北京楼市:海淀区还能买房吗?看看内行人怎么说!

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提问：成哥你好，海淀工作居住证，北航附近租住，孩子4岁多，预计2022年9月入小学，考虑孩子只能在海淀上学，想在海淀全款400万以内买个学区属性房产，兼顾能出租和保值，不自住。看到成哥建议非京籍考虑朝阳学区的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居，但朝阳上学需要朝阳工居或者纳税证明，目前不具备这个条件。海淀，学区属性，能出租和保值，小区不怕多，未来几个月重点就是按小区看房子。目前住塔院小区，现金少又是老破小不敢买；赚钱能力还行，孩子也比较小，考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分，可行吗？

回答：你好，海淀对非京籍不是很友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率会比较大，小升初一定去品质不太好的中学，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户，不然小升初不好办。 唯一的选择就是清河的二十中九年一贯制，这个目前不要求京户，片区里面只有永泰西里这个小区比较适合你。其他的都不用看了。这个思路可行。

提问：成哥您好，本人打算在田村区域买一套房自住。看到永达逸家一套三居室价格还可以。这个小区房子买了5-8年之后是否好出手？2. 田村目前处于海淀区的价格洼地，加强治理后是否有升值空间？

回答：田村本身的大环境并不是很好，而且没有好的学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地，虽然在五环内。升值空间还是有的，但老小区不建议碰，可以淘次新盘。

提问：成哥好。孩子明年上小学，想在海淀买房按户籍在海淀上学，目前上地学区相对没有坑校，派位风险小，看了圆明园东里、上地西里、上地东里、上地佳园房子，请问上地房价几年会有风险吗？或者海淀还有哪里的房子能满孩子上学又能保值？

回答：上地是海淀唯一派位没有坑的片区。最好的配置是低总价学区房+租房或品质自住房。一套高总价自住还兼顾好学区，往往意味高风险。

提问：成哥你好，目前在西二旗上班，想在年底上车，目前有两个方案考虑： 1. 买新房：目标是东小口的绿城盘和奥森one，考虑昌平区但感觉有点贵，担心不好出手。 2. 买二手房：买一个海淀区1室1厅1室0厅的房子，不知道以后好不好转手。两个方案各有利弊，所以成哥有什么建议吗？或者二手房有什么推荐小区吗？

回答：如果你是想投资，愿意长持8年方案一可以考虑，作为低总价的房子 6的单价可以接受。不了解你的家庭情况，如果2年内没有学区需求，没必要看海淀学区房。二手可以投资一套朝阳东三东四的公房 推荐丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特等。具体更多优质的小区推荐详见内部分享。

提问：成哥你好，首付160左右，想买亦庄河西区限竞房，有点犹豫，河西区限竞房可买吗？升值空间如何？哪个小区好一点？

回答：河西区升值空间较差，建议去看一套有升值空间的核心地段，后期孩子再置换也更容易。 推荐炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里。具体更多价值高的楼盘推荐详见内部。

提问：成哥好，想在海淀买学区房，目前无户口，但是走人才引进户口明年下来。海淀工作居住证，回龙观有一套市价500万的房子，贷款还有100万。这种情况买哪个地方的房子

回答：可以看下厂洼那边的房子，房子品质也还不错，对口的海淀实验苏州街分校，还有海淀石油附小的学区房，二里庄、志新村一带。

提问：成哥您好，丽都壹号小两居（售价600）置换本小区三居（1000左右），是否能保值升值还是建议看其他区域？

回答：丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了升值属性不好，保值还凑合。 买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，这样资产升值速度才更快。 1000左右建议关注望京板块。

提问：成哥您好，在海淀公主坟上班，打算在海淀购买一套房为小孩上学所用，九十平米左右，想看看近两三年或者已开发的楼盘，离公主坟半小时内的车程为佳，将来不住出租或者卖掉会比较方便的房子，麻烦成哥推荐一下。

回答：海淀次新盘并不多，大多都溢价，预算充足可以看四季青板块。例如：曙光花园、郦城、水云居等。如果预算较低推荐看下定慧寺板块，例如：恩济里小区、定慧X里等。具体更多潜力大的房子详见内部分享！

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