房，30楼，我的名字，商贷，证未下来。明年打算在长沙买一套改善居住，小孩目前小学三年级，需要考虑小学中学高中，有哪些楼盘比较合适且性价比较高？新买房怎样操作才可以贷款？目前的房产配置情况，怎样操作比较合适？
回答：滨江板块的位置和当前的发展来看，是要比洋湖要好的。当然本身滨江板块的面积不算大，所以也就显得更加稀缺了。建议腾出一房票或者出手一套。
投资宁乡太偏远了，除非刚需自住，否则投资不看好，升值空间有限，可考虑出手置换，向长沙核心地段转移，优化资产配置。长沙发展是“一轴两带多中心，一主两副五组团”。
一般买房区域分为市中心核心区，市中心外围，近郊和远郊。最值钱的地段一定是市中心核心区。但随着城市扩建，城市中心是会转移的。
不建议远郊。长沙要走多中心，规划了许多新区，这些新区能否落地还不好说。摊大饼式的城市规划，极有可能出现新区鬼城。
提问：成哥，你好！坐标上海，刚卖了张江孙桥的老房子，子弹350，有首套资格，计划买总价600万左右的房子。在学区房和新房之间纠结，学区和新房哪个方向好？新房有没有推荐区域、楼盘，现在近外环6万多，中环外环接近7万左右。通勤上，爸爸在宝山上班，但是工作会变动，不一定非要选择宝山板块，一个小时路程可以接受，现在不知道该怎么选择。
回答：买房的话并不看好宝山，整体来看宝山除了钢铁产业比较发达以外，也没什么拿得出手的产业，不建议作为选筹重点考虑。
如果预算足够，自住买张江会比较好。毕竟张江发展这么多年，配置更成熟。学区房张江这边的浦东二中心只是一般二梯队。
综合考虑下来，推荐你优先考虑张江，毕竟自住大于投资。张江可以考虑直接买园区里的次新或者向东广兰路或者向南孙桥，都可以。
提问：成哥您好，我以前在深圳工作，16年底买了惠阳的房子，离深圳2km，现在配置一直没上，也没怎么涨，每月还着几千的月供。还没去收房，因为出租价格不高还要再装修。我是找时间出售还是长期持有呢？这个区域有发展潜力吗？现在在郑州工作租房。在郑州房管局查算首套，但商贷算二套，要么用公积金贷款60，首付4成。预算50万，不知道郑州刚需两房现在上车还是等？因为公积金要交到明年3月才能用，怕错过上车时机。提前买的话要商贷。郑州这个价格您建议买二手吗？在金水区工作，有区域推荐吗？您去年发的郑州购房建议今年还适用吗？
回答：惠州的房等收房后，找机会卖掉。16年到现在，惠州一些位置都涨了好几轮了。你这还没怎么涨，再持有意义也不大。
郑州刚需，现在可以选择上车，没什么问题。关于新房还是二手房，都经常强调，选择哪种，主要看性价比和结合自身的需求。这个价格，目前还是建议买二手，新房选择不多。孩子快上幼儿园了，先不用折腾，刚需，有合适的就上车。
提问：成哥你好！坐标广东肇庆市三、四线城市，在高要区12年买了房和车位，没有贷款，现有资金28W，想在端州区供一套，不知道西区好还是东区好？西区是成熟社区，东区是这几年才开发的。
回答：你好，肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没多少存在感。在整个珠三角中，它不如广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞那样拥有发达的制造业。
随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更加不利。肇庆是一座典型的人口净流出城市，流动性差，容易被套牢，投资价值不大。
你目前资金28偏少，建议投资，把全款房做一笔抵押，然后向广州、佛山、珠海这些城市投，投资看的就是回报率，这些城市未来价值会更大。如果非要买肇庆的话，考虑西区学区房，目前三四线城市学区房是比较抗跌保值的。
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