专家分析:自住投资往哪选?城市区域大清点!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问:你好,成哥,四川德阳市区现有2套住房,今年我买了一套德阳绿地新里程单价七千多，全款买的八十多万,主要用于纯投资,你看看我这样投资是否错误,需要出售这两套投资其他城市吗?

回答：你好，德阳是四线城市，投资并不看好，德阳和眉山一样，炒作过后剩下一片狼藉，即使有高铁，但高铁本身也没有多大的日常通勤的价值。现在能卖到7千多，只能说和成都重庆的价格差距大了，才会溢出一部分需求。

再看宜宾，南充，雅安，泸州，仁寿，绵阳，这些三四线新房拍得很贵，对现在的人来说，七千一平的房价跟大白菜差不多。但是，他们的二手流动性较低。

总体上在成都的行政区划范围内寻找价值吧，成都视高已经高得一塌糊涂，也没有机会了。现在成都越来越主导改善市场，未来的十年二十年将会有明显的改变。

提问：成哥，你好!我和我丈夫在深圳和成都分别有一套房，但暂时不想卖，现在我们手上有200子弹，想在成都再买一套。目前有两种方案：

一是在天府新区购买纯投资盘，资金压力小,但目前无法理解的当前价值和潜力。

二是高新或者武侯的改善盘，问题是子弹有限，压力感觉很大。请问成哥，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，把深圳的房子卖了再回成都是否可行?

回答：你好，成都房地产市场的现状，其实每个板块的价值都将被重塑。例如，高新南区是一个非常成功的新区。现在许多龙头企业大量加入，自住需求的比例现在已经超过了投资者的比例。虽然成都已经横盘3年，但横盘期三环边板块的所有低迷板块都完成了价格的上涨。

我不知道你们现在在成都有什么样的房产。如果这是一个成熟的区域，在未来纯资本可以考虑长期持有。大多数城市的发展是一个逐步扩张的过程，地段开发越早，其绝对值越高，循环道路交通逐渐分散。成都的地理位置实际上是以工业中心为中心，工业人口的延伸面积和附加值。天新和市区的改善，未来概率的增加是大势所趋，新领域是要赢得更大的利益。前者更有活力，而后者更有进取心。

提问：你好成哥！本人坐标福州，鼓楼区有一栋150平米的商品房，4套SOHO公寓(月租收入约2万元)。以上这些都没有贷款。目前有一笔公积金没有使用，手头的现金大约有100，但不想动用。对此成哥有什么建议？

回答：你好，如果是纯投资来说，建议将眼光放高，放远，没有必要把精力集中在福州，要全国一盘棋去看。福州虽然是省会城市，但存在性不强，风头被厦门占据。

就您的资产而言，公寓的比例太大，4套公寓都是全额支付。买房的最终目的不是为了出租，而是房间的升值空间。公寓远不如房子，后期的交易税费极高，流动性很差，建议适当减少，还需要通过一线城市资产来提高你的资产包的整体质量。

如果你出售几套全款公寓+住宅抵押贷款,资本完全可以上一线,推荐上海、广州,资本可以保留防守的资本,抵御风险,我认为这种方式比你继续在福州加仓的未来价值会更大。

提问：成哥你好，我想问一下在上海买房，其中嘉定、 青浦、松江哪个区升值空间大？

回答：每个地区都有很多板块，不同板块的价值差别很大。有好有坏。地铁板块比非地铁的远郊板块更有价值。

嘉定的南翔板块和嘉定新城板块，青浦的徐泾板块，松江的九亭泗泾佘山板块和朱家角淀山湖板块都很有价值。

目前嘉定的平均房价低于青浦松江，而11号线是交通便利的区域，是刚需的首选。

青浦拥有毗邻大虹桥地区的优势，且青浦市金泽镇淀山湖建有华为研发基地。未来的房价水平将是这三个区中最高的。

松江非常适合居住。9号线直接连接徐家汇漕河泾等地区，房价也非常坚挺。近年来房价水平一直高于嘉定。

提问：成哥好，除了北上广深这些地方？你认为还有哪些城市是值得投资呢？未来又会有怎样的发展潜力？还有成哥认为中部城市西安如何？

回答：国内有潜力的城市很多，例如杭州、成都、南京、长沙、郑州都是不错的城市，但在二线城市中，目前最看好杭州。浙江本就是经济强省，省会杭州自然得益，更重要的是，杭州有良好的产业结构和非常发达的互联网产业。杭州的创新氛围在中国是数一数二，这样的创新氛围在中国，只有深圳能感觉到，上海却不能。这个新兴行业的高薪人群将创造一个稳定的高端购买力流，以支撑房价。杭州目前供地的问题更大，所以房价涨幅低于一线。

西安很好，但不是投资首选。一个城市的房价是由高收入人群的购买力支撑的。西安市没有一个强大的金融和信息容易产生大量的高薪行业,当地制造业和军事工业为主,主要是人力密集型而非资本密集型行业,不能在当地聚集了很多钱,也没有医疗、教育资源吸引高端人群流入,所以房价不容易炒作。西安的房价并不高，属于标准的二线城市。

提问：成哥，我的净收入是5000元。我用公积金在四川攀枝花买了套房，还有60万元现金。我想在重庆、成都和贵阳买套房，应该在哪里买，怎么买?

回答：您好，如果不看房票的情况，建议是：成都>重庆>贵阳。

重庆市的基本面虽然不如成都，但毕竟是直辖市，有自己的优势。在重庆买房最头疼的是新房供应大。所以重庆不能在一轮大行情中先提价，它一般是在一二线核心城市提价之后再到它。买重庆，心态要好，拿长持，毕竟它的单价不高，城市能级也不错，跑赢全国大盘没有问题。如果你没有成都的房票，可以考虑买重庆。

提问：成哥你好，坐标成都，如果投资的话如何选择一个有升值潜力的好地区？

回答：真正好的领域是时间的概念。随着时间的推移，三、五年之后，你所购买的房屋周围的地铁、学校、医院以及大型商业综合体已经建成，配套设施齐全，房价也随之上涨。这是一个赚钱的好地方。好地段好未来，投资是好现金，而不是当前价值的反映。

在许多城市，特别是那些继续建设新区域的城市，好的区域不同于传统的城市或地理中心。未来的配套就是市中心，值得一买，所以他们倾向于在最有潜力的新贵地区购买。

提问：您好，成哥，作为一个外省人，我有天府新区两年户口的购买资格。可以在五城区或天府新区买房子。我很少去成都，主要是因为这里租金好，交通方便，商业形式成熟，也考虑到它的升值潜力。请问我是选择天府新区还是锦江区还是武侯区?另外，有什么推荐的区吗?

回答：你好，从投资角度看，老区的配套设施成熟，不存在超出预期的溢价。你可以将它们视为低风险的传统行业，比如银行和基础设施建设。新区是创业和技术。无论你买什么样的票，老城区、新区都有坑。但新区的优势就像创业板市场中的独角兽一样，未来的想象力更大，溢价也更丰厚。当然，高回报意味着高风险。

不推荐投资天府新区,建议去成华和锦江区,成都处于主城空地最多的板块,有空间,有空地才有新房才有高端发展潜力,锦江区有良好的教育资源,武侯区事实有些地方受航线的影响,具体买哪儿要看楼盘位置和周边配套。

提问：成哥你好，成都未来几年三、四线城市的房子还能买吗？还有投资价值？

回答：首先，三四线的房子尽量不要碰。

库存不足，房价上涨一圈的三四线城市，目前有缓冲期，窗口期，想要离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还会有一波行情。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，现在有缓冲期，窗口期，想离场的人抓紧时间。对于一二线的核心城市这些城市的核心城市，城市化进程远未结束。

将来，我们将吸收本轮的经验，更加有力地发展我们的高新技术产业。值得注意的是，这些高端产业所需的大部分人才将增加城市的负担，提供足够的空间和发展机会，所以，未来资金和配套人口的流向，也会指向一二线，更明确的指向拥有高端产业的城市。

如果要用一个指标来估计城市房价的未来潜力，那么人口净流入的数量，就是最好的参考指标。城市人口多，就意味着高的经济发展潜力，也意味着大的价格纵深空间。有人口的地方，房价才有未来!

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