实探丨成都大运会延期,十陵凉了吗?

最近十陵的房价有点膨胀，改善盘一个接一个出炉，不断刷新区域上限！但就在月初，成都大运会突然官宣延期举行，无疑是给了十陵购房者当头一棒，因为最为重要的大运村就在十陵。这段时间锅巴在微信上也收到了不少购房者的咨询：大运会延期，大运村等建设会跟着延期吗？借着东进和大运村火了的十陵现在到底发展如何？目前十陵区域的优势能不能支撑起当前的房价，还能不能买？面对不少朋友的咨询，下面锅巴就给大家一一解谜！

01、借东风行大运，十陵变身高富帅？

解谜之前，我们先来看看十陵所处的区域：

不可否认，十陵的位置天生优越，处在东三环外侧，与主城区无缝衔接，是成都向东发展的桥头堡。

其次，十陵借助大运会，区域面貌有一定的改善。

最后，未来交通规划不错，地铁4号线，9号线、12号线将齐聚十陵，还拥有绕城内最大的湖景生态资源——青龙湖。

△青龙湖这些优点集于一身的十陵下限必然不会太低，所带来的关注度也自然很高。

△2019年的十陵

但每次去到十陵，十陵给我的感觉一直就是一个城乡结合部区域，诸如蜘蛛网一样凌乱的电线，随意横穿马路的行人，坑坑洼洼的道路，根本不敢相信它竟然在成都的三环边上。

那现在借着东进和大运会东风加持发展的十陵，又有那些变化呢？先看看大家最为关心，也是十陵最为闪耀的大运村项目，它是未来接待数万名运动员及代表的驻地，可以说是重中之重的工程。

△大运村内部实拍

锅巴也对它进行了实地探访，大运村项目目前已经基本进入到了收尾阶段，内部环境也有了不错的呈现，目前只有少量的工人还在做最后的收尾工作。

△大运村学生公寓实拍

这三栋运动员公寓，也基本完工，大运会结束以后也将作为成都大学学生宿舍使用。从实地探访来看，即便大运会延期，大运村的建设也完全不用担心。

△大运直联道路其次，连接东安湖主场馆的大运直联道路，目前也完成了主路基施工，跨越绕城的跨线桥目前正在做桥面铺装附属设施，预计这个月底就将贯通。

△十陵旧货交易大市场2019年拆迁前的情况

△十陵旧货大市场2021年拆迁后的情况

另外，让锅巴非常惊喜的是曾经不少人淘宝的十陵旧货交易大市场，目前也已正在拆迁，拆迁后，又有一大片规整的土地出炉，未来面貌也将得到改善。

△区域道路改造实拍除了拆迁，还有大规模的旧改，现在的十陵俨然就是一个大工地，区域内的主要干道，比如友谊路、灵龙路都在翻修整改，可以明显的看到这些主干道不再是蜘蛛网线密布，路面也更加平整了。

另外，街道两边的路灯和绿化也进行了升级改造，不再是破旧和线缆杂乱无序的感觉！

除此之外，几条主干道的外立面也重新修整了，给人焕然一新的感觉。

△还未改造区域实拍

虽然主干道外立面改造以后着实看着整洁了不少，但整个街道内部仍然是以老旧的房子居多，整体来看仍然是一副老县城的感觉，特别是华川社区门口的和平路还有大量的坑洞，与成都其他高富帅板块相比，城市界面着实差一大截。

02、配套捉襟见肘，大型商业与优质学区几乎为零

十陵的外貌确实是有一定的改观，但对于大家关心的配套方面，除了交通还是很薄弱。十陵由于临近主城，在交通这块确实不错，三环路，地铁4号线，成洛大道横跨全境，未来还有地铁9号线、12号线以及范家院子TOD的规划。

但由于曾经规划原因，目前商业配套上却捉襟见肘，区域内几乎没有大型商业。

△改造中的月楿广场几乎靠成大一己之力撑起了十陵的商业配套，留给大家印象最深的也仅仅是成都大学小吃街、成都大学后门的月楿广场这些地方，如果想逛逛高端一点的商业，目前就只能去东二环外的万象城。

△华润置地时代之城商业街

△规划范家院子TOD所在地而现在区域内建设中的华润商业街，也只是杯水车薪，期待极高的范家院子TOD目前也还未现身，而且从建设完成到招商运营，至少还需要3-5年的时间，也就是说在大型商业方面，十陵未来3-5年都还将继续缺席。

除此之外，对改善购房者最为关心的优质学区资源，十陵在这方面也有着极大的短板，目前区域仍然以十陵小学、灵龙小学以及和平小学这类曾经的乡村小学为主，优质的民办小学更是没有，教育质量即便放在龙泉来说都不算高。据传区域规划近17宗教育用地，但不少都处在纸面规划，即便是建设中的，也基本还未交付，更别说有毕业生了，教育质量能否兑现就像摸彩票，谁都不能打包票，十陵教育质量薄弱的现状恐怕未来几年都难以改变！整体来看，十陵的配套更像是一个刚需板块，更多的还是靠着离主城近的优势，承接主城区外溢的改善客户。

03、产业单一，缺乏后续支撑

对于十陵的产业来说，也显得非常单薄。自上个世纪90年代初，华川、天兴、宁江、江华四家军工企业从重庆搬迁到十陵，奠定了十陵经济发展的基础。

但随着4大军工企业的陆续搬迁，十陵的产业不断没落，只剩下少量小规模与汽车零件制造业相关的企业，而呈现最直接的形态就是街边的汽修店、汽配店、产业老旧急需更新。

目前十陵最大的契机就是抓住举办大运会所带来的机会，但大运会吸引的赛事人流毕竟是一时的，未来想要留住更多的人还是需要持续性的引入新型且有带动性的产业。

根据龙泉驿区最新的城市规划，十陵所在的龙泉驿西片区，将依托明蜀王陵、成都大学和东村文化创意产业园，大力发展文化创意产业，这与成都打造世界文创名城的目标也不谋而合，但对于十陵来说文创产业单一，究竟能给区域带来多大的赋能和吸引力也还是未知数。对于买房人而言，买房莫过于自住和投资。自住讲求的是眼目前能看到的或能预估到的呈现与配套；投资讲求的是未来规划中的区域产业配套和人口增量所带来的价值。简单来说，配套越丰富、产业愈强、人口越多，未来价值也就越高，这也是一个不变的深层逻辑，这几点，十陵都还有所欠缺。

04、改善当道，房价直逼主城区！小心长期站岗！

十陵的规划权是在2018年才回到龙泉手上，之前一直在成华区，十陵面临着爹不疼妈不爱的局面，而在2008-2018年房地产市场蓬勃发展的这十年，整个十陵区域供地极少，甚至有长达四五年的时间竟然一块地未出让，可以说这是十陵被遗忘的十年！

直到2017年6月才开始恢复供地，又碰上成都中心城区降容政策，造成区域内产品断层，直接进入大面积，高总价的改善时代！

而另一边是大量老旧小区和安置房，部分外立面虽有改善，但大部分老小区最近几年几乎没有拆迁计划，整体的居住品相想要有大的改观仍然很难。

这也使得区域内老破小与改善产品并存，产品断层，缺乏刚需产品，二手房比新房单价便宜上万元的情况。

△区域二手房价格

△区域部分在售新房另外，很多人说十陵是价值洼地，在锅巴看来也完全未必，十陵板块的新房价格目前也直逼成华区、金牛区、武侯区，这样的价格也已经远超成华区刚取证的雪松雅居乐IN天府、高新区中建天府公馆等众多项目。从置业顾问了解到，十陵购房客群大部分都是主城东门外溢的改善购房者，在新政更加偏爱刚需购房者的情况下，二套改善购房者接近300万的总价买入十陵其实更多的也是一种无奈选择。

由于独特的地理优势，加上地铁的兑现和不断规划，使得东进下的十陵有了快速改变区域面貌以及提升配套的机会，本来可以在更良性的发展中越来越好，追上曾经被遗忘的十年。

但现在的十陵房价，在我看来确实有点膨胀，过高的新房价格，也已经把区域优势透支！在“房住不炒”的背景下，现在以2.2-2.7万的价格买入十陵的大面积改善产品，在锅巴看来不仅透支了未来5年的房价，以后出手恐怕也是一个问题，小心长期站岗！一个城市、一个区域的发展，是以产业的落地、人才的进驻、生活的便捷等诸多因素来评判的，通常情况下房价就是一面反应区域发展的镜子，而现在这面镜子似乎有些失真。

—END—

来源：成都房产头条