成都房产:这些楼层建议不要买,买了有苦难言!

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提问：成哥你好，请问34楼的房子还有1楼2楼和顶楼，相比较哪个楼层好些，然后买哪个楼层噪音比较低？

回答：顶层最大的优点是安静、无干扰、私密性强、视野开阔、光线充足。但夏热冬冷，建筑高度不适合老人和小孩频繁上下楼。对于顶层来说一定要充分考虑防水保温隔热问题。在一楼，日常生活很方便，采光通风不好，容易受潮，蚊虫多。安全性和隐私性较差，会导致许多问题。如果楼层选择很少，二楼不挡光也可以考虑。如果二楼光线不好，你可以选择顶层。建议慎重考虑个人喜好、家庭情况，并综合考虑住宅物业质量、楼层高度、居住区气候等因素，再决定是否购买，或购买哪个楼层。

提问：你好成哥，请问，投资买房，总高三十层左右的高层住宅，十层以下的低楼层，值得买吗？

回答：低楼层的主要问题是通风和采光。首先这要看是边户还是中间户，同一楼层，侧、中户通风采光有较大差距。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是挺大的。一般来说，五楼以下的大多数客户都是忌讳的。7，8，9，10投资还是可以的。

事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为一项投资，7、8、9、10这样的楼层，性价比还是很高的。虽然有些顾客喜欢低楼层，但这种顾客并不多，所占比例很小。有些三楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子也有很多客户会喜欢。

提问：成哥您好，请问总高18层的楼房，选哪层最好呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：6层-12层是最好的。设备层为高层建筑，专用于通风、采暖、电器及排气设备及管道，人员可进入设备层操作。高层设备层一般位于地下/顶层。对于建筑物超过100米（即超过33层），设备层将设置在中间。具体位置应结合建筑结构、布局、供水方式等综合因素考虑。在设备层或下一层，设备的噪声和机械振动会给居住环境带来负面影响。高层建筑主体结构施工时，采用槽钢楼板搭设悬挑脚手架，并利用底支撑梁进行放置。建筑高度不同，槽钢楼面所在楼层也不相同。一般每6-8层设置一层槽钢。扬尘层：一至三层空气最脏。

提问： 成哥你好！目前未婚，女，28岁，住在男友的房子里，社保24个月买房。手上有两套公寓，一套全款，一套贷款，出租中，租金3000，房贷1700。手上子弹70多金，纯投资应该怎么买呢？考虑买两套，买套住宅付50万首付，再买套不限购的区域比如青白江等？有什么好建议？目前住宅看中三个：第一：二手房金牛区茶小学区西西里二期，套二客厅带阳台清水128万。二手房犀浦，华邑阳光里，套三双卫大阳台清水136万。新房华邑宸熙清盘，套三双卫107平方，有个1楼和18楼，165万和171万，送70年产权车位一个。精装修现房选哪个比较好呢？

回答：未婚只能限购一套。如果只考虑投资，建议选择成华区的，八里庄、杉板桥、龙潭寺版块。目前，像青白江这样的地方并不是最好的投资地区，原因很简单，没有交通，也没有人口。如果是投资，我们不建议投资学区，因为学区有一定的风险。比如，如果政府突然取消学区，那么房价就会暴跌。至于犀浦位置不错，但是华邑阳光里，容积率很高，居住的话可能会比较压抑。最后华邑宸熙位置一般，只是一般情况下1楼和18楼都是有折扣的。

提问：成哥你好！纯投资，卖一套凯德，加200多万，全款上中海麓湖公馆，买下批次中叠还是保利175户型好？还是再考虑一套二手小钢炮更好？新房摇不中。

回答：肯定先上剪刀差新房。虽然新房有资金锁定期，但剪刀差可以弥补这一损失。损失不过是房租。三年租金，按常规租售比算，也就损失6.7个点。剪刀差9折盘就不亏了。其次，与二手房相比，新房具有无可比拟的产品优势。如今，二手房普遍是老破的房子。如果时间周期延长，优势将更加明显。

提问：成哥，你好！看你的文章多次都提到建议大家能买三房就不买两房？请问这是为什么？难道不是应该越小越好卖吗？

回答：小屋是一般正常家庭的一种过渡性住房。以大三房为代表的改善性住房改善是当前和未来大城市房地产市场的主要趋势，属于“稀缺资源” 。这种稀缺性最终会反映在二手房价格中。另外，第一次买房子，不管是大的还是小的，基本上都会用完第一套房子的“门票”和“贷票” ，这些对普通人来说都是极其珍贵的。把钱花在小房子上是很浪费的，这意味着当你卖掉小房子去买大房子时，首付和抵押贷款利率会更高，货币成本也会更高。买房面积一般控制在90-110左右三个房间的流动性会更好。

提问：成哥你好。这几天比较纠结，是买联排还是叠墅，家里意见不统一，主要是自己住，未以后养老买的房子，目前考虑2套房子：一套256平的联排别墅，350万，可以改6间房，送2个车位，有天有地，环境可以选的位置二线可以看到一点河，独门独院，劣势学校一般，周边配套一般，二手毛胚增值空间有限！二，下叠式的，建筑147平，加上赠送300平，房间4，地下室可改1间，价格340左右，靠龙泉山，学位交通都好，未来增值空间大，劣势：不是独门独院，私密性不是那么好，空间改造没联排大！现在这2套中纠结，考虑一步到位，增值空间，空间利用。

回答：与高层住宅相比，低密度住宅主要包括别墅、叠墅、联排（双联排、三联排、多联排）其中，别墅最为稀缺，其次是双联排，至于叠墅、多联排甚至洋房，往往是割“低密度住宅梦”韭菜的利器，实际体验并没比高层平层好多少。别墅和叠墅增值潜力都不如大平层。别墅的舒适性和增值性很难平衡。下叠主要的一个缺点是隐私受到上层居民的影响。买叠墅不如买大平层，建议买联排吧，作为将来养老房自住体验感更好。

提问：成哥好，苏州，预算300内，首付100，后续在园区发展。目前看了甪直和浒关两个板块，这两个板块哪个更有潜力？

回答：浒关的优势在于交通和配套设施相对完善，甚至可以说是小发达，这里有轨交3号线、有轨电车2号线、中环、高铁站、永旺、宜家、大润发。然而它经历了一次快速的增长浪潮。目前价格已进入苏州最具竞争力的“魔鬼区间”，短时间内供应量大。价格短期内继续上涨，缺乏支撑，空间有限。投资需求可以推迟。

甪直以历史文化古镇为发展方向，甪直的商业以甪直古镇为中心向外辐射出一个小商业中心。虽然规模不大，但也是商业聚集体，基本的日常生活是可以保障的。交通也算便利。目前甪直差不多230w左右可以上车，甪直板块的升值潜力巨大。西邻园区，东接昆山，未来也有6号线的规划，总体来说，甪直还有升值空间。

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