从此,成都楼市失去了“地铁溢价”

神州大地一直传说，成都在好看的皮囊里，藏着个有趣的灵魂。果然，地铁3号线磨子桥站内的“黑白琴键”楼梯，这两天又冲上了各类热搜，又被越来越接地气的人民日报点名表扬。踩在上面，《成都》的旋律就飘荡起来，特文艺，特拉轰，特能营造初恋的氛围。

成都地铁更大的一条新闻是，中国城市轨道交通协会刚刚发布了《城市轨道交通2020年度统计和分析报告》：截至2020年底，成都地铁的运营里程从2019年的302.2公里飙升至518.5公里，排名上升3位，超越武汉、深圳、广州，跻身全国第三——其实，这也是世界第三。

此前成都轨道交通集团已透露，到2025年，成都地铁开通运营及在建里程将达到850公里，加上3条市域铁路，成都轨交的KPI将达到1000公里。

01成都地铁密度已是内地巅峰

《报告》指出，上海地铁运营里程雄踞全国第一，达693.8公里；北京地铁排名第二，达653公里。考虑到成都与帝都、魔都在已建成城区面积上的巨大差距，可以说，成都地铁的密度，是中国38个地铁城市中巅峰的存在。地铁运营里程是一座城市的硬实力，而地铁客运量就是城市的软实力。上海是全国地铁客流量最大的城市，2020年地铁客流量平均每天约771.82万人次，紧随其后的是广州（656.13万人次）、北京（621.3万人次）、深圳（442.52万人次）和成都（331.32万人次）。不过，在今年4月2日，清明小长假的前一天，成都地铁的客流量达到703.6万人次，刷新了历史记录。也就是说，大成都的每两个人，当天就有1人次乘坐了成都地铁！

这样的数据说明了什么？说明成都的城市活力非常强劲。相对来说，知名的高房价城市苏州、宁波、厦门在地铁利用效率上远远低于成都，已经跌破我国“地铁运营初期强度不低于每日每公里0.7万人次”的红线，很有些尴尬。

02“人类神迹”为TOD模式托底

成都地铁的历史，不过才10年半而已。到2015年底，运营里程也仅仅86公里。换句话说，近5年里，成都地铁的建设速度堪称“人类史上的一大神迹”。仅在去年，成都就完成轨道交通建设投资近490亿元，在全国仅次于杭州。如此的大手笔和大魄力，除了为城市的高速发展提供了重要论据，还反映出城市发展逻辑的深刻改变。长期位列汽车保有量全国第二的成都（近550万辆），已通过真金白银投资地铁，践行“以公共交通为导向的城市开发模式”。斗胆预料一句，成都一旦过了对本土汽车生产的保护期，“限制上牌”几乎不可避免。

而以地铁为依托，成都的TOD模式正在渐入佳境——眼下的TOD示范项目，只是一个开头，只要运营效果达到预期，城市级、区域级、社区级的TOD项目会遍地开花，把“摊大饼”的层层递进发展模式，转化为“以点带面”的新模式。

03“地铁房”日益沦落为伪概念

随着轨道交通建设的生猛进击，成都的中心城区（11+2区域）除青白江外，目前已全部拥有了地铁；绕城以内的人口密集区，基本实现了地铁覆盖。那么，一个有意思的问题就出现了：开发商一再强调的“地铁溢价”，因为地铁的高密度分布，已开始沦落为一个“伪概念”。按统计部门的解释，小区距离地铁站点步行5分钟内的房子，称为“正地铁房”；步行10分钟内的，称为“准地铁房”；步行15分钟内的，称为“近地铁房”。当然，超出15分钟的房子就不再是“地铁房”了。成都人民愈加感觉到，要在绕城内找到“非地铁房”，还真的有点难。都怪城市的步子跨得太大了！不过，在地产开发圈混了十多年的陈林（化名）告诫大家，地铁上盖物业号称“正地铁房中的极品”，其实居住体验并不太友好。毕竟过于噪杂的人流，怎么也不能为睡眠质量和个人隐私提供帮助。“如果有售姐跟你提地铁上盖物业的‘地铁溢价’，你一定要谨慎。因为距地铁口步行5-10分钟的房子，居住体验更好，也更有价值。”当然，要说正地铁房、准地铁房要比近地铁房升值潜力高出太多，也不过于乐观。毕竟时代在巨变，比如共享单车，已很大程度解决了“最后一公里”的问题。“真正有较大升值潜力的，是城市级TOD内的房源。这是城市优质资源的沉淀池，具有难以复制的优势。”陈林还提醒说，未来地铁建设再上台阶后，远郊的通勤变得比较方便，“但仍然不建议在远郊置业，理由是教育、医疗两大资源，远郊依旧不可能与核心城区相比。那些在远郊炒作地铁房概念的项目，最好谨慎选择。”

来源：成都37度