这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。
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提问：成哥，你好。中部地级小城，一年前订了一套87平方米的二手房，老破，学区房，考虑孩子上学，交了5000元定金，没有通过中介。想知道怎么讨价还价。房产转让，怎么省钱。不准备做按揭，全款30多万。夫妻首套房，无公积金。
回答：其实，你的投资理念不对，不要直接全款买房！
你可以买一套更优质的房子，而不是花全款30去买一个老破小，这是你的第一套房子，无论自住和投资都是次等资产。简单地说，如果子弹30全款，没有任何杠杆作用，你的选择范围会缩小，因为总价30的房子不会很好，几乎都是老破小。如果用“子弹30”作为首付30%，没有公积金可以商贷7成，就可以买到总价在100万元左右的房子。在小城市里，你的选择范围非常大，你可以买更好更新的房子。
最后，提醒一下：千万不要全款买老破小，宁可不要5000定金，否则就是浪费30万！另外，二手房不应该私下交易，这是非常危险的。比如房东的房子已经抵押了，故意不说，那么你买了之后就没有合法的产权了。
提问：成哥好 ，想在上海买房，首付300，有没有什么可以推荐的板块和小区？是买二手还是买新房？需要注意些什么？
回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段有两种方式：
一是买总价最小的学区房，考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号，闵行和浦东初中学区房吃香；二是吃区域能级提升，考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，这些区域被辐射到高能级规划，长远看好。新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价二手房大多处于冷冻状态，所以如果要买二手房，需要注意一下这种二手谨慎入手：第一、无学区加持的老公房。虽然地段好，面积小，总价低，流动性好，但房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。第二、没有地铁的郊区次新房。
提问：你好成哥，买房资格到了，成都现在二手房市场怎么样了，建议买二手房还是新房配装修？现在新房比较贵，比部分二手房的价格要高，后面价格差距会缩小吗?
回答：现在成都新房价格受限,但大多数开发商愿意开改善型加装修的房,也增加了刚需预算,性价比不如二手房,所以更多刚需愿意等待,一旦性价比出现都会蜂拥而上。
但目前二手房市场水深火热,未来的市场新房价格逐渐上涨,许多人将会进入二手市场,另一个是未来三环内土地越来越少,新房自然会减少,很多人都在市中心工作,唯有入手二手房。而在当前的市场环境中，限价在许多盘中失去作用，很多房地产已超限价的价格。
提问：成哥你好！最近想卖出一套房请问一下：如何判断二手房价格是否合适？经常在你的文章中看到二手房市场价格能反映一个更真实的市场情况，对此如何理解？套几的更适合投资？
回答：要判断二手房的价格是否合适，看看周围有多少二手房出售，现在就需要去中介门店问问，如果你的楼盘质量、户型和楼层装修都比较好，可以卖的比较贵。
二手房价格由买卖双方自行决定。如果市场冷清，二手房供应量大，业主可以选择降价出售，反之亦然。新房子可不是这样。开发商可以统一控制价格，造成市场非常火爆的假象。
从长远来看，你可以选择投资套二或者套三以上，这是流通最好的户型。
提问:成哥你好，坐标成都，在机场上班，当时毕业后图方便在航空港全款买了一套二手自住，16年在锦江生态带买了套一百出头的套三, 现在被限购限死。成都没资格就买了三亚、重庆、沈阳，现在资金贷票用完。
515后多了个普通购房资格，现在手上无成本资金有230，自住这房子能抵押90，公司福利信用贷30，合计最多350,想买个大点的自住改善。
家里娃娃3年后上小学,目前暂定读天府一小(在兴隆湖)， 明后年工作应该也要去天府机场，还好飞国外不是每天通勤，一周2次往返的样子。
回答：你好，如果是纯学区需求，为何考虑天府呢？等孩上学，你可知道选个热闹的区域，周边有多个培训班，利于接送。既然你是有实际学区以及交通购房需求的，不是纯投资，而且现金资本也比较充沛，那直接买你最适合的房子就好了。但不要买ceo贵妇楼盘、别墅洋房，主要买大平层，不买精装修，不买商住公寓,不买华商，银泰华悦居，金融岛等特殊楼盘。尽量买二手住宅，有利于你避坑。
提问：成哥你好！坐标成都，子弹50个，发现今年新房价格不断在上涨，二手房的价格平稳还略微下降，这是什么情况？
回答：楼市出现“买不起卖不掉”的僵局,最主要的原因是住宅价格上涨速度过快,开发商和房东又不愿意降价,这样形成一个僵局，谁也不肯让步。
目前新房的价格是开发商定价，不是市场定价。开发商准确把握消费者的购买心理，而且市场上确实有少数性价比高的新盘，适度涨价也是合理的，每次都脱销，说明需求旺盛。新房的价格大幅上涨，是因市面状况而定。
二手房属于市场定价，涨落反映了市场情绪，目前成都今年的二手房与往年相比，在个别板块上价格有所下调，对二手房的选择空间也更大;但值得注意的是，5.1以来，二手房交易异常火爆，大量优质房源被秒杀。
提问：成哥你好！成华第二顺位，纯投资，交房就出租，到时间就卖的那种。推荐一下成华区即将开的几个神盘，哪个适合我的需求。另外想咨询万象城周围还会开神盘吗?在网上看见有人问华润二十四城9期，我对那边实在是不太熟悉。
回答：万象城9期不知道是否能开出来，如果可以，肯定要抢的，第二顺位可能还不一定没入围，不过可以试试。另外，成华区四个神盘华侨城九熙，十里风和，麒麟汇原滩，sm锦悦。此外，后期可能还会开的青秀阅山也不错。
提问：成哥好，最近打算买房，发现二手房总价差不多，有户型好，有位置好，有学区好，有面积大的，有地铁的，应该怎么选择?
回答：选房子要选买得起的最好的地段，挑选适合的房子，避免浪费太多时间和精力。
房产价值呈阶梯状，一般按如下顺序排列:地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>环境=户型=朝向=楼层。
如果每一个都作为权重因子，则地段的权重大于50。如果前几项很好，那么房子就不会太差，这决定了它的价值下限，而后几项高的话就是加分项。相反，如果户型好、楼层好、地段学区交通不好，只能在同价位中好卖而已，不代表升值潜力。
提问：您好成哥！想投资两居室住宅。一套是完整的二手房装配楼，配套学校在区域靠前,但价格比较贵，会有一定的压力。另一套为期房，面积80，小两间，预计2022年内交房。园区地理优越，交通便利，周边商业广场正在建设之中,月供不到4000，没有什么压力。一个房子已建成，压力大，一个还要等两年，可以接受。请问哪个比较适合投资?
回答：如果是去年，我会建议尽量摇号剪刀差大的新房。可今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会很肯定的告诉你：买二手！
对于刚需来说，剪刀差有一点不同的新盘基本上是万人摇。其中还有冲着剪刀差而来的伪刚需。当你无法摆脱它的时候，你就会混在一起，错过了买二手房的最佳阶段。当你回过头来，你意识到不仅剪刀差没赢，二手又涨了一轮了。对于投资来说，果断下手优质楼盘的二手,是能看到较好的收益的,一旦选定好的,并不比这些万人摇差,更何况，今年的万人摇只能算勉强。
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