三圣乡大量缩减住宅用地,意味着什么?

上周，成都市规划和自然资源接连公布了三圣乡板块3个片区的调规方案，一起来看看都有哪些变化？1.规划调整住宅用地大幅减少

梅林东片区住宅用地相关调整：

①临环城生态区取消大量住宅用地，调整为留白，暂不明确用地性质；

②限高限容：1#宅地建筑限高48米，容积率2.4；2#宅地兼容10-20%商业，限高36米，容积率1.8。

曾家坡片区住宅用地相关调整：

宅地面积略微增大，建筑限高60米，容积率2.4。

三圣红砂南片区住宅用地相关调整：

①宅地面积减少，部分调整为中学用地（5#）；

②限高限容：3#地块建筑限高48米，容积率2.1；4#地块建筑限高36米，容积率1.8。

整体来看，片区住宅用地体量大幅减少，主要源于梅林东片区大部分宅地调整为留白，规划中目前还有4宗待拍宅地；从指标来看，宗地多有建筑高度限制，主要在36-48米，容积率在1.8-2.4，预计未来市场供应以改善型产品为主。

2.区域市场价高量少，新盘供应断档

近两年，三圣乡板块因相对高的土地供应和非常高的成交楼面价受到市场关注，从禹洲到建发到华发，三圣乡地价一次次刷新纪录。其中，华发更是二度拿地，这两宗地刚好位于上述调规片区附近。

去年底，片区内先后拍出的三宗高价地，两宗临近华西第二医院锦江院区，分别由兴锦生态以18100元/㎡+23%移交、华发＆锦江统建联合体以19300元/㎡+23%移交拿下，背后都有锦江国资的身影；一宗紧邻蓝润锦江春天，由华发在今年初以16000元/㎡+14%移交获取。

从土地端来看，区域本来“起点”就高，加上规划中待出让的这4宗宅地的限高和低密特征，地价注定不会便宜。

从产品面积段来看，2019年至今，区域内住宅产品供应和成交主力面积段为130-150㎡，150-200㎡产品市场占有率明显提升，面积改善特征显著。

从新房价格来看，2020年锦江天玺开盘均价为3w+，为区域房价天花板，基本售罄。3月区域均价大约是2.4万元/㎡，在售项目主要是华熙528。

该项目因最新批次开盘价较之前更高，在2.6-3.2万元/㎡区间，因此顺销，此外区域内几乎没有在售新盘了，下一批新盘或许就要等去年的3宗高价地了。

3.调规原因或因环城生态区发展？

此次三圣乡调规中最值得关注的一点是临环城生态区大部分住宅用地调整为留白，暂不明确用地性质。

今年以来，成都多次调整环城生态区的规划建设。此次三圣乡大规模取消的住宅用地就在环城生态区附近，不知是否和环城生态区的发展建设相关。

根据规划，三圣乡是成都环城生态带上规划的十个宜居生活片区之一；从产业与消费来看，片区涉及教育新经济、大健康产业、新业态金融、文化创意街区、艺术创意新经济、户外拓展训练中心等，以文化体验为主。

考虑到其位于环城生态区附近，且此次调规的几宗住宅用地都有限高限容要求，预计片区内建筑高度和建筑密度都不会太高，也会在一定程度上控制房地产开发。这样一来，土地资源或许更显得稀缺了？

来源：CRIC克而瑞四川