恭喜成都购房者!未来2年的房价,已被提前锁定

成都“两集中”的政策终于落地。8日下午5点左右，成都市公共资源交易服务中心发布了成都11+2区域首批次40块集中供应的土地信息，总面积约3450亩。

40块土地明细，来源：投资云地图+当然，这算不上什么大新闻。毕竟，在成都之前，广州、重庆、无锡、杭州都已经执行过“两集中”土拍，而且从市场反馈看，集中供地并没有使土地市场冷却，反而愈发火热。但是成都不存在这个问题。因为成都将在11+2区域全面执行“限房价、定品质、竞地价”的土拍模式，具体可参考3月22日《官宣！成都加码楼市调控，市场吃下“定心丸”》这篇文章。那什么是“限房价，定品质，竞地价”呢？我给大家举个例子：过去政府拍卖一块土地，假如以楼面价10000元/平成交，那么开发商会在这个基础上加上建安成本、税费、精装、利润等，在政府限价的背景下，大概会卖到20000元/平。但现在“限房价、竞地价”之后，政府会提前锁定这个楼盘的清水价格。假如只允许卖15000元/平，那么开发商就会在这个基础上减去建安成本、税费、利润等等，最终测算下来，只能举牌到8000元/平的楼面价。这样做的好处，在于开发商不会对未来的房价产生错误的预期，从而导致土拍时不理性；而更为重要的是，对于广大购房者而言，我们已经清晰“锁定”了未来的房价，从而稳定市场预期，不再恐慌性购房。如果大家不信，我们就把这40块土地的情况，给大家好好捋一捋：第一、众所周知，成都当前的新房限价是按照一圈层清水不超过30000元/平，二圈层清水不超过25000元/平来执行的；而精装部分不能超过3780元/平。而今天公布的这40块地，最贵的一块，是位于天府新区正兴10.5亩的住宅，清水限价28150元/平，并没有超过一圈层30000元/平的清水限价要求。同时，它的周边是诸如万科天府锦绣、保利和光屿湖等项目，这样的价格应该说是与周边基本持平的，同时，它的容积率只有1.0-2.0之间，还必须“现房销售”，基于以上四点，我们不难看出，哪怕这块地可能要1-2年以后才会面市，但成都依然严格按照现有的限价标准进行约束，目的就是稳预期，让市场不再恐慌。

第二，我们再来看二圈层最贵的一块地，这是位于龙泉大面的108亩住宅用地，容积率1.0-2.0之间，清水限价16600元/平，这个位置处于成龙大道以南，所以并不是大家传统意义上认知的大面核心板块，周边有相对知名的项目是恒大绿洲。可以看出，二圈层最贵的楼盘，也没有超过当前25000元/平的清水限价标准；其清水限价也与恒大绿洲的二手房价格比较接近，再考虑到它的容积率、土地规模和时间周期，应该说也是比较“稳”的价格预期。

以上，我们是用一二圈层“限价最高”的土地来举例，本身有点苛刻了。接下来，我们在主城区、高新南区、天府新区这种大家比较“兴奋”的核心地段，再随机选几块地，来点评一下。青羊区：文家69亩，容积率2.0，清水限价24800元/平

这里是青羊新城的成飞板块，周边主要是青羊工业总部基地和成飞，位置不算特别核心，可以参考的是同板块的新力曦悦、龙湖西府琅悦等项目，精装价格在2.6-3万/平左右，基本接近。锦江区：三圣乡65亩，容积率2.5，清水限价22650元/平

这块地是锦江区本次唯一推出的地块，位于三圣乡板块，位置算是非常好，周边配套也很成熟，挨着的住宅项目有龙湖天璞、融创玖樾台、人居东御佲家等，22650元/平的清水价格比周边二手房的价格还低一些，主要原因可能是商业占比不低于50%，但未来仍有成为热点楼盘的可能。武侯区：华兴39亩，容积率2.0，清水限价22100元/平

武侯的两块地位置比较接近，都在太平园板块，二环与三环之间，位置和交通还是不错，但周边的城市界面不行，附近也没有什么住宅，离得最近的叫南桥新居，不太具有可参考性，剩下的，就只有参考中环丰锦了，二手清水挂牌2.7-3万左右，应该说也是合理的。金牛区：涧漕社区21亩，容积率2.5，清水限价21700元/平

金牛这次有两块地，面积都比较小。这块地位于西三环外侧国宾板块，离地铁2号线金科北路站不远，周边有西城上域、保利学府城、东原亲亲里、兴盛世家等楼盘。按照保利学府城住宅二手价格来看，清水挂牌大约在1.7-1.8万的样子，整体相差不大。同时，这块地还要求商业占比不低于25%。成华区：理工84.5亩，容积率2.0，清水限价23000元/平

成华这块地位于理工大学南侧，今年1月它附近出让了一块约100亩，容积率1.5的住宅用地，被融创以16000元／平楼面价＋23%无偿移交竞得，其实际楼面价在2万以上，因此从这个角度来对比，成华区这块84.5亩的土地，清水房价比融创的地价也贵不了多少啊。五城区说完了，我们来说高新区和天府新区。高新区：新川76亩，容积率2.5，清水限价20200元/平

高新南区这块地的位置非常好，基本位于新川板块的核心，周边是北大资源紫镜府、融创香璟台、中建锦澜壹号等，目前新川板块的在售新房，基本都在2.5-3万元/平，所以这块地的性价比非常高，应该也会是未来的热点楼盘之一。天府新区：煎茶87亩，容积率2.5，清水限价22550元/平

天府新区这次集中供应5块土地，是所有区县中供应最多的，这也符合当前的市场行情。而这块煎茶87亩，位于天府新区科学城北路以南，兴隆湖西侧，中间隔着天府大道和四川大学华西天府医院，算是天府新区一块“处女地”，周边也没有什么楼盘处于开发状态；如果我们对比兴隆湖东侧的一些项目，如鹿溪樾府、龙光天瀛等项目，会发现价格基本相当。好了，成都首批次集中供地有40块，我不可能每一块都去分析一下，但基本上把5+2核心区域的土地我都抽样分析了，而且抽样的标准就是看谁的土地规模更大，所以也可以说是完全随机的。从分析的结果来看：第一、成都没有任何一块土地，超过了当前的新房限价标准，哪怕它需要1-2年后才会面市，这为“稳房价、稳地价、稳预期”打下了坚实的基础。第二、成都在给土地“限房价”时，基本参照了周边新房或二手房的情况，定价整体上处于比较合理的状态；部分热点区域，如锦江和高新南区等，反而还有一些惊喜。第三、各个区县在供应土地时有一些差别，有些区县会供应一些非主流的区域，拓荒、开垦处女地、试水的心思比较重；而有一些区县的土地供应比较成熟，但有一定比列的商业要求；总的来说，还是在“摸着石头过河”。最后，成都这次集中供地，采用“限房价、定品质、竞地价”的模式还有三点重要的意义：第一、今年2月，自然资源部要求全国22个城市“两集中”后，部分城市已经开始执行，例如广州、重庆、无锡、杭州等，但执行的结果却有点令人失望，土地市场并没有因此冷静，反而有愈演愈烈之势。虽然，我们并不能就此推断“两集中”是好心办了坏事，毕竟现在才刚开始，房企是否有持续火热的后劲还是要打问号的。但显然，成都全面执行“限房价，竞地价”的模式是大大优于其他城市的，可以说，在“稳房价、稳地价、稳预期”方面，成都为全国再次树立了一个模范榜样。第二、对于成都广大的购房者而言，经历了2016-2021这5年楼市的跌宕起伏，可能很多人都不再相信房价会稳，但这一次成都集中供地的结果已经表明，政府调控房价的标准是明确的、公开的、透明的，不能越的红线就是不能越的红线。如今，政府从土地端入手，土地未拍，就先定房价，既保障了开发企业的正当利益，也让广大购房者吃下“定心丸”，真正做到了“稳预期”。第三、这次集中公告的40块土地，都已经明确限定了清水房价，而在这个价格的基础上，叠加不超过3000-5000元/平的装修（无成品住宅要求的，鼓励以清水上市），大概率就是成都未来几年的房价标准了，所有人都可以提前锁定它。但同时，我们也希望“限房价、竞地价”之外的另一个重点“定品质”要有标准，且坚定落实，否则开发商全都去“比烂”、“偷工减料降成本”，那就与我们调控的初衷背道而驰了。

来源：吴思竹