北京楼市:未来房价分化严重,这些“鬼城”,买房者请注意!

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提问：目前房价两极分化严重，三四线城市的房地产还有发展前景吗？

回答：一线城市是龙头，严格限购之后，强预期还在，而且房价因产业资源、福利以及人口源源不断向其集中，多头的力量能够维系，房价会进一步走平而坚挺。重点二线城市也尚能维系，但是三四线城市可就不容乐观了。别看很多三四线城市涨得猛，看看库存随时有可能套现，甚至卖不出去。

房价最终的决定性因素一定是供需和流动性。三四线以下的城市，房地产供需其实长期来讲是严重供大于求的，人口在净流出，土地供给却反而宽松。一二线与三四线以下两极严重分化，但千万别跑到三四线和以下的城市投资买房。三四线城市房价的疯涨就是个坑！

提问：成哥，房山区首创新悦都和芭蕾雨哪个品质更高？有没有房山区的可以推荐一下？另外广阳城地铁附近您是怎么看未来规划的？

回答：芭蕾雨品质更优，舒适度会好一些。 房山暂无推荐楼盘， 广阳城后期城市功能定位提升为CSD， 作为购物休闲中心，这种规划至少需要10年， 目前房山还需要解决交通以及旅游和产业结合的问题， 如果考虑是投资不建议考虑，短期缺乏产业带动，长期也不明朗。

提问：成哥好，本人想购买1100左右房子，目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可以还款，也以再投资其他。贷款少需要800首付，以后压力小。不知应该怎么选择？

回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。

提问：成哥，你好，我现在在长沙华侨假日中心有一套70多平米的2房。老婆名下，2021年7月房产证满4年。另外在长沙的宁乡市，有二套房子：2013年在宁乡金洲新区买的80多平二房，双方名字，我的公积金贷款，证已下4年。2019年在宁乡美的国宾府买的128四房，30楼，我的名字，商贷，证未下来。明年打算在长沙买一套改善居住，小孩目前小学三年级，需要考虑小学中学高中，有哪些楼盘比较合适且性价比较高？新买房怎样操作才可以贷款？目前的房产配置情况，怎样操作比较合适？

回答：滨江板块的位置和当前的发展来看，是要比洋湖要好的。当然本身滨江板块的面积不算大，所以也就显得更加稀缺了。建议腾出一房票或者出手一套。

投资宁乡太偏远了，除非刚需自住，否则投资不看好，升值空间有限，可考虑出手置换，向长沙核心地段转移，优化资产配置。长沙发展是“一轴两带多中心，一主两副五组团”。

一般买房区域分为市中心核心区，市中心外围，近郊和远郊。最值钱的地段一定是市中心核心区。但随着城市扩建，城市中心是会转移的。

不建议远郊。长沙要走多中心，规划了许多新区，这些新区能否落地还不好说。摊大饼式的城市规划，极有可能出现新区鬼城。

提问：成哥，您好。准备在望京买房，可不可以推荐一下小区、单价？推荐的小区中什么样的算是笋盘呢？老破大和次新哪个优先呢？宝星国际可以吗？

回答：整个望京，重心在望京SOHO。 以广顺南北大街，北小河，望京东路为“望京内环”。 中广怡景湾，金隅国际的问题比较相似，都是靠近望京桥，离望京中心有段距离，离地铁较远，平日需要开车。 国风尚樾和星河明珠有点溢价，如果是自住可以考虑，国风夹角位置，星河离地铁近点。 宝星华庭属于理想标的，可以细淘。

提问：成哥，你好，北京集体户，孩子6岁，想保留北京户口，想到了在北京购买一房子存放户口。 希望房子总价尽量低，放户口兼作投资，希望能收部分租金养贷，有没有适合的投资区域及房屋类型可以推荐一下？

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等；小区可以看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里，这几个都挺不错的，都好租而且都有电梯，更多楼盘，具体详见内部分享。

提问：成哥你好。从投资的角度来看，北三县，通州，和东三环四环间的老破小，哪个更有价值？

回答：北三县老破小无价值。 通州很大，老通州老破小一般，发展潜力不大，租金有限。 相对最优质的老公房集中在东三四环，但还是需要精挑细选。

提问：你好成哥，手中约能凑出一千万的现金，有北京购房资格。广州迁入了母亲户口，也有购房资格。广州和北京哪里更适合投资？北京有什么可以推荐的楼盘吗？目前在广州生活，最近也看了不少房，相对看好金融城，买兰亭盛会还是五矿？还是品秀星越？买一套还是二套？

回答：你好，有北京购房资格建议优先考虑北京，北京是首都，楼市未来会回归，房价大概率会上升。可考虑：远洋山水、远见名苑、朗琴园，更多楼盘，具体详见内部分享。

广州这几个盘都不错。兰亭盛荟作为金融城刚需盘，建议不要买太大户型。五矿高端有水平，体量小，一定是小众楼盘。品秀星樾有科学城辐射。建议兰亭盛荟 > 五矿招商·鹭山府 > 品秀星樾。

提问：成哥你好，小县城有套顶楼复式房，环境挺好的，考虑年龄大了买一套电梯房，想问一下，是继续在县城买，还是在哪里买？

回答：人口流出的小县城不建议买，升值空间不大，选房应选新一线城市（成都、南京、武汉、杭州、西安等城市），或者中心城市房子，亦或有着巨大发展前景的房子， 还要选择交通便利，区域资源优厚区域的房子。随着城市发展，不光是对产业吸引、而且对人才吸引力都越来越高，升值潜力大。

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