一个小区只有34户?成都这个纯新盘有点“谜”!

房老倌先问一个问题：你们小区的业主群拢共有多少人？几百人？几千人？甚至上万人？一个小区一共只有34户你信吗？

还真是，房老倌这几天就偶然发现了这样一个超级mini的新盘，如果不出意外，将诞生成都“最小”业主群。（第二小的可能是红牌楼神秘的金房云庐，一共64户。那二年的单位房除外）Ps：也许你家的家族群都比它的业主群人多？随着房老倌更多的了解，发现这个盘不仅是mini程度超乎房老倌想象，在很多方面都直接挑战了房老倌的传统认知。例如——1、一个来自川内县城的非知名开发商，首进成都选择从深度改善产品入手；2、在一个从未出现过建面约200㎡以上大平层的区域，做出了全大平层产品；3、可能会尝试成都从未出现过的“私人定制”装修。这个盘叫凤凰台。话不多说，房老倌一个个跟大家讲。

在主城土地越来越稀少的“低密小盘时代”，不少开发商将项目往“小而精”的方向做。这个盘也不例外。项目位于双流区东升街道金河路与五金路交汇处，也是双流老城区，占据着金科领地博翠粼湖项目的一个小角落。总占地面积仅有约5亩，容积率也仅有约1.8，几乎决定了只能做两栋小高层或者多层产品。

△项目位置示意图所以我们看到整个项目的规划——由一栋13F小高层和1栋6F多层产品组成。“小”是地块指标条件决定的必然，之所以说它“精”则在于项目的产品配置和定位。两栋楼都是2T2配置，且一楼全部架空。于是，一栋小高层仅有24户，一栋多层住宅仅有10户。其中小高层规划为建面约148㎡户型，多层则规划为建面约213㎡以及建面约247㎡户型。

△凤凰台项目效果图从户型面积段就可以看出来，项目整体客群定位将偏深度改善。既然定位深度改善，园林、会所等软性配置也不能缺少。在这个仅有约5亩地的项目中，演绎了什么叫“麻雀虽小、五脏俱全”。由于项目一层全部架空，且仅设置了一处人行大门和一处车行出入口，所以项目几乎可以将整个地面层约5亩地全部用来打造园林及会所空间。

△项目园林及架空层规划据置业顾问介绍，园林打造主要参照苏州园林，力求做出移步异景、小而丰富的景观层次。所以在这张图上，我们可以看到，项目在园林中打造了生态水景、木连廊、石板小径、镜面水景等景观；在架空层还规划了健身区、休息区、游泳池等泛会所空间。作为一个深度改善项目的基本配置算是都有了。

说实话当房老倌看到这个面积段时，也着实吓了一跳。此前，建面约200㎡以上的大平层，几乎只在青羊新城、武侯新城或者国际城南的“壕改”项目中才有。在整个双流区，也仅有怡心湖西派国樾出现过，在双流老城区所在的东升板块，则从未出现过。这三种户型的设计，房老倌觉得都还不错，最大的亮点是全部电梯入户，户型方正，且窗墙比相当高，每个房间都有开阔的采光面。

左右滑动查看更多△项目户型图其中建面约148㎡户型，横厅设计开间达7.4米，四室三卫，且带有西厨岛台，在市面上同等面积段户型中算是配置齐全且空间都还不错的；两种建面约200㎡以上户型，围绕核心筒错开布局，主采光观景面全部朝向西侧凤翔湖方向，毕竟是建面约200㎡以上大平层，无论是功能配置还是空间尺度上，都比较阔绰。稍显遗憾的是，建面约148㎡户型主观景面朝南，直面金科领地博翠粼湖项目的小高层楼栋，无论采光或观景均不算优秀，且景观阳台也只有约4.1米；建面约247㎡户型，客餐厅虽“L形”两面采光，但其中一面采光面仅约3米，在同等面积段产品来看，并不算优秀。

△凤凰台项目与金科领地博翠粼湖值得一提的是，项目置业顾问介绍，项目目前还未确定清水或带装修交付，不过目前暂定方案为“定制装修”。也就是说，项目清水交付后，开发商与每一户业主再单独拟定装修合同，根据业主装修需求由开发商负责实施。此外，购买装修还每户赠送两个车位（项目车位配比1:2）。不过最终方案仍未确定。置业顾问透露：“目前开发商还未确定如果不购买装修，是否可以单独购买清水房。”置业顾问透露，项目开发商成都伟康鼎业科技有限公司来自四川安岳，“以前可能就是搞建筑装修这一行的”。

房老倌踩盘时，正好碰到隔壁金科领地博翠粼湖项目的一位业主也过来看。这位业主告诉房老倌：“以前买房时，金科的置业顾问说这块地是商业用地，后来不晓得咋个变成住宅了。”项目置业顾问也介绍，项目地块为开发商2018年通过二级市场拿到。房老倌查询近五年的土地出让记录，也没有发现这块地的痕迹。抛开错综复杂的来历，这块地本身位置还不错。这位业主开玩笑地说：“我们业主群里面把门口这条金河路叫做双流最有钱的一条路”。

△项目区位配套示意图从项目位置来看，西边正好是凤翔湖公园的主入口，公园内还打造有天府创客公园。沿着凤翔湖，则是双流打造的8500亩中央公园。往东不远处是双流中学实验学校，周边还聚集有棠湖小学、棠湖中学实验学校、优品道广场、万达广场等各种优质配套。

△凤翔湖可以说，在这条路周边，几乎聚集了双流区目前最优质的的生活资源，同样也聚集了人居紫云庭、金科领地博翠粼湖、新力蓝光弘阳合园等改善项目。这大概也是凤凰台敢于定位深度改善的原因之一。但项目仍然面临不小的挑战。据房老倌统计，此前双流东升板块出现过户型建面最大的平层项目还是北辰天麓御府，建面约154-191㎡小高层。2019年4月推出首批次431套房源，带装修总价约270-450万元，但仅有20人参与摇号。据了解，目前项目首批次仍有少量房源在售。同在金河路的新力蓝光弘阳合园由洋房及叠拼产品组成，洋房建面约127-149㎡，带装修总价约243万起，叠拼建面约172-257㎡，清水总价约417万起。其首批次191套房源今年5月入市后，目前同样还有房源在售。以此来看，区域内总价300-400万级产品销售速度并不快。但凤凰台即使清水销售，其主力总价段或也将在300万元以上，最高甚至超过500万元，将面临什么样的市场反应仍未可知。不过好在项目总共只有34套，对开发商来说或许压力不会太大。

△金科领地博翠粼湖此外，还值得购房者关注的一点是，由于项目确实太小且开发商无自有物业公司，项目未来物业管理仍存疑。据项目置业顾问介绍和隔壁博翠粼湖项目业主的证实，开发商曾希望将项目与博翠粼湖打通由金科物业统一管理，但遭到了博翠粼湖业主的反对。目前，项目开发商仍在与金科物业协商，但仍暂无定论。

最后，房老倌还是打个总结。房老倌认为，从区位配套、产品规划设计等方面，项目都还不错，对于双流地缘性深度改善客户来说，算是一个不错的选择。但由于项目开发商首次进入成都没有代表性作品，且项目体量太小，在装修、物业等方面都存在不确定因素，这也是购房者需要考虑清楚的因素。对了，据项目置业顾问透露，项目预计12月会有预售消息。但房老倌11月20号走访时，项目工地仍只有一个土坑。

△项目工地实拍（11月20日）

来源：房头条