套均600万,兴隆湖“第三排湖景房”你买吗?

昨日，号称 “兴隆湖头排，惟此湖畔云璟”的德信弘阳·湖畔云璟取得预售证，精装26413-33777元/㎡，套均总价600万左右。

从目前成都市场来看，600万总价的预算，购房者选择面非常广。作为兴隆湖北侧首个公开发售的住宅，距离天府广场30公里的600万级大宅，到底怎么样？值得哪些人买？

基本参数

项目名称：德信弘阳·湖畔云璟

占地面积：约42亩住兼商地块

容积率：约2.5

户型：约169㎡-228㎡，主打建面约169㎡和189㎡精装套四

取证时间：2月2日

价格：预售价格约为26413-33777元/㎡，含3778元/㎡的精装，总价约在446万-726万

兴隆湖

距天府广场30公里 职住平衡的特殊区域

德信弘阳·湖畔云璟位于兴隆湖北岸宝塘三街，兴隆湖板块。

5360亩的兴隆湖（水域面积约4500亩）位于天府新区，距离天府广场约30公里，属于成都科学城产业功能区，湖畔集中了成都超算中心、天府海创园一期、即将建成投运的独角兽岛起步区……丰富的产业是其亮点。

兴隆湖北鸟瞰效果图

但由于区域的特殊性，兴隆湖板块并不是以房地产开发和居住为主要功能的区域，这里大量地块都用于产业规划，为了实现职住平衡，住宅用地规划极少。因此，兴隆湖板块并不算住宅开发的活跃区域。划重点：一是区域以产业为主，二是住宅用地较少，三是目前大部分的客群依然是地缘性客群，以在此工作的周边产业人群（前期未购买到产业配套住宅项目的年轻人）为主。

此前，兴隆湖板块公开销售的项目并不多，中铁诺德壹号、中铁卓越城等多个项目都是作为产业配套住宅定向销售。2019年10月，天投·东鑫苑首次取得商品房预售，才打破空白，清水单价1.3万元/平米左右。同年，龙湖、人居、万华、龙光等房企通过拍地入驻，楼面价均过万元。而德信弘阳·湖畔云璟则是2020年5月，以楼面价17299.47元/㎡，无偿移交统筹住房比例1%的代价，由杭州房企德信地产拿下，携手弘阳地产开发。

项目周边道路规整

项目周边不少待建空地

因为同样的原因，这个区域相对缺乏居住氛围。

以德信弘阳·湖畔云璟为例，其位于兴隆湖北侧，周边城市道路规整，但不少都是待建空地，不管是小区本身规划的商业，还是周边小区商业目前都较为缺乏。除了小区自带的商业配套外，其未来的主要商业配套，最近的是直线距离约为1.5公里的天府新经济产业科技园，星巴克、肯德基、柴门柴悦等餐饮品牌，都是作为产业园区的配套而入驻。除此外则是成都天投打造的财富中心（但目前尚未开业）。

兴隆湖第三排，景观是最大卖点？

德信弘阳·湖畔云璟为总占地约42亩的商兼住用地，容积率2.5，总规划9栋南北向25—17层板式住宅，另有4栋商业建筑。从现场及总坪图上看，由于地块面积所限，全南北排布的部分楼栋间距并不算开阔，且内景观设计了约9.5亩的中庭和23亩的边庭绿化（含代建绿地）。

项目总平示意图

据其广告上称，该项目占据“兴隆湖头排”位置，但实际上，由于产业规划，紧邻兴隆湖第一排的是北航成都创新科技园，目前已经呈现，第二排则是北航科技园二期产业用地，目前规划尚未明晰。

项目地块，一面临兴隆湖，一面临鹿溪河生态区，理论上双面观景，是产品的最大卖点，因此如何实现景观的最大化是其设计时的主要考量。

首批次推售的户型约为169㎡-228㎡，其中，主力面积为约169㎡和约189㎡的套四，其中约169㎡的套四，南向视野为兴隆湖，但紧邻地块南侧为尚未修建的北航科技园二期，低区楼层存在看湖视野被遮挡的可能。189㎡则南向景观对并不算开阔的小区中庭，北向视野朝向鹿溪河生态区，视野的确定性较高。

此次推售的189㎡和约169㎡户型，均为四房，并采用了当下大户型流行的端厅设计。

169㎡户型位于地块南侧，高区视野目前可瞰兴隆湖，南北通透，双面采光通风。但缺陷是除客餐厅区域外，每个房间空间都有局限性。

189㎡户型位于地块北侧，户型设计三面采光，客餐厅、卧室等功能空间均采光优秀。客餐厅体系设计了270度的采光视角，开间8.2米，径深约5.5米，外部还有约13米超大阳台作为景观延伸，尺度舒适。但仔细研究该户型，会发现客厅正面约8.2米的主视野是对东向或西向，南侧朝向兴隆湖开窗面为2米，北侧朝向鹿溪河公园开窗面为2.6米。

值得注意的是，从项目总图来看，商业和住宅未作明显区隔，在一定程度上将影响居住的纯粹性。

169㎡户型样板间实拍

最值得购房者注意的是，套均600万的房子，精装修毫无存在感，在其产品折叠页的介绍中，仅有“全屋采用国际知名大牌”的介绍，一言而概。这或许与其为了控制单价，3778元/㎡的精装水平有很大关系，与不少同样在600万级别的样板间精装呈现相比，实在差强人意。

套均600万的总价，你买不买？

前期，在成都商报购房者俱乐部的社群粉丝中对该项目的另一个关注点是，600万还能买什么房子？套均600的总价，距离天府广场30公里的距离，到底买不买？适合谁买？

成都科学城

就兴隆湖板块而言，从新房来看，2020年9月取证的龙湖·天境，高层均价约2.2万，开盘高层即告清盘，剩余叠拼产品。今年1月开盘的鹿溪樾府，均价约为2.2万-2.6万（含精装），首批次开盘面积段为117-172㎡，开盘剩余部分房源。两个新盘的情况显示，没在目前，兴隆湖区域还没有实现开盘即清盘的火爆，属于正常去化。

而区域二手房表现呢？在贝壳APP上查询，天投·北鑫苑目前在售30套房源，挂牌均价3.4万，2020年全年成交15套房源，大部分房源成交价在2.4万到2.8万，只有4套成交价在3万以上。业内人士指出，由于区域供应较少，因此目前区域内的二手房，房东还占据了定价的主动权。

天投·北鑫苑去年二手房成交价 

图据贝壳APP

对比整个成都市场，3万+的单价，总价600万的大平层，基本是新房的价格天花板，如此前的中国铁建·西派浣花、城投绿城·凤起蘭庭、新希望D10、万科·天府锦绣等项目，无论是创新力还是样板间呈现，都让业界眼前一亮。由于同处于天府新区，产品面积段、单价、总价都在同一段位，湖畔云璟总是被购房者和业界有意无意与万科·天府锦绣进行对比。

距离德信弘阳·湖畔云璟直线距离4.5公里的万科·天府锦绣，其所在的天府公园西板块，保利、蔚蓝卡地亚、招商等一线开发商云集，业内人士认为无论是配套还是人气，该板块后期的居住氛围都会更浓厚。

万科·天府锦绣主要供应集中在172㎡-256㎡，与湖畔云璟的客群重叠。但在产品打造上，天府锦绣被誉为万科在成都的灯塔。去年11月，万科天府锦绣首批次开盘，总价500万+，实现了开盘超过90%的去化。面对万科天府锦绣的先声夺人，湖畔云璟压力不小。

置业建议

1、兴隆湖板块具有一定特殊性，尽管距离天府广场的距离在30公里，但板块的价值已经不能用传统的地段论单一考量。其住宅主要是配合职平衡的配套，也更适合在此工作的产业人群。

2、如果是投资者想要购买，需注意的是，投资的价值或源于长期坚持，以发展的目光来看待区域，也更适合成都楼市的长期主义者。

湖畔艺术馆

3、值得注意的是，该项目为合作项目，目前操盘的是有杭派精工之称的德信地产。因进入成都市场较晚，且此前项目都是合作，德信地产在成都声量稍弱，作为其高端首秀，由于在成都还没有可参照项目，表现还有待时间和市场的检验。

4、买房从来都不是一件没有选择的事，600万和资格你都有了，选择权就在你自己的手上。

来源：成都商报房产发布