我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问
1.提问：成叔你好，我刚需买房，在成都新盘买不到而且价格涨得越来越快，打算考虑买二手房了，目前不考虑学区房和地段因素，成叔能否推荐一些成都性价比高的二手房？
成叔：你好，去年一年二手房处于横盘状态，直到年底交易量才逐步上升，满五政策的出台帮助了买家剔除一些持观望状态而不是真心想卖的房子的，如果不考虑学区的因素，以下是各个区域比较适合下手的二手房：东部推荐成华区，这里价位低，涨幅不高，价格优势明显，而锦江区目前价位比较高，但是从发展角度看，这里升值空间也比较大，十陵和龙潭建议不要买，这里没有适合的二手房，新房价格也不是很适合刚需，周围的配套设施也不完善；北边推荐金牛区，这里和成华区类似，价格低，涨幅不大；三环主城内推荐茶花片区，这里区位配套成熟，板块价值潜力大，适合刚需；顺便推荐太平园神仙树一带，这里是传统的富人区，房源比较保值；西部由于受学位的影响，二手房价高，相对来说可以选择青羊新城，或者再往西边的温江光华新城。在买二手房的时候首先要关注是否是低价，但是区位配套、地段等因素也是要一起考虑的，不然后期难以上涨；此外，尽量选择人流量大，成交量大的区域，市场活跃，选择面多；一定要紧盯笋房，认真筛选；老破小也是可以选择的，但是一定要选地段比较好的房子。
2.提问：成叔你好，想知道成都未来5年的主城区的核心区域板块会是在哪里啊，计划是在有潜力的区域内买套投资，持有5-8年左右。
成叔： 你好，不同的区域有不同的发展优势，成都各个区中的核心区域，首先是青羊区，青羊区人文景观丰富，居住舒适度高，最有发展潜力的区域是青羊新城，不仅有产业的支撑，交通、医疗、教育的配套都比较成熟，未来还将吸引大批人才进驻，发展空间大；第二是武侯区，武侯区最具发展潜力的地方是武侯电商产业功能区，这里品质好，地段好，居住密度低，未来人流量将得到大幅提升，有一定的发展价值；第三是金牛区，金牛区作为一个老牌区域，目前最具发展潜力的地方是国宾板块，这里区位配套成熟，环境好，居住密度低，并且还有大量开发商和产业进驻，交通便利，发展潜力大；第四是成华区，成华区的东郊记忆板块在未来将会有不错的发展，因为这里紧邻建设路和华润24城这样的核心区域，加上近几年文创特色的开发，会给这里吸引不少的人口，受年轻人喜爱；最后是锦江区，锦江区发展最好的板块莫过于三圣乡板块，这里环境好，人口密度大，区位配套成熟，随着东进战略的不断推进，未来这里将成为东南边居住核心区。
3.提问：成叔你好，本人在成都老城区有套自住房，各方面配套设施一般，现在有小孩，打算买一套带学区房子，不知道该怎么去买一套改善房？
成叔：你好，目前对于很多工薪阶层来说，想要完全依靠自己的能力来买上一套不错的房子很困难，如果不贷款，那么需要存很长时间的钱，如果贷款，那么后期的还款也将会是一个很严峻的问题，因此如果想要在成都买到一套改善盘，最好的方法就是置换。首先就是考虑自身预算，要考虑房子能卖出的最低价以及月收入30%～50%的贷款金额，一定要将预算控制在自己所能承受的范围之内，置换的话没有其他资金来源，如果贷款一定要考虑自己还月供的能力，保证自己生活品质；而且老城区的房子卖掉后不用把所有钱都用于首付，建议留一部分资金保证3-5年的还贷需求和生活需求其次是考虑房子的性价比，选定好房源后，要从学区、房龄、品质、商业配套、交通规划等多方面来综合考量，选择性价比高，未来前景不错的房源；最后是要看准时机，房子的价格每天都在发生变化，选定房源之后，在一个合适的时机就果断下手，犹豫很有可能错过良机。
4.提问：成叔你好，今年年初在成都看房，成都市区新房价有点高啊，现在有点忧虑要不要看看二手房市场。
成叔：你好，目前成都房地产市场的分化越来越明显，越来越多的人考虑居住需求，二手房市场活跃，目前房价的涨幅更看重区域性，而不会像之前一样普涨，可以考虑购入二手房。首先是购房时机，目前成都二手房挂牌数量比较大，不过相较于去年而言，数量还是在逐渐减少的，不少卖家出现惜售的态度，因此目前二手房市场比较活跃，有一定的上涨趋势，是一个好时机。虽然说去年下半年有满五政策的影响，但是从成交数据上来说，还是一个比较好的发展趋势；第二是选择房源，目前新房价格持续走高，二手房价格也逐渐上涨，但是并不是普涨，主要是房龄在十年之内的次新房有所上涨，一环内的二手房房龄比较老，并且区位配套差，没有电梯，今年不建议选择这样的房源，但如果这类房源有美化或者改造的规划，那么在得到修整之后还是有一定的价值的。在二手房市场中一定要多留意有学区、地段不错，交通配套完善，未来规划有前景的的房子。
5.提问：成叔你好，上周我去看了一个新盘，在售楼部大厅中央的沙盘，置业顾问在讲整个项目在建一期，看不懂里面有什么点要注意的，感觉很不错的样子。
成叔：你好，沙盘的重要性一直以来被很多购房者忽略，在售楼部看沙盘第一看整体，不仅要清楚所选楼栋的位置，还要了解其他楼栋的规划，再看是否是临街房源，有没有绿化带或隔离带，临街房源的噪音相对大一些，但是价格低；其次还要看小区车道的规划，是否人车分流，车辆入口和建筑物之间是否有遮挡等等；第二看比例尺预估实际距离，这样可以测算楼与楼，楼与街道之间的距离，如果距离太近，会降低居住舒适度；第三看内部规划中不好的地方，比如说变电站，垃圾处理中心等地，不仅有辐射伤害，还会对居住环境造成影响，挑选楼栋时要注意避开；第四看房子的朝向，要注意并不是所有的房子都朝南，建议大家避开朝西北和北向的房子，这类朝向的房屋采光不好；第五看沙盘上的水晶体，向售房人员了解这些地方未来的具体规划；第六看车位，提前了解车位的位置和数量等；最后还要看周围的配套设施，主要是商业、学校、医疗等方面，要有一个比较全面的了解。
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成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。
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