成都楼市:不要再乱买房了,被套住了难脱身!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好！坐标成都，有一套126平三房，六楼顶层，单位家属院，有绿化，2000年房，无房产证，挂40w，无人问津，2016-2018受周围拆迁影响，房产刚经历过一轮翻番的暴涨。这个房子的硬伤是顶楼而且没有房产证。我是继续降价呢，还是再等等？

回答：三四线城市目前已经进入棚改后期，拆迁户已经把新盘价格抬高，后期基本没有涨幅。你这套房子硬伤太大，顶楼老破大，核心主要是无证，建议以不同价位从高到低挂不同的中介，自己再把控好一个心理价，看一下市场反应，可能需要一段时间。卖房技巧分享详见内部文章！

提问：成哥你好，手里有一套环路边的单位老房子，四室交通方便可自主有40万贷款，还有北二环边万达一套50平米公寓，正常出租有15万贷款以租养贷还有一点收益，想在青城山准备买给父母作为养老同时投资的房，不知道有没有升值潜力？目前手里还有子弹120，想再投资一个房产，希望成哥能给点建议！

回答：从资产配置角度来说，你的资产不是很优质，老房子+公寓+全款景区房，这几种类型的标的，投资我一直是不太看好的。

说说新手买房易踩的几大坑：不要买旅游地产，公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。除非有很高的自住需求，不要买别墅。不要只求“量”不求“质”。不要滥用自己的首贷资格。不要被房子的“外貌“迷惑。具体分析详见内部文章！

建议可以优化一下资产配置，太老的房子和公寓可以考虑出手置换成核心地段新一点的纯住宅长持，景区房除非养老自住，投资很难有接盘侠。另外子弹120投资，可以考虑成华龙潭寺，大丰，书房。

提问：成哥你好，我目前有一套住房，子弹有180多。买理财产品每年有7万多收益。最近东安新区比较火，想在东安新区买一套， 但又想给孩子在锦江区买套学区房。另外我对海景度假房很感兴趣，托管的每个月可以收房租。现在很纠结，不知道应该怎么选择，应不应该投楼市呢？

回答：旅游地产没有二手市场，投资不建议考虑。

如果喜欢海景度假房，想去度假的时候租房即可，买旅居房通过托管收租不建议，等过个3-5年，你就会发现返租停止，托管公司倒闭，和商铺返租一个道理，因为都是第三方包装。

学区房要考虑使用优先，投资靠后。学区房尽量考虑自用，不要第一想法就是投资。孩子有学区需求，可以买套小户型挂学位，子弹180，建议可以裂变买2套，一套学区，一套投资，目前可以买入。

提问：成哥你好，关于户型选择：都说现在是改善型市场，是不是买房要越大越好？

回答：目前成都改善型市场确实占很大比例，每一个现在住的套一或者套二的业主都是潜在的买家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更美好生活是每个人的梦想。而房子永远是与承受能力挂钩，而房子的价格永远是与地段相配。

对于具备优质学区、地铁配套、环境优良等条件的房子，购买大户型不是一般人所能承受得了的，所以肯定是中小户型受青睐。从升值情况来看，普通投资买房一般建议90-140平内的套三，套四。更大户型的房子受众比较小，想要转卖脱手就比较困难了，而房子的升值和保值主要还是看附近的配套，并不是说房子的面积越大保值率就越高。更多分析详见内部文章！

提问：你好，成哥，本人刚毕业不久，在仁寿县城工作，想在成都购买首套房，两年内不自住，成都目前无房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算入手，朋友叫我买视高，成哥你有什么建议？

回答：视高的房子满满都是坑。建议你选择仁寿二手次新房，单价低压力小，能及时变现，投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果更严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。而且建议不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，这些都存在很大的不确定性，再加上税费，保存功能和住房是无法比拟。

提问：成哥你好！家有两套房，一套老房子刚卖掉，明年二三月到位资金210，在住的新房还有不到70万房贷，是高新区金房大榕湾114坪四房。想再买改善房，但普通高新购房资格现在成都好像没什么机会，在看二手，有什么适合的可以推荐一下吗？从投资角度看，二手改善类房型、刚需房型. 、大户型小户型怎么选更划算？

回答：总预算400左右，如果想买改善+投资，高新可以看看新盘陆肖和金偶金城府，成华二仙桥板块的中车共享城，天新的保利和光与湖和天府里，这些盘都是顺销盘。普通资格都能买得到。二手房可以看看大源都城雅颂居，华润凤凰城一期，天府新区的三利云锦，蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改，总价更高，未来接手的人范围更小。具体更多的推荐详见内部资源！

提问：成哥你好！请问双流区和龙潭寺值得入手吗？另外北面和龙泉驿也在考虑，昨天去了双流滨海城考察，感觉双流的地铁不是很方便。

回答：双流区范围比较大，海滨城在蛟龙港区域，那片区域以工业产业为主，到航空港西航港整个片区还没有发展起来，目前建议不考虑。双流南面的怡心湖片区靠近天府新区，比较有潜力，环境也不错。龙潭寺属于成华区，也算是成都主城区价值洼地之一，可以入手。只是增值没有城南那么快。龙泉驿在目前来看，内圈的新盘已经没有了，就剩二手房，外圈楼盘太远，没有购买价值。

提问：成哥，沪苏湖高铁一通，打算投资湖州高铁附近房产，合适吗？或者说湖州哪个地方比较有潜力？

回答：高铁不是万能钥匙，对于湖州这种低能级城市，高铁是用来吸血的。房价拉升一波之后赶紧套现离场，有更合适投资的二线城市。湖州整体不看好的，湖州没有产业， 整个浙江只有杭州和宁波可以买。

提问：成哥你好！外地人买房被限购了，很多中介都建议我去买青白江的房子，你认为青白江值得投资吗？

回答：青白江投资，现在来看已经过了最佳投资的时候了。当初青白江的房价，在很长一段时间内都一直徘徊在4000元附近，但现在房价已经呈曲线上涨，另外还有以下多重因素：人口稀少；消费力弱；交通不便；没有政策。城市的发展在南，然而青白江处于发展优先级最低的北部。目前青白江涨幅不大，升值保值潜力几乎看不见，建议不要入手。

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